רגע לפני פרויקט תמ״א 38: הכירו את סעיפיו החדשים

בקשנו מעורך הדין והנוטריון משה אלפסי אשר מייצג את חלמיש – חברה ממשלתית עירונית בנושא התחדשות עירונית ובעלי דירות רבים, להסביר את משמעות ההוראות החדשות.

מהי תמ״א 38?

"הרעיון בבסיס תמ"א 38 הינו חיזוק בניינים למקרים של רעידות אדמה, הרעיון בבסיסו היה די פשוט, קבלנים יקבלו זכויות בניה נוספות בתמורה לחיזוק הבניינים ללא תשלום מצד הדיירים. ההליך נתקל בקשיים רבים מכמה וכמה סיבות ביניהן חוסנו הכלכלי של הקבלן הנבחר, או דרישות רבות (ולא פעם מוגזמות) מצד דיירי הבניין", מסביר עו"ד ונוטריון משה אלפסי.

בשנת 2010 נכנס לתוקף התיקון השני לתמ"א 38 שהתבסס על אותם עקרונות, רק שבמקום בנייה על מבנה קיים, יוכל הקבלן להרוס את הבניין ולבנות אותו מחדש בתוספת של 2.5 קומות המהוות למעשה תגמול לקבלן על עבודתו, בדומה מאד ל"פינוי בינוי".

"הרעיון בבסיס התיקון היה שבניין שנבנה מראש בצורה עמידה וטובה יותר בפני רעידות אדמה, עדיף על פני בניין שחוזק, הבעיה במודל זה היתה רצונם או שאיפתם של הקבלנים "להגמיש" את היתרי הבניה מחדש. כלומר, להרחיב את שטח הבניה או להתאים אותו לצרכיהם."

על בסיס שתי הגרסאות של תמ"א 38 ניטשו לא מעט קרבות משפטיים באשר לפרשנות; האם לאחר התיקון, על הקבלן להתייחס לשטח של הבניין הקיים כעובדה מוגמרת, או האם העובדה שהרס את הבניין מאפשרת לו גמישות יתר ברמה התכנונית.

לאחרונה, המועצה הארצית לתכנון, הוסיפה שני סעיפים מאזנים לנושא הפרשנות לתמ"א 38: חישוב זכויות הבנייה יתבסס על התב"ע החלה על המגרש, ומאידך הורתה המועצה למינהל התכנון, להכין תיקון לחוק התכנון והבנייה שיאפשר לעיריות/ועדות מקומיות לגבות היטל השבחה בגין הדירות שהתווספו לבניין - לא בעקבות התמ"א, אלא בעקבות מימוש זכויות בנייה שלא נוצלו בעבר.

רגע לפני פרויקט תמ״א 38: הכרו את סעיפיו החדשים

"באמצעות התיקון הנ"ל, יכול הקבלן לבחור בבואו לממש פרויקט תמ"א 38, לשלם היטל השבחה ולקבל זכויות נוספות. הפטור על היטל השבחה שניתן בשנת 2011 לפרויקטי תמ"א 38 ישאר על כנו בהנחה והדירות בפרויקט החדש ישארו בדיוק באותה כמות עם תוספת הקומות כפי שהוגדר בשנת 2010. במקרה וירצה הקבלן להרחיב את היקף הבניה, יוטל היטל השבחה על הדירות שנוספו מעבר למתווה המקורי" מסביר עו"ד ונוטריון אלפסי.

"ההחלטה על תשלום היטל ההשבחה, מצריכה תיקון לחוק ולכן, יתכן שיעברו לא מעט חודשים עד שיחול, זאת היות ועליו להיות מאושר בוועדות הכנסת ובכנסת עצמה, מעשית בניינים הנמצאים כבר בהליך אישורי של תמ"א 38 לא אמורים להיפגע מן המהלך."

"פרויקטי תמ"א 38 הם אבן יסוד של התחדשות עירונית, הן ברמה הבטיחותית והן ברמה האסתטית, אולם קבלת ההחלטה היא בראש ובראשונה של בעלי הדירות וכך גם לא פעם האחריות מוטלת עליהם, למעט התיקונים שצויינו, חשוב לקחת בחשבון עוד מספר פרמטרים כשיוצאים לדרך עם קבלן" מדגיש עו"ד ונוטריון משה אלפסי.

"כדי שהמיגון מפני רעידות אדמה לא יהפוך לרעידת אדמה כלכלית, בקשו מהקבלן שבחרתם שיציג בפניכם את אפשרויות המימון שברשותו, בקשו דו"ח נתוני אשראי, קחו עו"ד אשר אתם בחרתם; דרשו ערבויות ביצוע, ערבות בדק, ערבות דמי שכירות, ערבות לפי חוק מכר, במידה ומדובר בתמ"א 38(2), במסגרתה הבנק המלווה של היזם מתחייב לדאוג לסיים את שווי בניית הדירה החדשה במקרה של הפרה יסודית מצד הקבלן, או במקרה של עיקול או מינוי כונס נכסים נגד הקבלן."

עו"ד ונוטריון משה אלפסי עוסק במקרקעין ובהתחדשות עירונית ומייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38.