מהפכה בנדל"ן: איך משפיעה העוצמה הגוברת של קבוצות הרכישה על השוק
קבוצות הרכישה משתלטות על עסקאות הנדל"ן במרכז הארץ. הקבלנים עומדים חסרי אונים מול היכולת שלהן לקנות את הקרקעות היקרות והמועטות, ואילו חברי הקבוצות מוכיחים לקבלנים שהם, כמו כל עם ישראל, לא פראיירים
לא פחות מ־26 עסקאות נדל"ן של קבוצות רכישה נסגרו בשנה החולפת בתל אביב. הפירוט המלא שלהן מלמד שקבוצות הרכישה הפכו למענה לכל צורך: ממגדלי יוקרה בני 40 קומות ועד בנייני מגורים בני שלוש קומות - כולם באים היום בקבוצות.
- כמיליארד שקל יושקעו ב-26 פרויקטים חדשים על שטח של יותר מ-40 דונם בעיר הכי יקרה בישראל. בפעם הראשונה - כלכליסט ממפה את קבוצות הרכישה שכבשו את תל אביב
רק בשבוע שעבר חשף מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר עבודת מחקר שלפיה קבוצות רכישה אחראיות ל־34% מעסקאות רכישת הקרקעות בתל אביב בשנת 2008. מדובר בזינוק נוסף מהשיעור של 24% בשנת 2007, והמגמה רק התחזקה במחצית הראשונה של 2009. לפי הערכת מינהל הכנסות המדינה, מספר המצטרפים לקבוצות רכישה בתל אביב בכל אחת משלוש השנים האחרונות היה כ־600 - כשבמקביל, בשנה שעברה נרשמה צניחה של 40% במספר הדירות שמכרו קבלנים ויזמים בתל אביב.
המהפכה הזו, שהתרחשה בעיקר בשנתיים האחרונות, לא תישאר בגדר גחמה של תושבי העיר היקרה בארץ. "כמו כל דבר בנדל"ן - זה התחיל בתל אביב, עכשיו זה מגיע לכל מקום", אומרים בחודשים האחרונים הפעילים בשוק הנדל"ן הישראלי כשהם נשאלים על עתיד קבוצות הרכישה. ואכן, שיטת קבוצות הרכישה, שבה קבוצת אנשים פרטיים מתאגדת כדי לרכוש יחד קרקע ולבנות עליה פרויקט נדל"ן, עושה במהירות את דרכה אל מחוץ לכרך הגדול. בשנה האחרונה מתרבות העסקאות מהסוג הזה בערי הלוויין של תל אביב, מבת ים וחולון, דרך פתח תקווה ועד הרצליה, הוד השרון ונתניה.
תחרות הקרקעות
כדי להבין מה עומד מאחורי הזינוק במספר קבוצות הרכישה בישראל, צריך להסתכל למטה - לא על השורה התחתונה, אלא על מחיר הקרקע. מדובר במשאב שהופך נדיר יותר ויותר, וחסרונו הוא המכשלה המרכזית העומדת כיום בדרכם של קבלנים ויזמים לכל פרויקט בנייה בישראל. כמעט בכל שיחה עם פעילים בשוק הנדל"ן, עולה הסוגיה הכואבת של התחרות על הקרקעות ומחירן המאמיר. "כל בעל קרקע מלך", יספר לכם כל מי שניסה למצוא שטח אדמה לבנייה בישראל בשנתיים האחרונות.
מחיר הקרקע מהווה כרבע ממחיר הפרויקט. לכן עלות הקרקע הופכת לכלי ההחלטה המרכזי של יזם כשהוא בוחן את כדאיותו של פרויקט. כניסת כניסת קבוצות הרכישה לשוק הקפיצה באחת את מחירי הקרקעות. הסיבה לכך היא יכולתן של הקבוצות להציע עבור הקרקע מחיר גבוה בהרבה מזה שיכול להציע בעבורה היזם. איך הן יכולות להרשות לעצמן? כי המדינה מאפשרת להן. לפי החוק, משולם מס רכישה בשיעור 5%. כאשר מדובר בקבוצת רכישה, המס ישולם רק על רכישת הקרקע, ולא על רכישת הדירה עצמה, שכן החבר בקבוצה בעצם בנה את הדירה בעצמו ולא רכש אותה. ג
גם תשלומי המע"מ נחסכים מחברי הקבוצות, מאחר שברוב המקרים מדובר בקבוצה שהיא על פי החוק "רוכש פרטי" שקונה ממוכר פרטי.
זאת הסיבה לכך שכיום כמעט על כל קרקע שמועמדת למכירה באזורי הביקוש במרכז הארץ אפשר למצוא לפחות קבוצת רכישה אחת שמתמודדת על רכישתה. הההערכה היא כי בשנים הקרובות ייהפכו הקבוצות לבעליהן של חלק ניכר מהקרקעות בשטח בינוני וקטן שמיועדות לבנייה למגורים במרכז הארץ. יזמים מתוסכלים מספרים כי בעלי קרקעות נוהגים בחודשים האחרונים לבטל הסכמים שכבר נחתמו בראשי תיבות, פשוט מפני שבזמן שהמתינו לחתימה המלאה על ההסכם, קיבלו בעלי הקרקע הצעות מחיר גבוהות בהרבה מקבוצות רכישה זריזות.
מי שיכול להפסיד
מארגני הקבוצות נוהגים להעריך את החסכון במחיר הדירה ב־20%. יזמים רבים טוענים שמדובר בסופו של דבר בהנחה קטנה בהרבה. כך או כך, בניית דירה במסגרת קבוצת רכישה לא גדולה צפויה להיות זולה יותר מרכישתה מקבלן. אלא שאסור לשכוח שבצד הרווח קיים גם סיכון. מדובר בעסקה נטולת ערבויות, שאין בה פיצוי מובטח על עיכוב בלוח הזמנים או ביטוח נגד חריגה מהעלויות המתוכננות.
גם הכימיה בין חברי הקבוצה היא מקור לסכנה. היעדר הסכמה על פרטים מסוימים בין חברי קבוצת הרכישה עלול לעצור פרויקט בנייה להרבה מאוד זמן. "תחשבו על פרויקט שבו חברי הקבוצה לא מסכימים על הצבע שבו ייצבע הלובי של הבניין", אמר לנו יזם שמכיר היטב את שוק קבוצות הרכישה. "עכשיו צריך לשכנע איזה זוג אחד מתוך עשרים שהצבע שהם מתעקשים עליו לא מתאים, ושהם לא יצליחו לעולם לשכנע את 19 השותפים האחרים - ובינתיים הפרויקט תקוע".
אז למה הפופולריות של הקבוצות רק הולכת וגואה? ההסבר טמון במה שקרה למחירי הדירות בכל אזור המרכז, ובתל אביב במיוחד, בשנים האחרונות. מדובר בזינוק של כ־68% בתוך שש שנים במחיר, לרמה ממוצעת של 1.9 מיליון שקל לדירה. במחירים כאלה, הרוכשים מוכנם ליטול סיכון מסוים בתמורה להנחה משמעותית.
מלבד זאת, קבוצות הרכישה עונות על צורך מובהק של הקונה הישראלי: להוכיח שהוא לא פראייר. אם אפשר לקנות דירה ב־20% פחות, אז אין סיכוי שמישהו ימכור לי במחיר המלא, גם במחיר של סכנה ממשית.
מינהל הכנסות המדינה מגלה במחקר שלו כי כמחצית מהדירות שמכרו קבלנים בשנים האחרונות בתל אביב היו דירות להשקעה. כלומר, דירות שקנו אנשים שמעולם לא תכננו לגור בהן, והם יכולים להרשות לעצמם להפסיד כסף ולא לקרוס. אלה לא מודאגים מהסיכון הטמון בקבוצות הרכישה. מי שצריך להיות מודאג יותר הם אלה שעושים את הרכישה הגדולה והמחייבת ביותר בחייהם, וקונים במסגרת קבוצת רכישה את דירתם היחידה.
קבוצות רכישה - למהר או לוותר?
יתרונות
חיסכון בעלות הייזום - הקבוצה רוכשת את הקרקע בעצמה ופועלת ישירות מול בעלי המקצוע.
חיסכון במע"מ - קבוצת הרכישה רוכשת את הקרקע כקבוצה ולא כחברה, ולכן אינה חייבת בתשלום מע"מ.
פרויקט של חפציבה. החוק שונה צילום: אלעד גרשגורן
חיסכון במס רכישה - חבר בקבוצת הרכישה משלם מס רכישה על הקרקע בלבד העומד על כ־5%. ברכישת דירה מקבלן משלם רוכש הדירה מס רכישה גם על הדירה.
חיסכון בעלויות שיווק - לעומת קבלן שצריך להשקיע כסף בשיווק הדירות, חברי הקבוצה מאורגנים מראש.
אי־תלות במצבו הפיננסי של הקבלן - קבוצת הרכישה בוחרת את הקבלן במכרז, משלמת לו בשלבים, ויכולה להחליפו באחר.
אי־תלות בפרויקטים אחרים - אם קבלן קורס או פושט את הרגל, כל הפרויקטים שטרם נמסרו לדיירים יושפעו. בקבוצת הרכישה הפרויקט אינו קשור לשום פרויקט אחר.
חיסכון בעלויות מינהלה - לאנשי קבוצת הרכישה אין מינהלה, ואפילו הוועד הנבחר של הקבוצה פועל בהתנדבות.
יותר קל להשיג מימון - בעוד קבלן צריך להציג לבנק מספר מסוים של דירות שמכר מראש, הרי בקבוצת הרכישה כל הדירות בעצם נמכרו מראש.
זכויות יתר - זכויות בנייה נוספות יחולקו בין כל חברי הקבוצה, בעוד קבלן בדרך כלל יצמיד אותן לדירה שנשארת בבעלותו בבניין או ימכור אותן.
חסרונות
הבנייה דורשת הסכמה פה אחד - סכסוכים פנימיים הם האויב מספר אחת של קבוצת הרכישה. לכן נהוג בכל קבוצה לבחור ועד שמנהל את הפרויקט.
חוסר ניסיון של המארגנים - בניגוד ליזמים וחברות בנייה בעלי ניסיון, למרבית מארגני קבוצות הרכישה אין קבלות להציג.
העדר ערבות חוק המכר - בעקבות נפילתה של חברת חפציבה גובשה ערבות חוק המכר שמחייבת את הקבלן להעניק לרוכש הדירה בטוחות לכספו. בקבוצת רכישה לא מקבלים הרוכשים ערבות כלשהי.
חוסר ודאות לגבי העלות הסופית - כל טעות של המארגנים בתמחור הפרויקט חושפת את חברי הקבוצה. רכישה מחברת בנייה עולה לעתים יותר, אך הרוכש מקבל "ביטוח" לגבי מחיר הדירה.
בעלי מקצוע לא מתאימים - בחירה של בעלי מקצוע שמתאימים לפרויקט היא קריטית. החלפה של בעל מקצוע, גם אם היא מגובה בחוזה, תעכב את התקדמות הפרויקט.
מחיר רכישת הקרקע גבוה ממחירה בשוק - המחסור בקרקעות זמינות מוביל את קבוצות הרכישה, במיוחד באזור המרכז, לרכישת קרקע במחירים גבוהים במיוחד. דבר זה יכול להוביל לעלייה במחיר הדירות ולירידה באיכות הבנייה.
אי־עמידה בתשלומים של חברי הקבוצה - חברי קבוצת הרכישה תלויים זה בזה, לכן במקרים מסוימים חוסר יכולת של אחד או יותר מחברי הקבוצה לעמוד בתשלומים לבנקים עלול לסכן את הפרויקט כולו. עם זאת, היום מקובל לבנות מנגנונים שיאפשרו את התקדמות הפרויקט גם במצב זה.
