תל אביב מנסה לגרש את נת"ע מאזור עזריאלי

ירידת ערך של 250 מיליון שקל ואובדן הכנסות מארנונה בהיקף של 10 מיליון שקל בשנה, כך מעריכה עיריית תל אביב את הנזק שייגרם לה מהחלטת נת”ע (נתיבי תחבורה עירוניים) להקים תחנת משנה לרשת החשמל (תחמ"ש) של קו המטרו M2 על שטח של 2.5 דונם מדרום למגדלי עזריאלי, במתחם שפע טל האטרקטיבי, הנמצא בעיקר בבעלות העירייה. זאת לאחר שהעירייה וגורמים פרטיים קידמו במשך שנים הקמת מאות אלפי מ”ר תעסוקה ומגורים במקום.

עד אפריל 2019 קודמה במתחם תוכנית לבניית ארבעה מגדלים בני 52 קומות. המתחם חולש על כ־40 דונם, ומזוהה בין השאר עם מכללת מקס פיין של רשת עמל

צומת סואן קושי לתכנן תשתיות תחבורה בלב גוש דן תחנת החשמל נועדה להמיר מתח עליון למתח גבוה שנחוץ להנעת המטרו, אך יש התנגדות למיקומה אמיתי גזית לכתבה המלאה 

שניצבת בחזית הצפונית. בחלקו הדרומי יש שורה של מוסכים ומבני תעשייה שונים. בכרבע מהשטח מחזיקים עשרות פרטיים, שלהם הסכמי חכירה ארוכי טווח עם העירייה, ושאר השטח של עיריית תל אביב ומשמש גם את רשת עמל שגם היא חוכרת את הקרקע מהעירייה.

ב־2014 העירייה ובעלי הזכויות החלו לקדם תוכנית בנייה רחבת היקף, שלפיה ייבנו מגדלים שיכללו 800 דירות וכן משרדים בשטח כולל של 150 אלף מ"ר. על פי שמאי המקרקעין איציק רפאל ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל, שווי זכויות הבנייה בתוכנית לאחר אישורה יאמיר לכ־1.8 מיליארד שקל (830 מיליון שקל שווי שטחי התעסוקה ו־979 מיליון שקל שווי שטחי המגורים).

ראש עיריית תל אביב, רון חולדאי צילום: דובר ההסתדרות

“חיץ בין מזרח למערב”

התוכנית לקו M2 פורסמה להשגות הציבור בחודש שעבר ובקרוב יחל חוקר לדון בהשגות, כך שהקרב על המתחם המבוקש והיקר מתקרב לנקודת הכרעה. בעוד בעלי הזכויות, ובראשם העירייה, דורשים שהתחמ"ש תיבנה במקום אחר, בנת"ע סבורים כי זה המקום הראוי לה.

בדצמבר 2016 תוכנית הבנייה של ארבעת המגדלים במתחם הומלצה להפקדה על ידי הוועדה המקומית תל אביב, והיתה בדרך לאישור סופי על ידי הוועדה המחוזית. אלא שבאפריל אשתקד הוחלט לעצור את הליכי האישור, משום שמינהל התכנון ומשרד התחבורה ביקשו לבחון את כל המרחב התחבורתי מסביב למחלף השלום. במאי 2020 הועברה טיוטה ראשונה של התוכנית לקו M2 עם התחמ"ש המתוכננת.

העירייה זעמה על ההחלטה, ובהשגותיה לתוכנית נכתב: "ההצעה להקמת תחמ"ש במתחם שפע טל תפגע קשות באפשרות לפתח את המתחם הן מבחינה אורבנית והן כמפרק מקשר. היא מעמיקה את הנתק בצד הדרומי של רחוב גבעת התחמושת, מייצרת אזור בלתי אפשרי לשהייה ולא נעים למעבר, יוצרת חיץ בין מזרח למערב ולא מאפשרת חזית מסחרית לאורך גבעת התחמושת... הקמת התחמ"ש משמעה נזק של 250 מיליון שקל לערך הקרקע ופגיעה של 10 מיליון שקל בארנונה השנתית".

מתחם שפע טל בתל אביב צילום: עמית שעל

עו"ד דיויד אמיד, שותף מנהל במשרד ש. בירן, המייצג את בעלי הזכויות הפרטיים במקום: "אני משוכנע שההיגיון הבריא יגבר. לא הגיוני שימקמו תשתית שמעקרת את הפוטנציאל הנדיר במגרש הזה. הרי בשביל זה הביאו את המטרו. אין היגיון בכך שמינהל התכנון רואה במקום אזור לבינוי אינטנסיבי מאוד, ובד בבד מניחים תשתית שלא מאפשרת לבנות". במכתב ששיגר לבכירים במוסדות התכנון הוא ציין כי בניית התחמ"ש, על 6.25% משטח המגרש, תפגע בפיתוח המתחם כולו, בין השאר משום שהתוכנית שקודמה כללה הסכמות על זכויות הבנייה שיחולקו בין העירייה לפרטיים על כל השטח.

מנגד, גורמים במינהל התכנון מתעקשים שזה המקום היחיד המתאים להקמת התחמ"ש. בכל מקרה הם גם מציינים כי בתוכנית לא נקבע סופית שהתחנה תהיה על פני הקרקע, וקיימת אפשרות שהיא תהיה תת־קרקעית, מה שיאפשר לנצל זכויות בנייה רבות יותר.

”חיפשו בעלות ציבורית”

את המתנגדים זה לא משכנע. "במסמכים שנת"ע הגישה לא ברור בכלל מה מותר ומה אסור, הכל נתון לשיקול הדעת של מקבלי החלטות בנת"ע", אומר אחד מהם. בנוסף לכך אחרים מטילים ספק בשיקולים שהנחו את המתכננים: "הם בעיקר חיפשו מתחם בבעלות ציבורית, ולא העזו לעלות על קרקע פרטית ולהסתבך עם בעלי הקרקע".

לא בטוח עד כמה הטענה האחרונה מחזיקה מים. לאחרונה חשף “כלכליסט” את התוכנית להפקיע ולהרוס את סניף יוחננוף בחולון לטובת רשת המטרו (קו M1), ושם המתנגדים העלו כצפוי בדיוק את הטענה ההפוכה, ולפיה בנת"ע העדיפו להתעמת עם בעלים פרטיים (קרסו בעלת הקרקע ויוחננוף השוכרת, שגם השקיעה 20 מיליון שקל בהתאמות וגמר הבנייה של הסניף הפופולרי) ולא עם עיריית תל אביב, שמחזיקה בשטחים הסמוכים לסניף.