יסודות על הגג: תוכניות למגורים מעל חניוני מטרו

המדינה מקדמת בניית שכונות מגורים, ובהן גם מאות אלפי מ”ר משרדים  וזאת על קרקע מלאכותית שתיבנה מעל ארבעה מרכזי אחסון ותחזוקה של המטרו מערבית לתחנת הרכבת ראשונים בראשון לציון; מזרחית לאזור התעשייה סגולה בפתח תקווה; מדרום לצומת מסובים באור יהודה; נבדקת האפשרות בסמוך לשכונת כפר סבא הירוקה.

מרכזים אלה, המכונים דיפו (depot), משתרעים על שטח ענק של כ־300 דונם שנועד לאחסנה, טיפול ותפעול קרונות המטרו, ומבוצעים בהם טיפולים טכניים, בדיקות בטיחותיות, ניקיונות ועבודות תחזוקה.

על פי הערכות ראשוניות, קירוי הדיפו בראשון לציון יניב למדינה רווח של 4-1 מיליארד שקל, תלוי בהיקף הבינוי. הדיפו המתוכנן בסמוך לאזור התעשייה סגולה עשוי להניב רווח של כ־700 מיליון שקל. מדובר בסכומים זניחים יחסית לעלות הקמת המטרו, המוערכת כיום ב־200-150 מיליארד שקל, אולם כל שקל יסייע וגם מדובר בהגדלה ניכרת של היצע הדירות באזור המרכז.

בשבועות האחרונים תושבים מנהלים מאבק נגד התוכנית להקמת דיפו בעירם מחשש כי המתחם יפגע באיכות חייהם. אך המאבק מונע מהתפיסה שמדובר במוסכי ענק על פני הקרקע ולא בשטחים תת־קרקעיים.

פלטות בטון בעובי 3 מטר

החברה הממשלתית נת"ע ומינהל התכנון החלו לבחון היתכנות כלכלית לקירוי כל אחד מהמתחמים האלה ובנייה מעליו, כלומר שיווק השטח לחברות יזמיות צריך להצדיק את עלות הקירוי. הפרויקט מורכב מאוד מבחינה הנדסית. הוא מחייב פלטות בטון בעובי של כ־3 מטר, פתרון אקוסטי, ניקוז, אוורור, ויעלה מיליארדי שקלים. בנוסף לכך יזמים ורוכשים פוטנציאליים עלולים להירתע מפרויקט שמוקם על חניון של מטרו. משום כך רק אם יתברר כי אפשר לבנות ולשווק על הגג מספיק דירות ומשרדים, כך שייוותר למדינה גם רווח, הוא ייצא לפועל.

מבין שלושת הדיפוז שמיקומם הסופי ידוע, היתכנות הקירוי בראשונים היא הגבוהה ביותר. בראשונים נבחנו שתי חלופות שונות בהיקפי הבינוי, אך שתיהן חולשות על שטח של 102 דונם על גג הדיפו ועוד 146 דונם במגרשים צמודים. בשתיהן המדינה נשארת עם רווח של מיליארדי שקלים לאחר הקמת הקירוי. החלופה האחת, המצומצמת יחסית, כוללת 212 אלף מ"ר על הגג ועוד שטח בנוי של 230 אלף מ"ר במגרשים צמודים. על הגג ייבנו 700 דירות, משרדים בשטח בנוי של 128 אלף מ"ר ועוד 11 אלף מ”ר שטחי מסחר. במגרשים הצמודים ייבנו 1,160 דירות, 100 אלף מ"ר משרדים, ו־8,000 מ"ר מסחר. במקרה כזה לאחר ההקמה יישאר למדינה רווח של 1.024 מיליארד שקל.

יעל סלומון, מנהלת תכנון המטרו צילום: אוראל כהן

בחלופה אחרת שבה בינוי אינטנסיבי הרבה יותר על אותו שטח בדיוק, התחזית היא לרווח של 4.7 מיליארד שקל. בחלופה זו על שטח הגג ייבנו לא פחות מ־2,700 דירות, ובשטח הצמוד לדיפו עוד 3,900 דירות. היקף המשרדים כאן הוא 257 אלף מ"ר על הגג ועוד 367 אלף מ"ר במגרשים ליד.

בדיפו שמתוכנן לקום מזרחית לאזור התעשייה סגולה ההיתכנות הכלכלית של היקף בנייה קטן היא גבולית. על פי בדיקה ראשונית, בניית 670 דירות ומשרדים בשטח של 110 אלף מ"ר על הגג ושטח משרדים דומה במגרשים צמודים תגרום למדינה הפסד של כ־40 מיליון שקל. היקף בינוי רחב יותר - 1,670 דירות על הגג ועוד 570 דירות בשטח הצמוד, 156 אלף מ”ר משרדים על הגג ועוד 54 אלף מ”ר משרדים במגרשים ליד - יניב למדינה רווח של 690 מיליון שקל.

הכדאיות הכלכלית של קירוי דיפו מדרום לצומת מסובים אינה מובטחת בגלל הגבלות הבנייה לגובה בסמוך לנתב"ג. כמו כן האזור כבר משופע במשרדים, במיוחד על רקע פרויקט הבנייה הענק במתחם סקיה. בחלופה האופטימית שבה ייבנו משרדים בהיקף של 360 אלף מ"ר, שטח תעשייה בהיקף של 28 אלף מ"ר ולוגיסטיקה 35 אלף מ"ר - המדינה עשויה להרוויח כ־107 מיליון שקל. האלטרנטיבה המצומצמת תגרור את המדינה להפסד של 377 מיליון שקל.

קניון עזריאלי ראשונים צילום: צביקה טישלר

במקביל לבחינה הכלכלית נבחנת גם סוגיה קניינית משפטית: הפקעת קרקע פרטית לשימוש סחיר היא בעייתית וקשה להצדיקה. מטיוטה ראשונית של חוק ההסדרים, שהוקפא לארבעה חודשים, עולה כי מוצע לשלם לבעלי הקרקע פיצוי הפקעה על פי שווי הקרקע החדש, לאחר אישור תוכנית הדיפו. כמו כן נבחנת האפשרות לתת לבעלי הקרקע לממש את זכויות הבנייה שלהם במגרש אם יש להם לפחות 50% מסך הזכויות בו. כמו כן הם יצטרכו לשלם את חלקם היחסי בעלות האסטרונומית של בניית קירוי הדיפו.

בניו יורק זה כבר קורה

הדו”ח בחן 22 פרויקטים מהעולם שבהם נבנו בהצלחה או נבנים כעת מתחמי משרדים ומגורים מעל דיפו של רכבות. הפרויקט המפורסם ביותר הוא Hudson Yards בניו יורק, שבו ייבנו על 113 דונם מעל דיפו לא פחות מ־22 אלף דירות ובנייני משרדים בגובה 85 ו־119 קומות. בשנג'ן בסין ייבנו 1,700 דירות וקניון על גג בגודל 200 דונם.

המסקנות מהסקירה העולמית הן כי יש מגוון רחב של שימושים אפשריים על קרקעות מלאכותיות שנבנות על דיפו. לא רק תעסוקה, מגורים ומסחר אלא גם פארקים ומגרשי ספורט. עוד קובעים בדו”ח כי אפשר ליצור הפרדה בין הדיפו לשכונה שמעל, המתחמים לא יפריעו זה לזה, ומעבר לכך הבינוי יסתיר את הדיפו.