תל אביב תתנה התחדשות עירונית ברח’ אבן גבירול בהכללת קומת משרדים

עיריית תל אביב בשבוע הבא תציג לוועדה המחוזית תוכנית התחדשות לרחוב אבן גבירול, שתכלול עירוב שימושים וקומת משרדים בכל בניין. לראשונה: בעלי דירות שיתאגדו במטרה לממש פרויקט של התחדשות עירונית יידרשו לתת הסכמתם לקומת משרדים בבניין, מה שמעלה חשש שפרויקטים רבים ייתקעו כעת בצנרת.

על פי התוכנית, שערך האדריכל דני לזר, כל פרויקט יחויב בקומת משרדים מעל קומת קרקע מסחרית, ו־25% מדירות המגורים בפרויקט יהיו דירות קטנות. במרבית הבניינים לא יהיה תקן חניה, ותקן חניה מופחת ייקבע לבניינים פינתיים בהם מתאפשרת כניסה לחניה, זאת בשל הסמיכות לציר הרכבת הקלה ורצון העירייה לעודד קדימות להולכי רגל, רוכבי אופניים ושימוש בתחבורה ציבורית. בעירייה מסבירים כי מטרת התוכנית היא התחדשות הבניינים לאורך הרחוב, תוך שמירה על עיצוב הקולונדה והמסחר הקיים.

רבים בענף חוששים שאישור התוכנית יהווה תמריץ שלילי להסכמות של בעלי דירות לביצוע פרויקט. "לרתום בעלי דירות להגיע להסכמה גם ככה אינו דבר פשוט, בטח ובטח כשמוסיפים קומת משרדים", מעריך עו"ד זיו גרומן. "למשרדים יש גם שווי מופחת, ולכן גם עבור יזמים פרויקט עם עירוב שימושים שכולל משרדים הוא פחות כלכלי. מלבד המורכבות בהוספה של שטחי משרדים, התמריץ העיקרי באזורים האלה הוא תוספת החניה, שיכולה להגיע לשווי של מאות אלפי שקלים. אלא שבמרבית הבניינים ברחוב אבן גבירול העירייה לא מאפשרת כניסה לחניונים מהרחוב מאחר ומדובר בציר תנועה ראשי, מכאן שגם תמריץ החניה כמעט ולא קיים". גם עו"ד עפר טויסטר מציין כי שווי מ"ר משרדים נמוך משמעותית מזה של מגורים, ודאי בעידן שאחרי התפרצות הקורונה, "שאולי פחות מתאים לתוספת של משרדים".

רחוב אבן גבירול בתל אביב. חשש שפרויקטים רבים ייתקעו בצנרת	צילום: מיכאל קרמר

יו"ר ארגון הקבלנים מחוז תל אביב והמרכז, יהודה כתב, נחרץ בהרבה: "לא הייתי גר בבניינים כאלה. בניגוד למגדלים, שכוללים עירוב שימושים ויש בהם כניסות נפרדות ולובי נפרד לכל שימוש, בבניינים נמוכים כמו באבן גבירול עירוב השימושים הוא כבר עניין מסובך. אחד בתוך השני. לכל אחד מהדיירים, של המגורים או המשרדים, יש אינטרס אחר, ולכן גם חברת ניהול נותנת שירות אחר לדירות ולמשרדים. עשו את זה בעבר בבניינים שמקיפים את כיכר המדינה, כך שניתן ללמוד מלקחי העבר. אבל בסוף כל עירייה מעדיפה מסחר ומשרדים על פני מגורים".

כתב מזהיר שבעיית החניה ברחוב ובעיר בכלל תחריף עוד לפני שהרכבת הקלה תתחיל לפעול, וזאת בשל תקן החניה המופחת שקבעה העירייה בתוכניות חדשות: "אף אחד לא באמת יודע מתי הרכבת הקלה תתחיל לנסוע, ולכן הצענו לעירייה שביום שהרכבת תעבוד נמיר שטחי חניות משטחי שירות לשטחים עיקריים, כך שניתן יהיה להפוך את השטחי החניות לדירות גן משרדים או קליניקות".

סגן ראש עיריית תל אביב ומ"מ יו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה ראובן לדיאנסקי סבור כי מדובר בתוכנית טובה: "לקומת משרדים בבנייני מגורים שתהיה מוסדרת בתב"ע יש חשיבות גבוהה מבחינת הערך שהיא נותנת למי שגר בסביבה, ויכול ללכת לרופא שיניים או לרואה חשבון במרחק הליכה. לגבי הנכונות של בעלי הדירות, צריך לזכור שמשרדים הם השכנים הכי טובים. הם עובדים בבוקר והולכים לקראת הערב.

“טיעון החניה מנותק מהמציאות, כי רחוב אבן גבירול הולך לשנות את פניו לחלוטין. הרכבת הקלה שתעבור בו תייתר את הצורך בחניות וברכב. נכון שמי שיקבעו בסוף אם התוכנית תתממש הם כוחות השוק, אבל גם אם היא תתממש רק בחלק מהבניינים ברחוב אבן גבירול זה בסדר. לא הייתי רוצה לראות את כל הבניינים ברחוב הופכים לחדשים. העיר צריכה לאפשר מגורים במחירים סבירים גם לצעירים וגם למבוגרים. ונכון להשאיר ברחוב גם קצת מהבניינים של פעם".