בניגוד למגמה: מדוע מכירות הדירות של ענקיות הנדל"ן בצניחה?

חרף הקורונה, האבטלה ואי הוודאות הכלכלית, שלל הנתונים שזורמים בשבועות ובחודשים האחרונים מענף הנדל"ן למגורים בישראל מצביעים על עוצמת ביקושים גבוהה ועל חזרת הקונים, שבעיקר התייאשו מהבטחות הממשלה להורדת מחירים. מרבית חברות המגורים הנסחרות בבורסה הציגו בדו"חות הרבעון השלישי עלייה בקצב מכירת הדירות; לפני שבוע הציג בנק ישראל נתוני שיא במשכנתאות שלקחו ישראלים מינואר עד אוקטובר, בהיקף כולל של 63 מיליארד שקל (14% יותר מהתקופה המקבילה אשתקד); וגם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דיווחה לאחרונה על קצב מרשים של מכירת דירות חדשות על ידי יזמים מתחילת השנה.

ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר. "הרשויות עיכבו אותנו" צילום: עמית שעל

מינואר ועד ספטמבר, לפני נתוני הלמ"ס, נמכרו בישראל 27,202 דירות חדשות, 15% יותר בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ברבעון השלישי נמכרו 10,137 דירות חדשות, עלייה של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בלמ"ס הדגישו כי נתוני רשות המסים תומכים בנתונים החזקים. לפי רשות המסים, נמכרו 10,310 דירות חדשות ברבעון השלישי השנה.

ואף על פי כן, דווקא המספרים שהציגו בימים האחרונים אריות הנדל"ן — החברות הגדולות והוותיקות שיכון ובינוי, אשדר ואפריקה מגורים — מצביעים על צניחה חדה בהיקף המכירות מתחילת השנה, ובפרט ברבעון השלישי.

לפי דו"חות שהציגה אתמול שיכון ובינוי, מתחילת שנה היא מכרה 214 דירות בישראל, לעומת 753 דירות בתקופה המקבילה אשתקד. אפריקה מגורים מקבוצת אפריקה ישראל מכרה 251 דירות, לעומת 638 בתקופה המקבילה. אשדר מכרה 414 דירות, מול 708 בתקופה המקבילה אשתקד. בסך הכל מכרו שלוש החברות הגדולות 879 דירות מתחילת השנה, ירידה של 58% בהשוואה לתקופה המקבילה.

בסיכום רבעוני, שיכון ובינוי הציגה ברבעון השלישי עלייה קלה – 87 דירות לעומת 80 בלבד ברבעון המקביל של 2019. אפריקה מגורים מכרה 112 דירות לעומת 406 אשתקד, ואשדר מכרה 177 דירות מול 303 דירות ברבעון השלישי של 2019.

מדוע דווקא החברות הגדולות, בניגוד לאמירה הידועה "כשהגלים מתחזקים החזקים מתגלים", נחלשו כל כך בתקופת הקורונה? לפני שמסיקים מסקנות על סדקים ראשונים אצל החברות הגדולות, ייתכן שדווקא היתרון לגודל הוא שאיפשר להן לא למהר להתגמש על תנאים ועל מחירים בשנה זו של משבר כלכלי. העובדה שהן לא נפגעו בשורת ההכנסות בדו"חות הכספיים, תוצאה של מכירות משנים קודמות, איפשרה להן לקחת נשימה עמוקה ולהמתין ביחד עם השוק.  

בנוסף לכך לא פעם החברות הגדולות ממהרות למכור דירות רבות "על הנייר". לכן, נוכח הקיפאון בהיצע הקרקעות הזמינות והיצע הפרויקטים החדשים בשנה האחרונה — בין השאר בשל ירידה חדה בשיווקי קרקעות על ידי המדינה ובאישור תוכניות בוועדות השונות — לא נותרו להן מלאים רבים כל כך כדי להמשיך למכור בקצב של השנים הקודמות. מעבר לכך, באפריקה ישראל ובאשדר מצביעים על מכירות של מחיר למשתכן שהקפיצו את נתוני 2019, בעוד אותם פרויקטים נעלמים מהשוק בהדרגה.

לדברי ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר, הנתונים הנמוכים השנה הם תוצאה של זמינות בהתחלות הבנייה ובדירות חדשות, "ואם הרשויות לא היו מעכבות אותנו, אז כנראה היקף המכירות השנה היה עולה על שנה שעברה".

בדו"חות הכספיים ציינה אשדר כי גם לקורונה ולאי הוודאות הכלכלית יש אחריות לירידה במכירות, "ולהערכת החברה, האטה בקצב מכירת הדירות עלולה להביא לירידת מחירים בטווח הקצר, וזאת בין אם בהשפעת בעלי דירות המעוניינים למכור את דירתם או בין אם בהשפעת יזמים וקבלנים שיציעו דירות במחירים נמוכים יותר מבעבר". עם זאת, "בטווח הבינוני החברה צופה שיגדל הפער בין היצע הדירות לבין הביקוש לדירות בעיקר באזורי הביקוש, הן בשל קיטון בהתחלות הבנייה והן בשל גידול באוכלוסייה, גידול בעלייה מחו"ל ובשיבה לישראל של תושבי חוץ".