הכלכלנית הראשית: שיא של 5 שנים ברכישת דירות ברבעון השלישי

על פי סקירה של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, ברבעון השלישי של 2020 בוצעו 30 אלף עסקאות לרכישת דירה. זוהי עלייה של 5.5% לעומת הרבעון השלישי של 2019, ושל 54% לעומת הרבעון הקודם שבו נרשם שפל בעקבות הסגר שהיה באפריל, שבו משרדי המכירות היו סגורים.

באוצר מציינים כי הפעם האחרונה שבה נרשמה כמות גדולה יותר של עסקאות הייתה ברבעון השני של 2015, וזאת על רקע מבול עסקאות ביוני אותה שנה, ערב העלאת מס הרכישה מ-5% ל-8% למשקיעים.

ביולי השנה שר האוצר ישראל כץ החזיר את שיעור מס הרכישה שהוטל על משקיעים לרמתו מלפני יוני 2015, כך שמדרגת המס הראשונה חזרה להיות 5%.

הכלכלנית הראשית באוצר צילום: אלכס קולומויסקי

על פי גרינברג, הגידול במספר העסקאות הגיע מרכישה של דירות בשוק החופשי, להבדיל מרכישת דירות במסגרת התוכנית הממשלתית מחיר למשתכן, שבה דווקא נרשמה ירידה. בשוק החופשי נרכשו 25.8 אלף דירות, עלייה של 9% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.

גרינברג מדגישה כי את העלייה במספר העסקאות בשוק החופשי הובילו המשקיעים שרכשו 3,400 דירות, גידול של 19% לעומת הרבעון המקביל ב-2019. הסבר נוסף לעלייה ברכישת דירות להשקעה הוא ירידה בריבית הריאלית של בנק ישראל והירידה בריבית הממוצעת על משכנתאות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, זאת כאמור על רקע הורדת מס הרכישה בסוף חודש יולי האחרון.

שיעור המשקיעים בסך העסקאות (כמה עסקאות הן להשקעה מתוך כלל העסקאות) עמד על 14.3%, גבוה ב-1.5 נקודות האחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אבל נמוך משמעותית משיעור של כ-35% שנרשם ביוני 2015.

בנייה בפתח תקווה צילום: דוד הכהן

לפני שבועיים באוצר הקדימו ופרסמו כבר סקירת נדל"ן לסיכום חודש אוקטובר, החודש הראשון ברבעון ברביעי. מסקירה זו עולה כי חזרת המשקיעים לשוק הנדל"ן צברה תאוצה מאז הרבעון השלישי. באוקטובר 2020 משקיעים רכשו 1,400 דירות, 83% יותר מאשר באוקטובר שנה שעברה, והרכישות שבוצעו על ידי משקיעים היוו כבר 18% מסך העסקאות.

עם זאת,  ברבעון השלישי של 2020 נרשמה גם עלייה במספר הדירות שמשקיעים מכרו. בתקופה זו נמכרו 6,000 דירות על ידי משקיעים, 16% יותר מאשר ברבעון השלישי של 2019, ו-50% יותר מאשר ברבעון השני של 2020. המשקיעים שמכרו את דירתם הרוויחו פחות מאשר היו מרוויחים ב-2019. על פי האוצר, רווח ההון הריאלי הממוצע היה 323 אלף שקל, 31% פחות מאשר ברבעון המקביל ב-2019, ו-9% פחות מאשר ברבעון השני של 2020.

בהשוואה לרבעון השני של השני נרשמה בלימה יחסית במגמה של מכירת דירות בהפסד - בעוד ברבעון השני 14.8% מהדירות נמכרו על ידי משקיעים בהפסד, ברבעון השלישי 13.3% נמכרו בהפסד. ועדיין גבוה משמעותית מהרבעון השלישי של 2019 שבו רק 7.2% מהדירות נמכרו בהפסד.

חיפה. מספר הדירות הצטמק צילום: ניר בלזיצקי, דוברות עיריית חיפה

פילוח של הערים שבהן בוצעו עסקאות על ידי משקיעים בחצי השנה האחרונה מעלה כי ערים שהובילו במספר הדירות שנמכרו על ידי משקיעים, מדורגות נמוך יחסית במספר הדירות שמשקיעים רכשו בהן. בחיפה הצטמק בתוך חצי שנה מלאי הדירות שמוחזקות על ידי משקיעים ב-320, והיא מובילה בקטגוריה זו. אם כי יש בעיר כ-48 אלף דירות מושכרות, כך שמדובר בירידה מזערית יחסית. ממלאי הדירות שהוחזקו על ידי משקיעים בפתח תקווה נגרעו 280 דירות, וזאת כאשר בעיר מלאי קטן יחסית של 20 אלף דירות מושכרות.

עלייה במספר העסקאות ברחבי הארץ, לעומת ירידה במרכז

כאשר מסכמים את כלל העסקאות שבוצעו מתחילת השנה ועד ספטמבר, עולה כי בסך הכל נרכשו 75 אלף דירות, וזו ירידה של 9% בהשוואה לחודשים ינואר עד ספטמבר 2019. מכך אפשר להסיק כי לפחות חלק מהעסקאות שבוצעו ברבעון השלישי השנה הן של רוכשים שתכננו לקנות דירה קודם לכן, אך בגלל הקשיים הטכניים שנובעים מהסגר לא הצליחו להשלים את העסקה.

העלייה בהיקף העסקאות פסחה על אזורי הביקוש, שבהם נרשמה דווקא ירידה. על פי סקירת האוצר, במחוזות מרכז ותל אביב זהו הרבעון השלישי ברציפות שבו יש ירידה במספר העסקאות. 

במרכז ברבעון השלישי של השנה נרכשו 3,562 דירות, ירידה של 8% לעומת הרבעון השלישי של 2019. ב-9 החודשים הראשונים של השנה נרכשו 9,300 דירות במחוז מרכז, ירידה חדה של 17% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2019. במרכז נרשמה גם ירידה ברכישת דירות על ידי משקיעים - ברבעון השלישי של 2002 הם רכשו 531 דירות, 6.3% פחות מאשר ברבעון השלישי של 2019.

בתל אביב נרכשו 1,982 דירות, ירידה מתונה של 3% ברבעון השלישי השנה לעומת הרבעון השלישי של 2019. המשקיעים אחראים לשליש מהעסקאות באזור תל אביב. הם רכשו ברבעון השלישי של 2019 641 דירות, 9% יותר מאשר ברבעון השלישי של 2019.

האזורים שבלטו בעלייה במספר העסקאות ברבעון השלישי השנה הם ירושלים- עלייה של 24% לעומת הרבעון השלישי של 2019, וחדרה - עם עלייה של 19%.

על פי האוצר, מחירי הדירות הגבוהים יחסית במחוזות מרכז ותל אביב מסבירים את הירידה הכללית במספר העסקאות. כדי להוכיח טענה זו הם בחנו לאורך השנים את השפעת מחיר הדירות באזור מסוים על מספר העסקאות ומצאו כי ככל שמחיר הדירות גבוה יותר, כך מספר העסקאות יורד.

לעומת העלייה במספר העסקאות בשוק החופשי, במחיר למשתכן נרשמה ירידה: ברבעון השלישי של 2020 נרכשו 4,300 דירות, ירידה בשיעור של 10% לעומת הרבעון השלישי של 2019. במצטבר ב-3 הרבעונים הראשונים של 2020 נרכשו 10,300 דירות מחיר למשתכן, ירידה של 12% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2019. באוצר מעריכים כי הירידה נובעת, בין היתר, מקשיים טכניים בעקבות הסגר אשר הקשו על חתימה על חוזים בפרויקטים של מחיר למשתכן. אך בנוסף משערים כי גם המשבר בשוק העבודה תרם לירידה, וזאת לאור העובדה כי רמת השכר של רבים מרוכשי דירות מחיר למשתכן נמוכה.

משקי בית חזקים דוגרים על דירות בהמתנה

בסקירת הכלכלנית הראשית מצביעים על בעיה שנוצרה בעקבות משבר הקורונה והחלטה של הכנסת להקפיא למשך 7 חודשים את התקופה שמחייבת רוכשי דירה למכור את דירתם הישנה, וזאת מבלי לשלם את שיעור מס הרכישה שמוטל על משקיעים. כדי להימנע ממס רכישה שמוטל על משקיעים, החוק קוצב למשפרי דיור תקופה של 18 חודשים עד למכירת הדירה הישנה.

בעקבות משבר הקורונה והחשש מקשיים טכניים שלא יאפשרו לסגור עסקאות, הכנסת חוקקה חוק שלפיו התקופה שבין מרץ לאוקטובר 2020 לא תילקח בחשבון. התוצאה של ההחלטה הזו היא עלייה במספר הדירות בהמתנה - כלומר כאלה שמשפרי דיור צריכים למכור.

כיום יש 17,300 אלף דירות בהמתנה - 15% יותר מאשר ערב משבר הקורונה. באוצר מציינים כי ב-2019 השכר הממוצע של משקי הבית שלהם דירה בהמתנה היה 32 אלף שקל, כפול מהשכר הממוצע למשק בית באוכלוסייה הכללית. מכך הם מסיקים כי מחזיקי הדירה בהמתנה הם קבוצת אוכלוסייה שאינה זקוקה בדחיפות לכסף שיגיע ממכירת הדירה הישנה, שכן יש לה מקורות כספיים אחרים לרכישת דירה חדשה. כך נוצר מצב שבו במשך תקופה ארוכה לא מוטל עליהם מס כשל משקיעים, ואין להם תמריץ למכור את דירתם הישנה.