מגרש של עיריית ת"א ישווק בכמיליארד שקל

חרף הקיפאון בתחום המשרדים, עיריית תל אביב מקדמת כעת תוכנית לבניית מגדלי משרדים באזור יגאל אלון. העירייה צפויה לשווק בקרוב במכרז מגרש ענק שהוחכר במשך עשרות שנים לחברת החשמל, דרומית־מזרחית למגדל אלקטרה ברחוב יגאל אלון שעליו ייבנו שני מגדלים למשרדים ולמגורים.

על פי הערכות, שיווקו של המגרש יניב לחברת החשמל ועיריית תל אביב כ־900 מיליון שקל. אם כי נוכח מגפת הקורונה, ההאטה הכלכלית, המעבר לעבודה מהבית וההיצע הגדול של משרדים כרגע בגוש דן, שיווק הקרקע שמיועדת בין השאר לעשרות אלפי מ"ר חדשים למשרדים צפוי להיות מאתגר.

מתחם חברת חשמל שבו מתוכננים להבנות מגדלים ברחוב יגאל אלון תל אביב צילום: עמית שעל

המגרש שתמכור עיריית תל אביב משתרע על 21 דונם בין הרחובות קרמניצקי, שדרות ההשכלה וולטר מוזס. התוכנית שמקדם אלי לוי, מנהל אגף הנכסים של עיריית תל אביב, תאפשר בניית שני מגדלים של 40 קומות - אחד למשרדים ואחד למגורים — ועוד בניין של 10 קומות למגורים. בסך הכל, התוכנית תאפשר בנייה של משרדים על שטח בנוי של 70 אלף מ"ר (מתוכם ניתן להסב 15% למלונאות). המגורים ישתרעו על 35 אלף מ"ר, הכוללים 302 דירות בגודל ממוצע של 83 מ"ר. 20% מהדירות יהיו קטנות, בשטח 70-50 מ"ר. היזם שירכוש את הקרקע יידרש לשמר את בניין המטה של חברת החשמל שנבנה בשנות השישים של המאה הקודמת בסגנון האדריכלי הברוטליסטי, שהאלמנט הבולט בו הוא הבטון החשוף.

על פי הסכם שנחתם בינואר 2018 בין חברת החשמל לעיריית תל אביב, העירייה תפרסם מכרז לחכירת המגרש בתוך חודשים ספורים. הגופים יתחלקו בהכנסות משיווק המתחם, כך שחברת החשמל תקבל כ־23% מהתמורה ועיריית תל אביב 77%, כולל היטל השבחה.

ההסכם משפר את מצבה של חברת החשמל בהשוואה לחברה יזמית רגילה לו היתה מקדמת תוכנית בנייה על מגרש של עיריית תל אביב: במקרים רגילים היזם נדרש לשלם לעירייה 91% משווי זכויות הבנייה החדשות, כלומר נשאר עם רווח מהשבחת הקרקע בשיעור 9% בלבד. במקרה של חברת החשמל ההסכם כולל מנגנון מורכב יותר, שמאפשר לחברה לקבל כאמור 23% משווי הקרקע אחרי תשלום היטל השבחה. להערכת שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל, אישורה של התוכנית יקפיץ את שווי המתחם לכ־870 מיליון שקל, כך שעיריית תל אביב תגרוף 670 מיליון שקל וחברת החשמל 200 מיליון שקל. עם זאת, קמיל מציין כי "התמורות מחושבות על פי ערכי שווי שלפני המשבר כך שייתכנו השפעות עתידיות בשל אי־הוודאות בשוק המשרדים והתעסוקה".

כיום שוכנים על המגרש מוסך, המרכז הטכני של חברת החשמל, חניון והאנגר שייהרסו: המוסך יעבור לאשדוד, המשרדים והעובדים יעברו למטה החברה שנבנה כיום בראשון לציון ויכיל קרוב ל־1,400 עובדים, (כ־13% מכלל עובדי חברת חשמל).

ההסכם של עיריית תל אביב עם חברת החשמל כולל מתחם חשוב נוסף, בשטח של 7 דונם, בבעלות העירייה, שמשמש את החברה על רחוב יגאל אלון בירידה לנתיבי איילון במחלף השלום. תוכנית חדשה שתקודם במקום תאפשר להרחיב את רחוב יגאל אלון, תשחרר פקק, ותאפשר את קידומם של פרויקטים נוספים לאורך הרחוב מצפון למחלף השלום שקידומם כיום מתעכב בגלל בעיות התחבורה. גם כאן מנגנון חלוקת ההכנסות זהה לזה של המרכז הטכני.

לפי ההסכם המקורי, נקבע כי בתוך שנתיים מיום החתימה על ההסכם תקודם ותאושר התוכנית החדשה. עם זאת, ההסכם כולל גם אפשרות לדחיית מועד אישור התוכנית עד לחמש שנים.