המשרדים יישארו על הנייר, והבור של קופת העיריות יעמיק במיליונים

הירידה בביקוש למשרדים חדשים, שיצר משבר הקורונה, תגרע מיליוני שקלים מקופות העיריות ותחריף את המצוקה הפיננסית של הרשויות המקומיות ואת התלות שלהן בתקציבי הממשלה - כך עולה מניתוח של “כלכליסט” וחברת גיאוקרטוגרפיה.

הירידה בביקוש למשרדים היא כבר עובדה בשטח. מגפת הקורונה עודדה רבים לעבודה מהבית באופן מלא או חלקי, ובמקביל המשבר הכלכלי וההאטה העולמית משכנעים כיום חברות רבות לצמצם הוצאות בין היתר בדרך של הקטנת שטחי המשרדים. הדבר כבר מתבטא בירידות מחירים בשוק השכירות למשרדים, שכולל כבר עתה היצע גדול של מאות אלפי מ"ר רק באזור תל אביב שנמצאים בבנייה פעילה.

 פתיחת תיבת המכרזים ברשות מקרקעי ישראל (רמ”י) השבוע, במסגרת המכרז להקמת שני המגדלים הראשונים (מתוך ה־20 המתוכננים) בכניסה לירושלים, העידה על ההתקררות הגדולה בשוק. למכרז הראשון ברובע הכניסה לעיר הוגשה הצעה אחת בלבד: שותפות של אמות ואלייד, שישלמו 180 מיליון שקל עבור זכויות לבניית שני מגדלי משרדים ומסחר בני 36 קומות — מחיר שעומד על 54% בלבד מהשומה של השמאי הממשלתי למגרש. אמנם גם ללא הקורונה ירושלים מתקשה למשוך את שחקני הנדל"ן המניב, אך התחזיות על ירידה בביקוש למשרדים בוודאי לא תרמו, והציפיות המוקדמות של המדינה והעירייה לראות במכרז שמות כמו עזריאלי ומליסרון התבדו.

הפריפריה נפגעת יותר

בלב הבעיה נמצאות ערים שבהן מקודמות תוכניות בנייה לאלפי דירות חדשות. הארנונה שמשלמים התושבים לרשות המקומית על הדירות אינה קרובה לכסות את עלות השירותים שמספקת להן אותה רשות, וכדי לממן את הגידול בכמות התושבים הערים דרשו וקיבלו לצד כל תוכנית של בנייה למגורים גם תוכניות גדולות ומבטיחות לבניית שטחי תעסוקה, בדגש על משרדים. אלא שמשבר הקורונה מחריף את התחזיות קודרות באשר לסיכויי ההצלחה לשיווק אותן קרקעות לבניית המשרדים, וממילא גם לאיזון ההוצאות השוטפות של הערים.

מניתוח שערך מינהל התכנון עולה כי יש ברחבי הארץ תוכניות לא מנוצלות לבניית 55 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה, והתחזית היא כי עד שנת 2040 יהיה צורך ב־35 מיליון מ"ר בלבד. עודף ההיצע, לצד ירידה בביקוש, מאיים על ערים רבות משום שהן זקוקות לתשלומי הארנונה מעסקים כדי לכסות את עלות השירותים לתושבים.

בחברת גיאוקרטוגרפיה מעריכים כי בשנים הקרובות תהיה ירידה של 5% בביקוש למשרדים באזור המרכז ו־15% בערים בפריפריה. הסיבה העיקרית היא בלימה בקצב הגידול העסקי - אם חברות לא קולטות עוד עובדים, הן לא זקוקות לתוספת שטחי משרדים.

בנייני משרדים צילום: אריק דורי

"עיכוב של פיתוח שטחי נדל"ן עסקיים, לצד המשך פיתוח מגורים, יוביל לפגיעה בשיעור של 15%-10% במאזן ההכנסות העירוני", ציינה ד”ר רינה דגני, יו”ר גיאוקרטורגפיה. עיקר הסכנה אורבת לרשויות מקומיות שחתמו על הסכמי גג, משום שכדי לשמור את מאזן ההכנסות הן נדרשות לאכלס משרדים חדשים בקצב דומה לקצב אכלוס הדירות שנבנות כעת בשטחן.

במסגרת הניתוח נבדקו שמונה ערים שצפויות לקלוט בשנים הקרובות אלפי תושבים, עם תחזית (שמרנית יחסית) לירידה בשיעור של 15%-5% בקצב בניית המשרדים והשפעתה על מאזן ההכנסות שלהן.

באר יעקב למשל חתמה על הסכם גג לבניית 11 אלף דירות, וכדי לתמוך בזה כלכלית היא זקוקה לתוספת של 55 אלף מ”ר משרדים בתוך עשור. לעיר יש תוכניות מאושרות לכמיליון מ"ר תעסוקה, אבל בפועל בשש השנים האחרונות הושלמה בממוצע מדי שנה בנייה של 1,350 מ"ר בלבד. להערכת גיאוקרטוגרפיה, בעקבות הקורונה קצב המימוש עלול לרדת בכ־5%, כך שבעוד עשור תצליח העיר להוסיף שטחי משרדים בהיקף הקטן מ־13 אלף מ"ר. המשמעות הכספית של זה לקופת העירייה היא גריעה של 7 מיליון שקל בשנה.

לקשיים של באר יעקב מתווספים ביטול הקו החום של הרכבת הקלה, שתוכנן לשרת אותה, והתחרות הרבה בסביבה: לוד מפתחת בעצמה אזורי תעסוקה, רמלה וגזר מקימות אזור תעסוקה מהגדולים בארץ, וגם ראשון לציון השכנה משווקת במרץ את מתחם האלף, הכולל 1.6 מיליון מ"ר תעסוקה. בנימה אופטימית אפשר לומר כי הפיתוח באזור בו מוקמות השכונות החדשות על חורבות מחנה צריפין בחיתוליו, ובניהול נכון קיים סיכוי כי עם הזמן הביקוש למשרדים בעיר יאמיר. ראש המועצה נסים גוזלן אומר כי כבר עתה החברה היזמית אגם איילה משווקת במרץ משרדים בהיקף של 40 אלף מ"ר. כמו כן לדבריו תוספת התושבים הצפויה לעיר תגדיל את הביקוש למשרדים.

“לא יעמדו ביעדים"

דוגמה נוספת היא טירת הכרמל, שצפויה לקלוט כ־10,000 משפחות ותזדקק בתוך עשור למשרדים בהיקף של 50 אלף מ"ר. על פי תחזית גיאוקרטוגרפיה, בעקבות עודפי ההיצע ומשבר הקורונה תצליח טירת הכרמל לשווק רק כ־28 אלף מ"ר. המשמעות היא גריעה של כ־2.5 מיליון שקל בשנה מקופת העירייה.

מצבה של קריית אתא בצפון דומה. העיר צפויה לקלוט כ־16 אלף משפחות, וזקוקה לשם כך לשטחי משרדים בהיקף של כ־82 אלף מ"ר. על פי התחזית, היא תצליח להקים רק כ־51 אלף מ"ר, והכנסותיה עלולות לרדת בכ־7 מיליון שקל בשנה. הסכם הגג שעליו חתמה העיר כולל תוכנית לבניית בית חולים חדש, שאמור לשמש עוגן למשיכת חברות מחקר מתחומי הרפואה, אבל הוא יקום רק לאחר סגירת בית החולים השיקומי פלימן ובית החולים בני ציון, שניהם בחיפה. מעיריית קריית אתא נמסר: “לטעמנו הסכם הגג מאוזן בתמהיל שטחי התעסוקה המצויים בו”.

לוד, שחתמה על הסכם גג ענק, אמורה לקלוט בעשור הקרוב כ־17 אלף משפחות חדשות. כדי לשמור על מאזן הכנסות חיובי היא תצטרך להוסיף לגביית הארנונה עוד 85 אלף מ"ר של משרדים או שטחי תעסוקה אחרים. בשש השנים אחרונות הושלמה מדי שנה בניית משרדים בהיקף של 4,000 מ"ר. המשמעות של התחזית הזו היא גריעת 10 מיליון שקל בשנה מקופת העירייה.

בן מיוסט, מנכ"ל החברה הכלכלית לוד: "בשש שהנים האחרונות העיר לא תפקדה, לא היתה פה תב"ע. בשנתיים האחרונות עלינו לקצב היתרי בנייה בהיקף של 15 אלף מ"ר בשנה. היום לוד היא מקום אחר. שחקנים ענקיים נכנסו לעיר — הנהלת בנק לאומי עם כל 8,000 העובדים שלו, בנק מזרחי וחברת אמות שרכשה 100 דונם ותקבל 550 אלף מ"ר זכויות".

מיוסט מסכים עם הערכה שיהיו לא מעט ערים שלא יצליחו לבנות משרדים לפי התחזית. “יש ערים שלא באמת מוכנות לזה. ערים ששבוע לפני החתימה על הסכם הגג הוסיפו שורה בהסכם עם הבטחה לשטחי תעסוקה, וברור שכמה מהן לא יצליחו לעמוד ביעדים שלהם”.

עוד עיר שחולמת על תוספת משמעותית מארנונה מניבה מתעסוקה היא חדרה. שי ארנט כהן, מנכ”ל החברה הכלכלית חדרה: “עיריית חדרה באומץ מסוים החליטה להוסיף במתחמי התעסוקה הרבה ייעודים ושימושים, כמו תעשייה ולוגיסטיקה, אף שהם מניבים פחות ארנונה, וכדי לא לייצר סתם שטחים שלא יהיה להם ביקוש. לא ביטלנו את המשרדים, אבל הוספנו זכויות, ייעודים ושימושים, למשל מגורים מיוחדים כלומר בתי גיל הזהב, מעונות סטודנטים ודירות קטנות; מרפאות, קופות חולים ואף מרכזים לוגיסטיים. אנחנו מעריכים שאם נעשה 500 אלף מ”ר משרדים, האכלוס ייקח 20-15 שנה. לעומת זאת, לאחר תיקון התוכניות, אנחנו מעריכים כי האכלוס יהיה בתוך עשר שנים”.

היקף שטחי המשרדים שנמכרו בינואר עד אפריל צנח בהשוואה לאשתקד, והסתכם ב־49 אלף מ”ר

ירידה חדה בביקוש למשרדים כבר השנה. בחודשים ינואר עד אפריל השנה דווחו לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי, עמית גריידי, עסקאות למכירת 49.5 אלף מ"ר של משרדים חדשים ברחבי הארץ, 27% פחות מהתקופה המקבילה אשתקד.

בממוצע חודשי, בשנת 2019 דווח על כ־20 אלף מ"ר משרדים שנמכרו מדי חודש על ידי יזמים, זאת לצד קבוצות רכישה רבות שקמו בתחום המשרדים בשנים האחרונות (ואינן מדווחות לממונה על חוק המכר). שנת 2020 נפתחה בקצב מכירות דומה. בינואר נמכרו 18 אלף מ"ר משרדים, ובפברואר, עם תחילת התפרצות הקורונה – נמכרו 16 אלף מ"ר משרדים. במרץ החלה הצניחה החדה: נמכרו רק 9,000 מ"ר משרדים בכל הארץ. באפריל המגמה העמיקה עם 6,000 מ"ר בלבד בכל הארץ, כשש קומות ממוצעות במגדל משרדים תל־אביבי.

נראה כי למרות ההבטחות לתשואה כפולה מהשקעה בתחום המגורים (כ־7%), המשקיעים מבינים שהם עלולים להישאר עם משרד ללא ביקוש ועם הוצאות ארנונה, דמי ניהול ומשכנתא שנלקחה עבור רכישת הנכס, במקום ליהנות מפירות ההשכרה המאוד לא בטוחים.