מתל אביב עד קרית ים: הרציג נדל"ן שמה את הפוקוס על התחדשות עירונית

את שוק הנדל"ן הישראלי מלווה קבוצת הרציג נדל"ן כבר למעלה מארבעה עשורים. מי שזוהתה לאורך שנים עם ייזום קרקעות לבנייה רוויה ונדל"ן מניב, ממתגת עצמה גם כשחקנית מובילה בכל הנוגע להתחדשות עירונית עם כ-30 מיזמים בקנה הכוללים את בנייתם של כ-3,500 יחידות דיור.

"התחדשות עירונית היא לא עתיד הבנייה בישראל היא כבר ההווה", אומר יהודה הרציג, המנכ"ל והבעלים של הרציג נדל"ן, ודור שני בעצמו למשפחת קבלנים. "כולם מבינים לאן נושבת הרוח – המדינה, התושבים, הרשויות המקומיות והחברות היזמיות. הפרויקטים הללו מביאים בשורה חברתית חשובה, כשהאתגר המשמעותי הוא להנגיש אותם גם מעבר למרכז הארץ. לעניין הזה גם אני נרתם בפרויקטים שלי".

ואכן, הפעילות של הרציג נדל"ן משתרעת אל מעבר לערי הביקוש הקלאסיות, כשאחד הפרויקטים המשמעותיים של הקבוצה מנותב לקרית ים. "שורשיה של קרית ים הם בשנות ה-40 של המאה הקודמת, כך שרבים ממבניה ישנים ורעועים", מסביר הרציג. "במתחם זבולון שנמצא בסך הכל כ-300 מטר מקו החוף, אנו נבצע פינוי-בינוי הכולל הריסת 20 יחידות דיור בחמישה מבנים דו-קומתיים, והקמת שלושה מגדלים מודרניים עם כ-130 יחידות דיור הצופות לים. הפרויקט משלב גם מסחר, מבני ציבור ושטחים ציבוריים – ועתיד למנף את האזור כולו. עיריית קרית ים והעומד בראשה, דוד אבן צור, מבינים את חשיבותה של ההתחדשות העירונית ודוחפים את התחום קדימה. לעיר הזו פוטנציאל נדלני גדול, ותוך כדי תנועה המחירים בה מזנקים". 

דבריו של הרציג משתקפים בנתוני אתר מדלן, לפיהם מחירה הממוצע של דירת יד שנייה בעיר קפץ בין מרץ 2011 לספטמבר 2020 בקרוב ל-100%, ובמספרים מ-602 אלף שקל לסכום של 1.1 מיליון שקל. דירות חדשות בקרית ים צפויות להימכר בכ-15 אלף שקל למ"ר. 

עוד פרויקט בעירוב שימושים של הרציג נדל"ן שכבר מרכז סביבו תשומת לב רבה, הוא זה המקודם במפגש הרחובות ההגנה ונגבה בשכונת יד אליהו בתל אביב - ובו ייבנו כ-300 יחידות דיור חדשות במקום 92 קיימות. "זה יהיה אחד הפרויקטים המבוקשים והמדוברים בעיר", מצהיר הרציג. "לפני שאנו נכנסים לפרויקטים של התחדשות עירונית אנו נוהגים לבדוק ביסודיות את השטח, בדגש על התשתיות האזוריות, לראות מקרוב מה קיים ומה התוכניות לעתיד. הפינוי-בינוי ביד אליהו הוא דוגמה מייצגת לפרויקט שמבטא את כל היתרונות: הוא נמצא בלב אזור הנמצא בצמיחה מואצת, ממוקם בסמיכות למרכזי בילוי, מוסדות חינוך ופארקים, ובעל נגישות אידיאלית לצירי התנועה הראשיים".

ברמת גן השכנה כבר פועל הרציג במרץ על מיזם נוסף, כשבמתחם הררי בשכונת נווה יהושע נבחרה הקבוצה על ידי נציגות הדיירים לקדם פינוי-בינוי. הפרויקט נמצא בשלבי תב"ע סופיים, כשלפי התוכנית, שני מגדלי יוקרה ובהם כ-200 יחידות דיור ומבנה ציבורי יתפסו את מקומם של חמישה בניינים ותיקים בני 55 יחידות דיור.

הפרויקט במתחם הררי ברמת גן. שני מגדלי יוקרה וכ-200 יחידות דיור הדמיה: מבטים הדמיות

מקדמים דיאלוג

לתחום ההתחדשות העירונית הקפידה קבוצת הרציג נדל"ן להיכנס באופן מדוד וללמוד את התחום לעומק לפני שבחרה להגדיל את נפח הפרויקטים. "צריך לזכור שבשנים הראשונות ההתחדשות העירונית התנהלה די בשוליים, גם הדיירים וגם הרשויות לא ידעו בדיוק איך לאכול את התחום ולא ממש ששו לקדם אותו", מפרט הרציג. "ועדיין, על רקע עתודות הקרקע המוגבלות בישראל והעובדה שהמדינה מחזיקה ביותר מ-90% מהקרקעות ולא ממש ממהרת לשחרר אותן, בהדרגה נשאבו לתחום לא מעט יזמים".

אקורד הפתיחה של הקבוצה כלל פרויקטים במסלול של תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי), בערים דוגמת ראשון לציון, פתח תקוה ואשדוד. "בתחילת הדרך תמ"א 38/1 נתנה את הטון, אבל מהר מאוד הבנתי שמדובר בייצור כלאיים - מיזם שלא נותן מענה מקיף ושעוד כמה עשרות שנים יידרש להתחדשות עירונית נוספת. לכן הפוקוס שלנו היום מופנה לפרויקטים מתחמיים הנותנים מענה לא רק ברמת המגורים, אלא מתמקדים גם ברמת המעטפת".

בהתאם לחזון הזה, פרויקט משמעותי נוסף של הקבוצה קורם עור וגידים ברמלה, עיר המציבה גבוה בסדר העדיפויות את קידום תחום ההתחדשות העירונית. לדברי ראש העיר, מיכאל וידל: "התוכנית שגיבשה העירייה להתחדשות עירונית תשנה את פניה של רמלה והיא חלק משינויים גדולים אשר יובילו לשיפור איכות חייהם של תושבי העיר הקיימים ולקליטת תושבים חדשים. בהתחדשות עירונית פוטנציאל של אלפי יחידות דיור, והיא הכלי המיטבי לחידוש השכונות הוותיקות".

הפרויקט במתחם הרצל ברמלה. משלב פינוי-בינוי עם עיבוי-בינוי הדמיה: מבטים הדמיות

הפרויקט של הרציג נדל"ן במתחם הרצל בעיר הוא בהיקף של 1.5 מיליארד שקל, ממזג בין פינוי-בינוי ועיבוי-בינוי, ומשתרע על שטח של כ-19 דונם. במסגרת המיזם מתוכננת הריסה של 176 יחידות דיור ובניית כ-950 יחידות דיור חדשות, לצד חיזוק ועיבוי של 50 יחידות דיור קיימות וכ-5,000 מ"ר מסחר המשולב עם שטחי ציבור. "רמלה נמצאת במרכז המדינה, והיא דוגמה לעיר שהתחדשות עירונית תסייע לה לבצע קפיצת מדרגה משמעותית", מדגיש הרציג. "הפרויקט שלנו מתקדם בשיתוף פעולה מלא עם העירייה, כשרמלה כמו קרית ים, מוכיחות איך דיאלוג מוצלח בין הרשות המקומית, הדיירים והחברות היזמיות תורם לשיפור איכות חייהם של התושבים".

גב כלכלי

כמות הפרויקטים של הקבוצה הופכת את יהודה הרציג ליזם החרדי הבולט בהתחדשות עירונית, וכמי שמעיד על עצמו כעל מי "שמקפיד על ירידה לרזולוציות הקטנות ביותר", הוא נוהג לסייר באופן קבוע בשטח, ולהכיר את הדיירים מקרוב. "הצלחה של מיזמי התחדשות עירונית קמה ונופלת על איכות הדיאלוג בין בעלי הדירות והיזם", הוא קובע. "האחריות שלנו היא להתנהלות רגישה ומכבדת, להוות אוזן קשבת ולסייע בפתרון בעיות מיידי. זה הקו שמנחה את הקבוצה ואותי בכל מיזם שלנו, ועליו לא נתפשר".

המנכ"ל והבעלים של קבוצת הרציג נדל"ן, יהודה הרציג. מקפיד על ירידה לרזולוציות הכי קטנות בכל פרויקט

המוניטין שצברה קבוצת הרציג בא לידי ביטוי בליווי הפיננסי לפרויקטים השונים ובאיתנות הכלכלית שהיא מציגה על רקע הטלטלות שעובר ענף הנדל"ן בעידן הקורונה. "לעניין הזה יש חשיבות אדירה", מבהיר הרציג. "הניסיון שלנו, כמו גם ההיכרות עם הגופים הפיננסיים, מאפשרים לנו להמשיך לבנות ולא לעצור את התקדמות הפרויקטים". 

במבט קדימה, בטוח הרציג כי עם הרוח הגבית של המדינה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התחום ימשיך לצבור תאוצה: "הרושם שלי הוא שעד 2025 ההתחדשות העירונית תחלוש על 80% משוק הבנייה בישראל, כשהפוטנציאל הוא למעלה ממיליון יחידות דיור", הוא מסכם. "שוב, השאלה הגדולה היא איך ומתי יגיע התחום הזה גם לפריפריה הגיאוגרפית והחברתית של ישראל.

"בסופו של דבר הרי הכל עניין של כסף, והדרך היחידה למשוך יזמים לאזורים הללו היא לייצר מכפילים נכונים שיספקו כדאיות כלכלית לפרויקטים. את העניין הזה חייבות העיריות להפנים, ובמקום לפעול לפיתוח אזורי מסחר ומשרדים שיובילו להגדלת הארנונה לעסקים, לתת תשומת לב הולמת גם להגדלת היצע המגורים. גם המדינה חייבת להיכנס לעובי הקורה, לייעל את מנגנוני הביורוקרטיה ולקצר את לוחות הזמנים. רק כך ניתן יהיה למקסם את הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית בישראל".