הממשלה סיפקה תנאים לזינוק במחירי הדירות, השוק ממתין לתוצאות

המשבר העולמי שהחל ב־2008 נתן את האות לשינוי מגמה ולזינוק בביקושים ובמחירים בשוק המגורים הישראלי, אחרי עשור של ירידות מחירים. הבנקים המרכזיים הורידו ריביות והפכו את המשכנתאות לזולות יותר, כשמנגד אלטרנטיבות אחרות להשקעה סולידית הפכו הרבה פחות מפתות. במקביל, הישראלים חזרו להאמין בשוק המגורים המקומי - במדינה שבה קצב הילודה מבטיח שהביקוש יעלה די בקלות על ההיצע.

כעת, בשלהי 2020, גוברות התחזיות המאותתות כי המשבר העולמי הבריאותי והכלכלי שסופו עדיין לא נראה באופק ושתוצאותיו ארוכות הטווח אינן ידועות, ייתן את האות להתפרצות מחודשת של עליות מחירים. אם מוסיפים לכך את ההחלטה ללכת שוב לבחירות, שגוזרת שיתוק פוליטי על ישראל למשך חצי שנה נוספת, ומביטים על הזינוק בשבועות האחרונים במניות של יזמיות המגורים בבורסה בתל אביב, ניתן לקבל תחושה ברורה בנוגע לציפיות ולמגמה. השילוב שמזין את כל אלה הוא עלייה בביקושים לדירות, תוך כדי ירידה חדה בהיצע.

לפני הכל, מדובר על הקושי לסנכרן בין הרבה מאוד משרדי ממשלה ששולטים בתכנון ובבנייה בישראל - משרדי השיכון, הפנים, התחבורה, המשפטים ועוד - כשלכל אחד אג'נדה ואינטרסים משלו. ככה זה כשההסכמים הקואליציוניים בממשלה האחרונה קבעו שיהיה מטה תכנון במשרד הפנים, מטה דיור במשרד השיכון ומטה תשתיות לאומיות במשרד האוצר, ושאף אחד לא יפגע בסמכויותיה של שרת התחבורה. במקום לשלב ידיים, במשרדי הממשלה עסוקים בכיפופי ידיים - על חשבון האזרח.

רק בשבוע האחרון הוויכוחים הפוליטיים מנעו מהממשלה לאשר את החלטת שר השיכון - שעליה הסכימו השרים הרלבנטיים - להאריך את הוראת השעה להעסקת 16,500 עובדים זרים בענף הבנייה, ואף להוסיף עוד 2,000 תקנים בשל משבר הדיור. אם לא יימצא פתרון, תרד המכסה ל־8,000 פועלים בלבד בסוף 2020, מה שעלול כמובן להחריף את בעיית ההיצע.

דוגמה נוספת לכיפופי ידיים פוליטיים היא פרויקט המטרו בגוש דן שמתגלגל בוועדות התכנון ומבשר צפיפות עתידית עקב זכויות בנייה אדירות בערים כמו כפר סבא או ראשון לציון, שיוכלו להשתחרר סוף סוף מהתלות ברכב הפרטי. ואולם, שרת התחבורה מירי רגב איימה באחרונה לעצור את הכל - "עד שהיא לא תראה תוכניות לרכבת לאילת ולקריית שמונה".

התכנון פוצל והאופק קודר

אף שענף הבנייה הוא אולי התחרותי ביותר במשק עם מאות יזמים וקבלנים המתחרים על כל קונה - המערכת הציבורית המקרטעת שלנו שולטת דה־פקטו על תחום הבנייה ומסרסת את כוחות השוק ואת השפעת התחרות על הענף. רשות מקרקעי ישראל - מונופול הקרקעות החולש על כ־90% מקרקעות המדינה - תסיים את 2020 בשפל חסר תקדים של שיווקים. המעבר ממשרד האוצר בחזרה למשרד השיכון, חילופי המנכ"ל בראש הרשות, השיתוק שכפתה הקורונה ובעיקר שינוי שיטת המכרזים ממחיר למשתכן של שר האוצר לשעבר משה כחלון למכרזי דירה במחיר מופחת של שר השיכון יעקב ליצמן (והעיכוב בחתימת שר האוצר ישראל כץ שמנעה את יציאתם לדרך), הביאו לעצירה כמעט מוחלטת בשיווקי הקרקע. השנה תסתיים עם עסקאות חתומות לבנייה של פחות מ־20 אלף דירות חדשות לעומת כמעט 39 אלף דירות ב־2019.

במקביל, על רקע מעבר מינהל התכנון מהאוצר לפנים, גם גזרת שר הפנים אריה דרעי מדאיגה במיוחד, ולכן צפוי השנה שפל בכמות התוכניות המאושרות - החוליה הראשונה בשרשרת הארוכה עד לבניית הדירות בפועל. עד סוף השנה צפויות להיות מאושרות תוכניות ל־85 אלף יחידות לעומת 140 אלף בשנה שעברה, מה שכמובן ישליך על ההיצע החסר לטווח הבינוני והארוך.

השלטון המקומי עוצר

מי שניצלו את חולשת השלטון המרכזי הן הרשויות המקומיות. ראשי העיריות מעוניינים לווסת עד כמה שניתן את היצע הדירות החדש - שמוסיפות לגירעון בקופת העיר. זאת משום שהארנונה למגורים לא מכסה אפילו שליש מההוצאה של העירייה על שירותי ניקיון, חינוך, רווחה וכו'. בשנים האחרונות חלה עלייה במספר הרשויות המקומיות עם גירעון בתקציבן הרגיל. השנה הכנסותיהן צללו בעשרות אחוזים בעקבות הקורונה (בעיקר עקב אי־גביית ארנונה מעסקים), והן מבינות שמרבית מתחמי התעסוקה הרבים ומניבי הארנונה שהובטחו להן, לא ייצאו לפועל בשנים הקרובות.

בעקבות זאת, היתרי הבנייה שנתנו הרשויות המקומיות - החוליה המשמעותית האחרונה בשרשרת הארוכה - קרסו בשנה האחרונה. על פי נתונים שנחשפו ב"כלכליסט", עד נובמבר השנה הוצאו ברחבי הארץ היתרים לבניית כ־18 אלף דירות בלבד (בבניינים שבהם יותר מארבע דירות) לעומת היתרים לבניית כ־40 אלף דירות בכל 2019.

ואחרי כל אלה - הביקושים עולים

וכאילו לא מספיק ההיצע העלוב, דווקא הביקושים לדירות עולים. לפי נתוני הלמ"ס, מינואר ועד אוקטובר רכשו ישראלים 31,068 דירות חדשות לעומת 26,432 דירות שנמכרו בחודשים המקבילים ב־2019, טרום עידן הקורונה. בסוף יולי החליט שר האוצר כץ להקדים את פקיעת הוראת השעה של כחלון מ־2015, שהעלתה במקור עד סוף 2020 את מדרגת מס הרכישה המינימלית לרוכשי דירה נוספת ל־8%. כץ השתכנע מאזהרות הקבלנים לשיתוק בשוק, והקדים בחמישה חודשים את החזרת מדרגת המס הראשונה ל־5%, מה שבישר את האות לחזרת המשקיעים. לא רק שהמשקיעים נהנים כעת ממיסוי נמוך יותר, גם האלטרנטיבות להשקעה קורצות הרבה פחות - עם בורסות שנסחרות במחירי שיא וכשהנדל"ן מעבר לים הרבה פחות מפתה וקרוב.

אתר בנייה צילום: אוראל כהן

במקביל, תוכנית ליצמן לסבסוד קרקעות ופיתוח רק באזורים שבהם מחיר הדירות נמוך מ־20 אלף שקל למ"ר, גנזה את החלומות של מחוסרי דירה רבים והם חוזרים לשוק. נכון להיום, 126,760 ישראלים הוציאו תעודת זכאות בהמתנה להגרלות מחיר למשתכן, אולם רק 72,012 קיבלו הודעה על זכייה - מה שמלמד על עשרות אלפים ישראלים שעשויים לחזור מהר מאוד למעגל הביקושים, לאחר שהבינו שכנראה כבר לא יוכלו לקנות דירה מסובסדת ומוזלת באזורי הביקוש.

וכאילו זה לא מספיק, בשבוע שעבר הצטרף בנק ישראל לחגיגה ובישר על חבילת מימון נוחה בהרבה לנוטלי המשכנתאות. מגבלת מסלול הפריים, שהיתה מהצעדים הראשונים של הבנק המרכזי לצינון שוק הנדל"ן באפריל 2011, ירדה מהשולחן, בעיקר נוכח הציפיות שהריבית תישאר נמוכה גם בשנים הקרובות ואין שום סיבה להוסיף משקולת מיותרת על גב הקונים. כל זה קורה כשגם ככה השוק רותח, ומינואר ועד נובמבר נטלו ישראלים משכנתאות בהיקף שיא של כ־70 מיליארד שקל לעומת 67.7 מיליארד שקל בכל שנת 2019.

ועם זאת, חרף הפער המסוכן בין הביקוש להיצע והתלות העצומה של ענף הנדל"ן בממשלה לא מתפקדת, כדאי בכל זאת להטיל ספק מסוים בתחזיות. אם הוודאות בנוגע לכיוון שאליו הולכים מחירי הדירות היתה גדולה כל כך, סביר להניח שהקבלנים היו מתאמצים פחות למכור דירות כאן ועכשיו. כשעלות הכסף נמוכה כל כך, היה משתלם להם לחכות ולמכור את הדירה בעוד חודש או שנה במחירים גבוהים יותר, שיכסו בקלות את הוצאות המימון.

ואחרי הכל, התחלות הבנייה ירדו רק במעט

הבעיות בענף הנדל"ן הישראלי רבות ואקוטיות, אבל חשוב לזכור שהקבלנים - מפוזיציה מאוד ברורה - מעוניינים תמיד לנפח אותן מעבר לכל פרופורציות. למה להגיד שמסתמנת בעיה עתידית, אם עדיף לזעוק שהקטסטרופה כבר כאן. וכשמדובר ברוכשי דירות פוטנציאליים, הכי טוב לשדר שהאויב כבר מטפס על הגדרות. שאם הם לא יקנו היום, מחר לא יישאר כלום, או שהמחירים ימריאו לשמים (כאילו עכשיו לא מספיק יקר).

הממשלה סיפקה תנאים לזינוק במחירי הדירות, השוק ממתין לתוצאות ענף הדיור מסיים שנת קורונה עם שפל בתוכניות ושיווקי קרקע, ריבית אפסית, שיא משכנתאות, תמריצים למשקיעים וממשלה קורסת. כל התנאים בשלים לזינוק מחירים, אלא אם המשבר הכלכלי, האבטלה ותנופת תכנון ושיווק יבלמו אותו דרור מרמור לכתבה המלאה 

בשבוע שעבר קיבלנו לכך תזכורת מצוינת, עם פרסום נתוני התחלות הבנייה על ידי הלמ"ס. כבר שבועות ארוכים שהתאחדות הקבלנים מקדמת קמפיין בתקשורת וברשתות החברתיות תחת הסלוגן "כאן לא בונים". לאחר שהקימו שדולה מיוחדת בכנסת, הזהירו הקבלנים שהתחלות הבנייה יקרסו השנה ב־50%, שהן יסתיימו בפחות מ־30 אלף יחידות דיור וש"מחירי הדירות יהיו כה גבוהים, עד שלאזרחים לא יהיה היכן לגור ורק עשירים ובני עשירים יוכלו לרכוש דירה". בפועל, הלמ"ס דיווחה כי בתשעת החודשים הראשונים של השנה התחילו לבנות 35,800 יח"ד, נתון שעוד יתעדכן כלפי מעלה. מדובר בירידה צנועה של 9% מהתקופה המקבילה אשתקד. זהו אכן מספר נמוך, רחוק מיעד הממשלה ל־60 אלף התחלות בנייה בשנה, אבל מכאן ועד סיסמאות כמו "כאן לא בונים" ו"קריסה בהתחלות הבנייה", הדרך ארוכה ויעידו מאות המנופים ברחבי המדינה.

יעקב ליצמן צילום: יואב דודקביץ

גם את מצוקת העובדים הזרים כדאי לקחת בעירבון מאוד מוגבל. בתחילת שנות ה־2000 היו בישראל יותר מ־40 אלף פועלי בניין זרים רשמיים (ועוד אלפים רבים לא חוקיים), אך הדבר לא התבטא בגידול מסיבי של התחלות בנייה. בעשור האחרון, בעקבות החלטות ממשלה על צמצום מסיבי במספר הפועלים הזרים (עד להוראת השעה של כחלון בשנת 2015, המכסה עמדה על 8,000 זרים בלבד), איימו הקבלנים כי הבנייה תיעצר כמעט לחלוטין. למרבה הפלא, דווקא בעשור האחרון נרשמו פריחה וגידול בהתחלות הבנייה - בעיקר בשל עלייה במספר הפועלים הישראלים ואימוץ מבורך ומאוחר של טכנולוגיות חדשות גם בענף הבנייה.

בהתאחדות הקבלנים מקפידים גם לעדכן מדי תקופה את המחסור בדירות - הפער בין מספר משקי הבית למול מספר הדירות שנמצאות בשוק, שעומד לדבריהם על 190 אלף דירות. מבהיל. עם זאת, אין עשרות אלפי משפחות ישראליות המתגוררות כרגע על ספסלים ברחובות, מה שכנראה מצביע על כך שהנתונים לא ממש מדויקים או שהשוק פשוט יודע לתקן את עצמו - ביחידות דיור לא חוקיות, בקרוואנים במושבים וקיבוצים ועוד.

דו"חות הקבלנים ומספרים נוספים

דירות נמכרות כמו לחמניות? לפי דו"חות שהציגו לאחרונה דמרי ואזורים המקימות יחד פרויקט מגורים בבאר שבע על שטח האצטדיון העירוני הישן, 272 דירות שבנו כבר עומדות מוכנות לאכלוס, אולם רק 177 דירות נמכרו (נכון לסוף רבעון שלישי).

ועוד דוגמה: בפרויקט של שיכון ובינוי בגבעת שמואל שהחל להתאכלס לפני קרוב לשנה, למעלה מרבע מהדירות טרם נמכרו עד סוף נובמבר, והחברה החליטה למכור את המגרש להקמת מגדל השלישי, מה שבוודאי לא מתאים לשוק רותח שבו יזמית כמו שיכון ובינוי לא אמורה לוותר על מגרש זמין לבנייה באופן מיידי. במקביל, גם ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) מדווחים על "חזרה לשגרה" ומדגישים ש־2020 תסתיים עם שיווקים של קרקעות ל־50 אלף יח"ד, שרובם ייסגרו בשנה הבאה ויעזרו למלא את הבור העמוק.

במקביל להפחתת הנטל של נוטלי המשכנתאות, בנק ישראל הגדיל לאחרונה את פוטנציאל ההיצע. הקבלנים מקוננים אמנם על מצוקת אשראי שמונעת מהם להתחיל לבנות, אבל הבנק הורה להגדיל את המגבלה הענפית של הבנקים למימון נדל"ן ותשתיות מ־24% ל־26%, מהלך שישחרר עוד מיליארדי שקלים שיוזרמו לבנייה. מעבר לכך, בשנים האחרונות האשראי החוץ־בנקאי מספק לקבלנים אשראי כמעט ללא הגבלה.

גם מחירי הדירות לא מעידים על פאניקה כללית. לפי נתוני הלמ"ס האחרונים, באוקטובר נרשמה עלייה של 0.4% במחירי הדיור שהשלימה עלייה שנתית של 2.5%. רחוק מהעליות השנתיות הדו־ספרתיות של לפני עשור. מחירי השכירות, אגב, ירדו בנובמבר ב־0.6% לעומת אוקטובר.

ולא פחות חשוב: לפי הלמ"ס, כמו גם נתונים שהציג לאחרונה מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן - המודד מכירות חוזרות של דירות (בדומה למדד קייס שילר האמריקאי) - מחירי הדירות מדשדשים כבר כמה שנים, ובשלוש השנים האחרונות נרשמה לפי הלמ"ס עלייה כוללת של 3% במחירי הדירות.

אל תמעיטו בערכן של ציפיות

כשמוסיפים לכך את משבר הקורונה והשלכותיו הכלכליות, עם גירעון אדיר שיצטרך להצטמצם במימון הציבור ועם אופק תעסוקתי מאוד לא ברור, כוח הקנייה של ישראלים רבים יתקשה מאוד לרכוש דירה במחירים הנוכחיים. גם אם בנק ישראל מאפשר ליטול משכנתא בריבית פריים נדיבה, הצורך ב־25% הון עצמי לא מתבטל (משפרי דיור 30% ומשקיעים 50%), כמו גם התנאי שלפיו ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה, משימה לא פשוטה בימי קורונה ובתקופה הקשה שתגיע אחריה.

נעלם נוסף הוא מה יקרה לשוק הדירות כשתיפסק דחיית המשכנתאות, או כשייפסק תשלום דמי האבטלה למאות אלפי ישראלים, שינוי שיכריח לא מעט משפחות לממש את הדירות שקנו או לכל הפחות לוותר בשנים הקרובות על החלום לרכוש דירה.

בשורה התחתונה, קשה לדעת בוודאות מה יקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה ובכלל. ועם זאת, בעולם כלכלי שבו לציפיות יש המון משמעות, אי אפשר גם להתעלם מהרמזים הבוטים שמנבאים: מחירי הדירות בדרך לעלייה. לפעמים זה מספיק כדי שנבואה תגשים את עצמה.