הקורונה חתכה את דמי השכירות בשוק המשרדים - וזו רק ההתחלה

מגיפת הקורונה פגעה בכל תחומי הנדל"ן המניב ותהליך ההתאוששות ממנה עוד יהיה ארוך, אך נראה כי גם לאחר שהתיירים ישובו לבתי המלון והקונים יחזרו לקניונים ענף המשרדים ימשיך ללקק את פצעיו. בשנים האחרונות שוק המשרדים הוצף בעוד ועוד מטרים רבועים, והרבה לפני המגפה היו לא מעט ספקות בנוגע לצורך בהם. בימי הסגר רוב המשרדים נותרו ריקים, אך גם כעת, עם הנסיון לחזור לשגרה, מסתמן כי אנשים רבים יוסיפו לעבוד מהבית והדבר יוביל חברות רבות לצמצם באופן משמעותי את שטחי המשרדים שהן שוכרות מדי חודש.

השינוי הגדול שעובר כעת שוק העבודה מעלה סימני שאלה רבים לגבי הביקושים למשרדים ביום שלאחר הקורונה, אך נראה כי היזמיות הגדולות בתחום הצליחו לטשטש זאת, לפחות בדו"חות הרבעון הראשון של 2020. עזריאלי, למשל, דיווחה השבוע כי גבתה 95% מדמי השכירות במשרדים באפריל. "הכנסות החברה ממגזר שטחי המשרדים לא הושפעו באופן מהותי מאז פרוץ הקורונה", סיכמה. 

לכתבה הראשונה בסדרה לחצו כאן

מתחם CBB בבני ברק. החשש מפני הצפה בשוק החלה הרבה לפני משבר הקורונה צילום: יובל חן

במקביל, דיווחה אלוני חץ, שבשליטת נתן חץ, כי שיעור הגבייה הכולל של חברות הקבוצה עמד על 92% בישראל ומצאה לנכון להדגיש כי "מדיניות הקבוצה בארץ ובחו"ל הינה שחוזים יש לקיים, ואי ציות להם יוביל להליכי אכיפה משפטית". יחד עם זאת, אלוני חץ גם הדגישה בדו"חות האחרונים כי, "להמשך הטלת הגבלות ממשלתיות וצמצום השימוש במערכות הסעה המוניות עשוייה להיות השפעה על המשך עבודתם מהבית של עובדים רבים, לרבות לשינוי בהרגלי התעסוקה שעלולים להביא לצמצום השימוש במשרדים". מנגד, כתבה החברה כי, "בעשור האחרון חלה מגמה של מעבר לחללי עבודה תוך צמצום שטחים ביחס למספר העובדים, וכבר היום ברור שמגמה זו תשתנה בעקבות הקורונה לכיוון הרחבת המרחב האישי, מתוך רצון להפחית את סיכוני ההדבקה - שינויים שעשויים להביא להרחבת השימוש במשרדים". האם מדובר במגמות שיאזנו זו את זו? לא בהכרח.

בערים שהוצפו במשרדים הירידות חדות יותר

בניגוד לאופטימיות שמשדרות החברות הגדולות מחקר של חברת התיווך והמחקר CBRE ישראל שנמסר ל"כלכליסט" מבשר על תחזית פסימית לענף. לפי המחקר, אפשר לזהות כבר עכשיו פגיעה בביקושים למשרדים, כאשר התוצאה המיידית היא ירידת מחירים. לפי הנתונים באמצע מאי ירדו מחירי השכירות בענף המשרדים ב־5% בתל אביב, ובשיעורים חדים יותר בהרצליה (6%) ורעננה (7%). זאת בהשוואה לנתוני סוף הרבעון הראשון של 2020.

ב־CBRE מציינים כי השינוי לרעה בחודש וחצי הראשונים של הרבעון השני - אפריל עד אמצע מאי - בולט כמעט בכל הערים שנסקרו, וזאת לאחר שברבעון הקודם המצב ברוב הערים נותר כמעט ללא שינוי בהשוואה לרבעון שקדם לו. הירידות החדות יותר, בשיעורים של 5%־7% נרשמו בערים הקרובות לתל אביב, בעוד שבערים שממוקמות במעגל מרוחק יותר, כמו לוד, רחובות, פתח תקווה ונתניה חלה ירידה מתונה יותר בשיעור של 3%־4%. הסיבה לכך נובעת על פי הערכות ממחיר פתיחה נמוך יותר, שמראש מאפשר לשוכרים להתמודד עם תשלום דמי השכירות. הערים היחידות בהן לא נרשמו ירידות מחירים הן ירושלים וחיפה, בהן היצע המשרדים נמוך בהשוואה לערים אחרות.

לפי הערכות ירידות המחירים וחוסר הוודאות יפגעו בתשואות כבר ברבעון השני, ואף יביאו את היזמיות לעצור חלק מהפרויקטים המצויים בצנרת. מדובר בעיקר על פרויקטים שטרם עברו לשלב הביצוע, והליווי הבנקאי שלהם טרם נסגר. ב־CBRE מדגישים כי שוק המשרדים מושפע באופן ישיר משוק העבודה, וחלק מהותי מהחברות הפועלות בו בינלאומיות, כך שגם לנעשה מעבר לים יש השפעה גדולה גם על ישראל. אינדיקציות ראשוניות שמתקבלות מארה"ב ומאירופה מצביעות על מגמה שלילית שבאה לידי ביטוי בהמתנה עם גיוסי כוח אדם וירידות מחירים בשיעורים של 5%־10%, בהשוואה למחירי טרום המשבר.

נתן חץ בעל השליטה באלוני חץ. עסקים כרגיל, עם כוכבית צילום: עמית שעל

טרנד המשרדים להשקעה יוצא מהאופנה

"השוק לא ינוע בקצב שהיה בעבר, כי התפיסה כלפי שוק העבודה השתנתה", אומר ג'קי מוקמל, מנכ"ל CBRE ישראל. "החברות יצמצמו שטחים ולא בהכרח יבקשו מהעובדים להגיע למשרד. זה יביא להאטה או עצירה של השכרת שטחים חדשים. במקביל, אנחנו לא צפויים לראות ביקורים תכופים של משלחות מחו"ל, החברות יערכו למצבי מגפה ולאפשרות של גל נוסף ולכן נראה יותר עבודה בקבוצות קטנות ופחות באולמות פתוחים. זה כבר משפיע על מתחמי העבודה למשל, וברור שכדי לשרוד המודל שלהם יהיה חייב להשתנות".

מאיר כהן, מנכ"ל חברת המשרדים להשכרה אופיס ספייס, מודה שהמצב בכי רע. "יש אי ודאות מאוד גדולה. רוב החברות הבינו שניתן לעבוד מהבית והן מתכוננות לכך שחלק מהעובדים יעבדו יומיים־שלושה מהבית, וכך ניתן יהיה לצמצם בשטחי המשרדים הקיימים".

לדברי ערן לב, שותף בחברת גבע נדל"ן, "התנועה מהמשרדים אל הבית קיימת והיא בולטת כעת בעיקר בשטחים הקטנים. רואי חשבון, אדריכלים ובעלי מקצועות חופשיים אחרים מבינים שהם לא חייבים להגיע למשרד בכל יום — ושם השינוי יהיה דרמטי". מתווך נוסף שפועל בשוק המשרדים בתל אביב מספר על ביטול מסיבי של עסקאות. "70%־80% מהעבודה שלנו ירדה. רק השבוע ביטלו לנו עסקת שכירות לשטח של 1,000 מ"ר, ומדובר בחברה שיש לה כסף ופשוט החליטה לנקוט במשנה זהירות".

אורן גלזר, מנהל המחלקה המסחרית ומנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב, סבור כי עדיין מוקדם להעריך את ההשפעה של משבר הקורונה על השוק, שרק כעת מנסה לחזור לפעילות לאחר חודשיים של קיפאון: "בעלי הנכסים עוד לא מבינים את ההשפעה של המשבר על השוק. אנחנו עדיין לא רואים ירידות מחירים דרסטיות. יש ירידות מחירים נקודתיות וזה בא לידי ביטוי בעיקר אצל בעלי נכסים פרטיים. יש הרבה משקיעים קטנים שרכשו משרדים, חלקם רוצים למכור כדי לממש רווחים או בגלל לחץ והבנה שלא ברור מה יקרה בהמשך. אחרים מנסים להשכיר במהירות".

מתווך שפועל בתחום המשרדים בגוש דן מספר כי במקומות כמו בני ברק ופתח תקווה יש אחוז גבוה של משקיעים שרכשו שטחים קטנים ונקלעו למצוקה: "יש שם היצע אדיר של משרדים. ראינו את זה מראש וגם לפני הקורונה המצב שם לא היה טוב. פונים אלינו בעלי נכסים שמתקשים למצוא שוכרים ומציעים לנו שכר טרחה כפול כדי שנעזור להם".

לב מציין כי המלחמה כעת בשוק היא בעיקר על "משפרי הדיור" – אותן חברות שמנסות או נאלצות כרגע לשנות פוזיציה. "תהיה נטישה של אזורי תעסוקה קלאסיים, לטובת מגדלי משרדים באזורים שקרובים יותר למקום מגוריהם", הוא מעריך ומוסיף: "יהיה גם חשבון נפש לגבי הזמן שהם מבלים בפקקים".

מסיבה זו, הערכה היא שטרנד רכישת שטחי המשרדים בפרויקטים המבוססים על משקיעים ייעצר או לפחות יואט משמעותית לעת עתה, גם אם המשקיעים לא נעלמו לחלוטין.

"אנחנו מזהים שהמשקיעים עברו תהליך וכיום הם בוחנים את ההשקעות לעומק, בניגוד לעבר היום הם מבינים שיש היצע גדול", אומר גלזר. לדבריו, המשקיעים שכן נשארו מורכבים מחברות שזיהו הזדמנות לרכוש לעצמן משרד בתנאים נוחים, ומשקיעים מתוחכמים יותר שחושבים שזהו זמן טוב לאתר השקעות.

עם זאת, כשמדובר בחברות הנדל"ן הגדולות המצב שונה. למרות שגם הן הופתעו כמו כולם מעוצמתו של משבר הקורונה, מדובר בחברות שמורגלות בהנעת תהליכים ארוכי טווח של 15־20 שנה. כך למשל, הקמתו של מגדל משרדים מרגע רכישת השטח ועד לאכלוס מלא יכולה להמשך למעלה מחמש שנים, ושלב האכלוס לבדו במגדלים של עשרות אלפי מ"ר אורך כשנה שבה התפוסות הן חלקיות. "יהיו התאמות גם בנכסים הגדולים, כולם מבינים שמשהו השתנה אבל לא יודעים כמה זמן זה ילווה אותנו. בכל מקרה, אני לא רואה את אמות או עזריאלי משתנות בגלל הקורונה. אצל הקטנים, השינוי יהיה משמעותי", מסביר כהן. 

דנה עזריאלי, בעלת השליטה בעזריאלי צילום: אבישי פינקלשטיין

הכוח עובר לשוכרים

על דבר אחד אין חולק: אם עד לקורונה כוח המיקוח היה בידי בעלי הנכסים, היום ניתן לומר בוודאות כי הוא עבר אל השוכרים. "רואים את זה קורה אצל כולן, מהחברות הגדולות ביותר ועד לקטנות. גם אלה שמחויבים לחוזים מנהלים משא ומתן מול בעל הנכס, שוכרים חזקים יכולים להפעיל מולם שרירים ויש כאלה שמסתדרים איתם", אומר כהן.

מוקמל מציין כי יותר ויותר משכירים חדשים דורשים להכניס "סעיפי קורונה" לחוזה השכירות. "אלה סעיפים שמבטיחים אי תשלום שכר דירה, או הפחתה משמעותית בשכר הדירה כאשר תרחיש לא צפוי יחייב את החברה השוכרת לסגור את המשרדים או להפעיל אותם במתכונת מצומצמת". לדבריו, דווקא בעלי הנכסים הגדולים קשובים לכך יותר, אך לא כולם מקבלים סעיפים כאלה בהבנה. לפי כהן, המודל הבולט הוא כזה שבו השוכרים ובעל הנכס מסכימים על חלוקה שווה של ההוצאות בתרחיש כזה.

מעבר לסעיף הקורונה, כהן מסביר כי אחת הסיבות לירידות מחירים נובעת מנושא הבינוי. במבני משרדים חדשים נהוג שהחברה מקבלת את המתחם ברמת מעטפת ובעל הנכס משתתף בעלות הבינוי, כאשר מדובר בחוזים ארוכי טווח של כ־10 שנים. זו מעין הטבה שמאפשרת לבעל הנכס ללכת לקראת השוכר, מבלי להוריד את מחיר השכירות. "כיום אין מי שיביא את תקציב הבינוי, כי החברות לא רוצות לשמוע על התחייבות ל־10 שנים. חלק מבעלי הנכסים כבר התגמשו ומוכנים לתת את הטבת הבינוי עבור התחייבות לשנתיים או שלוש של שכירות", אומר כהן. 

* * *

עתידות: עודפי היצע ומלחמה על כל שוכר

עוד מיליון מ"ר למשרדים עד 2023

בשלוש וחצי השנים הקרובות אמורים להסתיים פרויקטים חדשים למשרדים בהיקף של למעלה ממיליון מ"ר, וזאת רק באזור תל אביב. מדובר ביותר מפי שבעה מכל שטחי המשרדים בשלושת מגדלי עזריאלי.

רק ב־2020 צפויים להתווסף לאזור תל אביב, כולל בני ברק ומתחם הבורסה בר"ג, כ־315 אלף מ"ר, מתוכם 41% ייבנו בציר מנחם בגין. ב־2021 צפויים להתווסף כ־300 אלף מ"ר, כאשר מעל ל־60% ייבנו במתחם ה־BBC בבני ברק. ב־2022 התוספת הצפויה עומדת על כ־280 אלף מ"ר שיתפזרו בצירים השונים, וב־2023 צפויים להתווסף כ־220 אלף מ"ר. מדובר בפרויקטים שכבר יצאו לדרך, כך שיהיה קשה להחזיר את הגלגל לאחור. אם כל הפרויקטים יגיעו לשלב האכלוס ובהנחה שהמשבר הכלכלי יימשך זמן רב, שוק המשרדים צפוי לסבול מעודף היצע והמלחמה על כל שוכר תהיה קשה. 

רחוב מנחם בגין בת"א. 41% מהבנייה השנה על ציר זה צילום: שאטרסטוק

אם לא די בכך, גם התכנון ברמה הארצית יצר חוסר התאמה בין ההיצע לביקוש. ב־2019 נושא זה קיבל התייחסות משמעותית מצד מינהל התכנון, אשר החל לגבש תוכנית אסטרטגית לתכנון מתחמי תעסוקה, החביבים כל כך על כל הרשויות המקומיות החפצות בארנונה שהם משלמים.

לפי מינהל התכנון, אף שהביקוש לשטחי משרדים שונה בין רשות לרשות, התכנון הושפע בפועל מהשאיפה של ראשי הרשויות המקומיות להגיע לאיזון כלכלי באמצעות תוספת של שטחי תעסוקה צמודים. כתוצאה מכך תוכננו מיליוני מ"ר חדשים למשרדים ללא פריסה מתוכננת וללא ביקוש אמיתי מהשטח. כך, בעוד בתל אביב, למשל, מתוכננים במסגרת תוכנית כוללנית 52 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה, רק 12 מיליון מ"ר בנויים בפועל. באזור הצפון מדובר על 14 מיליון מ"ר בנויים לעומת 38 מיליון מ"ר מתוכננים, ובאזור המרכז 20 מיליון בנויים לעומת 63 מיליון מ"ר מתוכננים.