מוכרים דירה: הכירו את מסלול ״מס השבח המוטב״

בתאריך 1.1.2014 נכנסה לתוקפה רפורמה מקיפה למדי בתחום מיסוי המקרקעין הכוללת שינויים רבים, הנוגעים לכל אחד מאיתנו. שינויים המחייבים בין היתר היערכות מחודשת בכל הנוגע למכירת דירות מגורים בישראל ותכנון המס בגינן. ע"פ ההוראות אשר היו בתוקף ערב השינוי, ניתן היה ככלל (בכפוף לחריגים), למכור דירת מגורים בפטור מלא מתשלום מס שבח מדי ארבע שנים.

ברפורמה הנוכחית, צומצם באופן משמעותי היקף הפטורים במכירת דירות מגורים "מזכות", והפטור ניתן כעת אך ורק בתנאים מסוימים ומגבילים. במסגרת סקירה זו, תקצר היריעה מלפרט את כל הוראות הרפורמה, ולכן נתמקד באחת מהסוגיות המרכזיות שהיא מחדשת - מסלול "מס השבח המוטב" במכירת דירת מגורים מזכה.

פטור ממס שבח ותכנון מס על מכירת דירה

מס שבח אפסי - מתי וכיצד?

כ"פיצוי" מסוים הניתן על הפגיעה בהיקף הפטורים שניתנו עד היום, הרפורמה הנוכחית במיסוי מקרקעין יצרה את מסלול "מס השבח המוטב". המסלול נועד (בעיקרו) למי שאינו זכאי לפטור, ונקבעה לו "תקופת מעבר" למשך ארבע שנים - החל מיום 1.1.2014 ועד ליום 31.12.2017. במסגרתה ניתן יהיה למכור - במקרים מסוימים - עד שתי דירות באופן מיידי במס שבח נמוך ביותר ולעיתים כמעט אפסי.

ע"פ הוראות הרפורמה, על השבח הריאלי (הרווח שנעשה מעליית ערך הדירה מיום רכישתה) בגין התקופה מיום הרכישה ועד ליום 1.1.2014 יחול מס בשיעור 0% (!). על השבח הריאלי בגין התקופה מיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה, יחול מס בשיעור 25% כאשר החישוב ייעשה בצורה לינארית כיחס בין שתי התקופות הנ"ל.

מכאן, ככל שנוקף הזמן, היחס בין התקופות ייטה ל"טובת" התקופה המאוחרת יותר, וכפועל יוצא יגדל החיוב במס (ראו בהמשך דוגמא להמחשת החישוב). יודגש, גם מי שאינו נמנה עם הזכאים למכירת דירת מגורים בפטור ממס שבח, יוכל לפי הרפורמה ליהנות ממס "מוטב" במכירת דירת מגורים אשר במקרים מסוימים משמעותו המעשית יכולה להיות מס כמעט אפסי.

שימו לב, קיים יתרון ברור במכירת דירות המגורים מוקדם ככל האפשר (עד שתי דירות, במקרים מסוימים, בתקופת המעבר, וככל שיש עניין במכירתן), שכן בכך קטנה תקופת הזמן היחסית שבגינה משולם מס של 25% (החל מיום 1.1.2014 ועד ליום מכירת הדירה) לעומת תקופת הזמן שמיום רכישת הדירה ועד ליום 1.1.2014 שבגינה לא משולם מס כלל (מס בשיעור 0%).

חיסכון בתשלום מס שבח

כיצד זה עובד? נניח שרכשתם דירת מגורים ביום 1.1.2000, בסכום של 1,000,000 ₪, ואתם מעוניינים כעת למכור אותה בעבור 2,000,000 ₪. במכירה כעת, (נניח ביום 1.7.2015) - המס שישולם (בהתעלם מהוצאות מותרות בניכוי, פחת, המס האינפלציוני וכו') יחושב כדלקמן:

1. השבח הוא 1,000,000 ₪ (מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה). תקופת ההחזקה הכוללת של הדירה הינה 15.5 שנים.

2. מחלקים את תקופת ההחזקה של הדירה לשתי תקופות: התקופה מיום רכישת הדירה - 1.1.2000 - ועד ליום 1.1.2014 – 14 שנים, והתקופה שמיום 1.1.2014 ועד ליום המכירה – 1.7.2015 – 1.5 שנים.

3. כלומר: בגין 14/15.5 (90.32%) מהשבח – 903,200 ₪ - ישולם מס בשיעור 0%, ואילו בגין 1.5/15.5 (9.68%) מהשבח – 96,800 ₪ - ישולם מס בשיעור 25%.

לפיכך – סכום מס השבח שישולם במקרה זה הינו: 24,200 ₪.

במכירה במועד מאוחר יותר (נניח בעוד כשנה וחצי בלבד - ביום 31.12.2016 – היינו בחלוף 17 שנה מיום הרכישה ו – 3 שנים מיום 1.1.2014), סכום מס השבח שישולם באותה צורת חישוב יהיה כבר 44,118 ₪ והדברים ברורים.

מסקנה - ככל שיש עניין במכירת דירת מגורים, רצוי שלא להתמהמה

כפי שניתן לראות בדוגמה שהובאה לעיל, התמהמהות במכירת דירת המגורים בשנה וחצי בלבד גררה תשלום מס שבח בסכום עודף של כ – 20,000 ₪ (אשר גבוה בכמעט פי שניים ממס השבח שהיה משולם במקרה של מימוש מיידי). אי לכך, במידה ויש בידיכם דירת מגורים אשר אתם מעוניינים למכור, ייתכן בהחלט שיפה שעה אחת קודם. אולם, יש לזכור כמובן שכל מקרה נבחן לגופו ותכנון המס המיטבי צריך להתכתב עם העובדות הרלוונטיות לכל מוכר ולצרכיו.

הכותב, עו"ד יובל רוז, שותף במשרד עורכי דין בן זקן – גרינגליק ושות׳.