בכירי ענף הבנייה: "ברגע שתיפול קבוצת רכישה אחת, כל התחום יתמוטט"
לקראת השנה החדשה כינס כלכליסט את מנהלי חברות הבנייה למגורים הגדולות בישראל, כדי לשמוע מהם על המגמות בשוק: "מחירי הדירות לא יירדו"; "סופן של קבוצות הרכישה קרב"; "ממילא הן לא גרמו לנו להתגמש במחיר" "ולהיטי הנדל"ן הבאים הם דרום ת"א, בת ים, כרכור וחדרה"
לקראת השנה החדשה נדרשים אנשי שוק הנדל"ן הישראלי לחשבון נפש נוקב במיוחד, עקב נקודות התורפה שאפיינו את התנהלות שוק הייזום בענף המגורים בשנה האחרונה, שהראשונה שבהן היא הפיכתן הרשמית של קבוצות הרכישה לשחקניות חשובות בשוק זה. נקודת התורפה השנייה היתה חוסר היכולת לחזות את רמת הביקושים ולתכנן את הבנייה, והשלישית שקשורה לשתיהן בעבותות - הקושי לקבוע תמחור מדויק לדירות ולבתים שמכרו הקבלנים והיזמים הגדולים בשוק, על רקע תנודות המחיר המהירות והקיצוניות בו, רובן כלפי מעלה. בכירי הענף שכינס "כלכליסט", מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, תמיר דגן, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, גילי דקל, המנכ"לית המשותפת ואחת מבעלי גינדי החזקות, ליטל גינדי־מטלון ומנכ"ל חברת נוה, ניסים בשן, מודעים לכך שהשנה הבאה תהיה קשה ומאתגרת באותה מידה.
"אי אפשר להתעלם מקבוצות הרכישה"
הפגישה עם הקבוצה שמובילה חלק לא מבוטל מבניית הדירות של כולנו ברחבי המדינה נפתחת בסערה. היא מתקיימת באותו בוקר שבו מקבל מינהל מקרקעי ישראל את ההחלטה על הזוכה במכרז להקמת שכונת היוקרה במתחם דרום הקריה הנחשק במרכז תל אביב - פרויקט של מיליארד שקל שעתיד להביא לזוכה בו, קבוצתה של ליטל גינדי־מטלון - הרבה כבוד וכאב ראש לא פשוט. במכרז אמנם זכתה קבוצה יזמית גדולה, אך העובדה ששלוש מהמתמודדות שהציעו את ההצעות הגבוהות ביותר בו היו קבוצות רכישה הבהירה סופית לפעילים בענף ולציבור בישראל שכוחן של קבוצות אלו עלה והן משמשות עבור חלק גדול מרוכשי הדירות אפשרות לגיטימית להשיג דירה במחיר נמוך יחסית.
| קנייה חזקה | קנייה | המתן | מכירה | מכירה חזקה |
האם שוק קבוצות הרכישה הוא כאן כדי להישאר?
דקל: "קבוצות רכישה לא יוכלו להתקיים זמן רב. יש כמה אפשרויות שעשויות להפסיק את התופעה הזו - אחת מהן היא שקבוצת רכישה גדולה תקרוס. חשוב להבין שכשמדברים על קבוצת רכישה, מדברים אל 'מאה יהודים' שנאלצים לעבוד יחד ולתכנן את הפרויקט. אנחנו מכירים את זה, כי אנחנו עובדים עם הלקוחות יום יום. מספיק שאחד מהם יחליט שבוחרים דלת שונה לכניסה לבניין, והם לא יוצאים מהתסבוכות הזו".
דגן: "צריך שיקרה כאן מקרה אחד שתיפול קבוצת רכישה וכל הקונסטרוקציה הזו תתמוטט - רק אז ישנו את הרגולציה והכל ישתנה. ככל שפרויקט מסובך יותר, יש סיכון גדול יותר וסיכוי גבוה יותר שיקרה משהו לקבוצת הרכישה בדרך. אז הבנקים יבינו שהם הסתבכו, וגם הרוכשים. היום הזה לא רחוק. אני מסביר לרוכשים שלי שאני מוכר מוצר אחר - קבוצות הרכישה לא פוגעות בי, אבל אני לא יכול להגיד שאני מתעלם מהן".
"לבטל את ההטבות"
מארגני קבוצות רכישה רבים משווקים כיום את הדירות בפרויקטים שלהם בהבטחה להנחות מופלגות של 20% או יותר במחיר הדירה, בשל היכולת לחסוך במס ולבטל את הרווח היזמי של חברת הבנייה - אותו רווח שגורף יזם נוסף על מחיר ההקמה והשיווק של הפרויקט במכירת כל דירה. לדקל יש הסבר מדוע אין די בכך כדי לשמור על כדאיות ברכישת דירה בקבוצת רכישה: "לפרויקט בנייה יש עוד אלמנטים שאינם צפויים, וזו הסכנה בקבוצת רכישה. כמה פעמים אנחנו נתקלים במקרים שבהם קבלן הביצוע אומר כי מחיר הברזל עלה. אם זה יקרה לקבוצת רכישה - מי יממן את העלייה הזו?".
לדברי דגן, כבר היום יש בשוק מי שחושבים שהקבוצות מסוכנות. "למשל בנק הפועלים כבר לא עובד עם קבוצות רכישה ולא מממן אותן", הוא טוען.
צילום: עמית שעל
דקל מעריך כי נזקי הקבוצות יבואו לידי ביטוי בעוד כמה שנים: "זה יקרה כאשר נראה דירות לא רשומות בטאבו וליקויי בנייה שאינם זוכים לטיפול. קבוצות גם לא יוכלו להתמודד עם הרגולציה והתכנון ההנדסי כפי שהחברות עושות זאת. לך תשלח נציג של קבוצת רכישה לשנות היתר בנייה אצל הרשויות, כיוון שכך העירייה דרשה פתאום. אנחנו מבלים שעות בוועדות התכנון והבנייה ובמסדרונות הרשויות כדי לטפל בדברים הללו. לכן, התהליך הזה ייפסק בסופו של דבר".
קבוצות רכישה נהנות מיתרון מיסוי. אתם יכולים להתמודד איתו?
בשן: "המחוקק צריך לבטל את ההטבות לקבוצות או להחיל אותן גם על חברות הבנייה. אין שום הצדקה שכללים מחמירים אשר אינם חלים על קבוצות הרכישה כמו חוק המכר חלים עלינו".
גנדי־מטלון מספרת כי היא נמצאת היום במצב בעייתי, מפני שהיא מתמודדת עם קבוצות רכישה בתחרות על קרקעות: "אני חושבת שנכון בהחלט שהמחוקק ייתן את דעתו וישנה את המצב, אבל אסור לשכוח שכבר כיום אני ויזמים רציניים כמוני נותנים לרוכש דירה דברים שאין אפשרות לקבל מקבוצה. אני צריכה לעמוד בהסכם שקובע על פי חוק — חוק המכר — כיצד ייראה הבניין, כמה יעלה המוצר, מתי הוא יהיה מוכן. אני עושה הכל כדי לעמוד בזמנים שנקבעו בחוזה. אם לא אעמוד בזמנים, אשלם מאותו יום שאאחר שכר דירה לרוכשים. מי יעשה את זה בקבוצה?".
מה ההבדל אם בסופו של דבר גם בקבוצת הרכישה יש הסכם עם קבלן מבצע, שמחויב לבנות על פי הסכם עמו?
בשן: "אי אפשר להפיל הכל על הקבלן המבצע. כשבונים בניין אחד, זה סביר שהקבלן המבצע יתקן ליקויים וילווה גם בהמשך. אבל כשמדובר בשכונה שלמה, זה לא יקרה. אנשים שרוכשים מקבוצת רכישה צריכים לעשות חשבון נכון — לשאול כמה עולה המימון (הריבית), מה המחיר הסופי שהם ישלמו וכדומה. יש פרויקטים שקשה להבין איך קבוצות הרכישה יפעלו בהם בלי שהלקוח יקבל שירות פחות טוב — ואם הם יעשו את הדברים נכון, הם לא יחסכו. זה יעלה להם בדיוק כמו שעולה לנו. מוטב לרוכשים וליזמי הקבוצות שיפעלו רק במסגרת התחומים שלשמם הוקמו קבוצות הרכישה, כלומר פרויקטים קטנים, ויעזבו את הפרויקטים הגדולים לחברות הגדולות. אם זה לא יקרה, עשוי להיות משבר שרוכשי הדירות ייפגעו ממנו".
לפי מה שמספרים בשוק - אתם במתקפה של קבוצות רכישה. זה רק רושם?
דגן: "קבוצות הרכישה הן עוד נתון בשוק. אנחנו יודעים לנצל את החסרונות שלהן ולהתמודד עם היתרונות שלהן. אני מוכר מוצר אחר. אני מוכר ביטחון, אחריות למחיר, לזמן ולטיב הביצוע. זה גם כולל דירות שאחרי עשר שנים יש להן פתאום בעיות ואני אטפל בהן. אני מסביר את זה לאנשים והם מבינים. ממה שאני מכיר, לא תמצא כמעט זוג צעיר שקונה דירה מקבוצת רכישה. רוב הרוכשים מהם הם משקיעים".
גינדי־מטלון: "קבוצות הרכישה היא תופעה שבאמת הרימה ראש בשמונה החודשים האחרונים. הבעיה המרכזית ביחסים שלנו איתן היא ההתמודדות מולן בתחרות על הקרקעות שכל כך חסרות בשוק. תראו איך הם גרמו לעליית המחיר המטורפת במיכרז דרום הקריה. בעיה מרכזית בעניין זה היא עם אלה שבאים מתוכנו - היזמים שמוכרים להם קרקעות. יש הרבה יזמים שעושים מזה עסק במקום לבנות. הם מנצלים עכשיו את המחירים בשוק ואת הריצה המטורפת של רוכשים אל הקבוצות, ולכן תוקעים להם מחיר גבוה. המצב שבו יזם מוכר קטע מחטיבת קרקע גדולה שלו לקבוצת רכישה הוא אבסורד. זה פוגע בו בסופו של דבר, כי המחיר של הדירות בקבוצה עלול להיות נמוך בשל החיסכון במס. כשיעבור זמן והוא ירצה לבנות ולמכור דירות, הוא ייאלץ להוריד מחירים בעצמו".
דקל: "זה נכון. אני מודה ומתוודה. כרגע אנחנו, החברות שמחזיקות במלאי קרקעות היסטוריות, נהנים מהמחירים גבוהים שקבוצות הרכישה מוכנות לשלם עבורן. לעומת זאת, יכולת התחרות שלנו בהתמודדות על רכישת מגרשים היא אפסית כיום עקב המחירים שמציעות הקבוצות. אנחנו לא יודעים לעבוד במחירים האלה".
גם דגן מודה בעובדות, אבל לא ממש באשמה: "כן. היתרון שאני מנצל בקבוצות הרכישה הוא עניין הקרקע. אני מחזיק במלאי קרקעות, לוקח מספר של 100 יחידות דיור, למשל ב'עיר ימים' (השכונה המערבית של נתניה), שבה יש לי קרקע להקים מאות יחידות דיור, ומממש את הקרקע במחיר שתואם את הרווח היזמי שלי. זה ניצול ממוקד שלי במימוש הקרקע. איפה שיש לי מלאי של קרקע, אציע אותו למכירה ואמכור למי שייתן את המחיר הטוב ביותר, בין אם זה יזם זה או אחר ובין אם זו קבוצת רכישה".
כשאנו שואלים את דגן אם העובדה שקבוצת רכישה בונה בסמוך לפרויקט שהוא מנהל אינה משפיעה על המכירות והמחירים בו, מפתיע מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן באומרו כי הוא אינו מוריד מחירים בגלל קבוצות הרכישה: "כבר היו לי מקרים שמכרו לידי ב־20% פחות או במבצע לאוכלוסייה ספציפית. צריך לזכור שבתחילת התארגנות כזו יש גל של בערך חודש שבו הקבוצה אוספת את האנשים, והוא עובר. יש אולי ירידה בפעילות במשרדי המכירות באותו חודש ראשון, אבל אחר כך המצב חוזר למה שהיה. זה עניין של זמן. קבוצות הרכישה אינה תופעה שצריך לצעוק נגדה באופן כללי. בפרויקטים קטנים תמיד היו קבוצות רכישה, לא תמיד בשם זה. כשהן התחילו להיכנס לכיוונים עסקיים אחרים, אז התחיל כל הרעש ושם הבעיה".
"הופתענו מעליות המחירים"
השנה העברית שמסתיימת השבוע קיפלה בתוכה את אחד האתגרים הקשים ביותר למנכ"ל של חברת בנייה. הסיבה המרכזית לכך היתה חוסר היכולת לתכנן את מהלכי התחלות הבנייה, את היקף ההשקעה בשיווק, ואת הנתון החשוב ביותר עבורם — תמחור הדירות.
דקל מודה שבאפריקה מגורים לא חזו מראש את התנהלות השוק השנה: "הערכנו שבגלל הצונאמי העולמי אנחנו עומדים לפני תקופה קשה, והופתענו. בסיכומו של דבר, כל הנתונים הסתדרו באותו כיוון חיובי והובילו לעליית מחירים". דקל מספר שהחברה שבראשותו העלתה מחירים בכל הפרויקטים שלה כמה פעמים השנה, ובכל זאת עדיין לא הצליחה לעמוד בקצב זינוק המחירים בשוק.
דקל נמצא כיום במצב שונה מזה של רוב השחקנים. החברה־האם של אפריקה מגורים, אפריקה ישראל, עשתה לאחרונה הרבה מאוד כותרות בתקשורת על הודעתה על הליכה להסדר חוב עם בעלי האג"ח. דקל מודה שאנשי השיווק שלו נאלצים להתמודד היום עם שאלות קשות על הסיכון שבפגיעה בחברה־הבת כשהם מתכננים לקנות ממנה דירה. "הכותרת שלי היום היא שיש לי בעיה עם החברה־האם, ואני אצטרך להסביר את זה ללקוחות. אין לי שום בעיה באג"חים או בהתחייבויות אחרות. אני מוכרח לומר שבתקופה שקדמה לסיפור הזה, בשיא המשבר, נתתי הוראה לכל אנשי המכירות שלא להוריד מחירים. גם עכשיו זו ההנחיה. אנחנו לא מתמחרים את הדירות שונה בעקבות הבעיה באפריקה ישראל. אני מעריך שהמחירים בשוק לא יירדו השנה כלל, ואולי אף יעלו מעט".
גינדי־מטלון מספרת כי גם בחברה שלה הופתעו לנוכח ההתאוששות המהירה של שוק הדיור מאז מאי האחרון, ומתקשה לספק תחזית לשנה הקרובה: "אני אופתע אם נראה ירידת מחירים. הביקושים נמצאים במצב שלא מאפשר זאת. כפי שאמרתי, המלחמה על כל קרקע שנמכרת ליזמים או לקבוצות רכישה קשה והיא מביאה לעליית המחירים. תראו מה קרה לנו במכרז הקריה — זה מה שקורה בכל מקום".
נסים בשן מגלה כי גם הנהלת חברת נוה צפתה את מה שקרה בחלק הראשון של 2009, אך הופתעה מההמשך: "הבנו שאנשים יהיו חסרי ביטחון בעקבות המשבר ויקפיאו את הרכישות, כפי שבאמת קרה, אבל לא הערכנו את עליית המחירים שנגרמת בגלל רמת המלאים הנמוכה". הוא מספר כי החברה עשתה כל שביכולתה להתחיל את שלב הבנייה בשטח בכמה שיותר פרויקטים בתקופה הזו. על הצפוי בתחום המחירים, אומר בשן: "אני מניח שבהמשך תעלה הריבית על המשכנתאות וזה עשוי למתן את המחירים. המחירים לא יירדו אלא יישארו יציבים וייתכן שאף יזחלו כלפי מעלה". מנגד צופה בשן כי קצב המכירות בשוק ייחלש מעט.
לדברי דגן, גם הוא הופתע מעוצמת העליות האחרונות בהיקפי הפעילות ובמחירים בשוק הדירות, וסבור שזה לא הסוף: "אני חושב שהדברים יתעדנו קצת בהמשך אבל לא ייעצרו. בשנת 2010 אני צופה, בדומה לכולם כאן, שנראה זחילה אטית של המחירים כלפי מעלה בגלל החוסר במלאים". עם הסיבות המרכזיות להמשך עליית המחירים מונה דגן גם צפי שמחירי הביצוע (עלות הבנייה בפועל - ש"פ) ישמרו על מגמת עלייה. לדבריו, בעלי קרקעות ש"ישבו במשבר רגל על רגל ולא הורידו מחירים" ממשיכים היום להעלותם.
"כל זה חוטם עוצר פרויקט"
דגן ודקל מציינים ברשימת הסיבות לעליות המחיר הצפויות גם את המצב הקשה בתחום תכנון הבנייה בישראל.
דגן: "ראש הממשלה הורה למנכ"ל משרדו לכנס צוותים שיפתרו את בעיות התכנון. זה דבר שאני לא חושב שאפשר לעשות. זו בעיה גדולה מאוד. דברים מטורפים קורים בתחום הזה ותוקעים את כל הבנייה במדינה. במדינות אחרות זה לא עובד ככה". כדוגמה דגן מספר: "יש לנו קרקע בחדרה, ומישהו במשרד לאיכות הסביבה החליט שבשטח שלנו מתקיימת נדידת פרפרים. אמרו לי שאני לא יכול לבנות שם, ואמרתי להם שאני אשנה את התוכנית ואעביר את הבנייה לצד השטח הבעייתי. התגובה של הממשלה היתה שיש סיכוי שהפרפרים ינדדו גם לשם. בינתיים הוצאנו 300 אלף שקל על מחקרים על הפרפרים, ואין שום אפשרות להוכיח כך או כך, ובינתיים השכונה תקועה".
דקל מוסיף כי אחת הבעיות המרכזיות היא האפשרות של כל אחד להתנגד לבנייה בוועדות התכנון של משרד הפנים: "כל מגיש התנגדות זב חוטם יכול לעצור פרויקט בנייה בלי לשלם על כך. אתה לא משלם על זה שאתה מתנגד". דגן מוסר, "אני לא מסתיר את העובדה שלפעמים אנחנו משלמים למתנגדים כדי שיסירו התנגדויות. היו ראשי ערים דוגמת מאיר ניצן (לשעבר ראש עיריית ראשון לציון - ש"פ) שחשבו שנושא התכנון חשוב והיו מקיימים שלוש ישיבות של ועדה מקומית בשבוע, ואז הדברים היו זזים. אך ברוב המקרים, עד שאתה מגיע לדיון לוקח המון זמן. לקבוע ישיבה לוועדה ברוב המקרים זה עניין של חצי שנה".
על פי דגן: "כשבנינו תוכנית עבודה ל־2009, החכמה היתה להשכיל ולהתחיל להוציא היתרי בנייה כדי שהם כבר יהיו זמינים ביציאה מהמשבר. הרגולצייה הרי הורגת. אני יכול להתחייב לך שבגלל אותה רגולציה לא יעלה אף טרקטור על המגרשים בדרום הקריה עד שיעברו לפחות שנתיים מהיום".
לדבריו, "הוצאנו היתרים והתחלנו לבנות. יש לנו בתכנון 1,000 יחידות דיור שנתחיל לבנות השנה, ואני גם מעריך בזהירות שלא נמכור הרבה פחות מזה. בגלל שהתנהגנו כך, כשהגיע הבום של היציאה מהמשבר בחודשים האחרונים היתה לנו סחורה על השולחן. בפרויקט אחד שלנו בגבעתיים הוצאנו דירות לשיווק ונמכרו 17 ביום אחד. בערב כבר עצרנו את השיווק, העלינו את המחיר ב־15% והמשכנו".
"להשקיע בדרום תל אביב"
עוד תופעה שהביא עמו המשבר הכלכלי הגדול של השנה האחרונה היתה זינוק בהיקף שוק ההשקעות בנדל"ן. הפעילים בשוק, ובהם התאחדות הקבלנים, מתווכים ויזמים, דיווחו על עלייה דרמטית של עד 20% בממוצע בהשקעות במרכז הארץ, ועל עלייה ממוצעת של עד 30% בפריפריה — בעיקר בבאר שבע ובחיפה בחצי הראשון של השנה. על רקע זה ביקשנו מהאנשים שיהיו ממונים על המשך הבנייה בישראל להעריך איפה יהיה הכי כדאי להשקיע בדירות.
דקל: "אזורי הביקוש ימשיכו להתרכז במרכז הארץ. מומלץ להתחיל לבדוק את דרום תל אביב. אני צופה בעיר זליגה בולטת של עליית המחירים דרומה. האזור שבין נווה צדק ליפו מתפתח עכשיו על ידי קבוצות רכישה ויקרו בו עוד דברים. אזור אחר הוא המעגל שסביב נס ציונה ובאר יעקב. במעגל השני כדאי לבדוק את אלעד וחריש — היישובים החרדיים".
בשן מדבר גם הוא על מה שקורה מדרום למרכז תל אביב. "האזורים הדרומיים של תל אביב יאופיינו בצמיחה בולטת בשנת 2010, אבל זו לא תהיה מסה מכריעה שתשנה את האזור. שינוי אמיתי יהיה השנה בבת ים, שצומחת גם מבחינת תחבורה וגם בתחום התעסוקה. כפר סבא הולכת והופכת ל'ראשון לציון הבאה' של מחפשי הדירות", הוא צופה.
דגן: "המעגל שקיים היום סביב תל אביב עומד להתרחב. אם פעם זה היה עד נתניה וראשון לציון, היום נראה ביקושים גם ביבנה, בחדרה ובכרכור. גם חיפה מתחילה להרים את הראש אחרי 20 שנה. אנשים שמחפשים דירות 4 חדרים במיליון שקל יעברו למעגלים היותר רחוקים".
בשבוע שעבר פרסם משרד השיכון תוכנית מקיפה שלפיה הוא ישווק קרקעות להקמת אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ. כמעט כולן צפויות לשיווק מחוץ לאזור המרכז, ביישובים קטנים יחסית, ושיעור ניכר מהן מיועדות לאזורים שבהם שולטת האוכלוסייה החרדית. על השאלה אם המהלך עשוי להשפיע על השוק, השיב בשן: "אם משרד השיכון יוציא לשיווק קרקע לכ־1,000 דירות בפריפריה, למשל בקריית אתא, זה עשוי להוריד מעט את המחירים שם. אבל מדובר בהשפעה שולית".
