95 אלף פליטי מחיר למשתכן חוזרים לשוק

ביטול הסבסוד על דירות באזור הביקוש והפחתת מס הרכישה למשקיעים בדירות מ־8% ל־5% מגבירים כעת את ההערכות גם בקרב הממשלה והפקידים שצפויה בקרוב עלייה מחודשת, ואולי אף חדה, של הביקושים והמחירים בשוק המגורים.

למרות המשבר הכלכלי וגל המפוטרים, החשש הוא שלא מעט יעדיפו לשים את כספם באפיק שנחשב מוגן ובטוח יחסית, בדומה לעליות החדות שנרשמו בשוק בשנים 2010-2008, בצל המשבר הכלכלי העולמי, אז עלו מחירי הדירות בקצב שנתי דו־ספרתי. מבחינה חברתית, כשההמונים כבר יוצאים לרחובות למחאה על המצב הכלכלי הקשה, מדובר בתוספת חומר בערה דליק במיוחד למציאות הנפיצה ממילא.

שר הבינוי יעקב ליצמן. מחלק הנחות בפריפריה צילום: משרד הבריאות

ביום שלישי השבוע דיווח שר הבינוי יעקב ליצמן לוועדת הכספים על תוכנית הדיור החדשה שהוא מגבש עם משרד האוצר. הפרטים טרם נסגרו במלואם, אך כבר עתה ידוע שיבוטלו ההנחות על דירות באזורי הביקוש הלוהטים. בפרברי השינה של תל אביב יהיו לזכאי מחיר למשתכן הנחות בגובה של 200 אלף שקל, ובפריפריה הרחוקה ההנחה תהיה גבוהה קצת יותר וגם יינתנו מענקים לרכישת דירות יד שנייה שמחירן עד 700 אלף שקל. בסופו של יום קשה לראות כיצד התוכנית תהפוך את ערי הפריפריה לאטרקטיביות יותר. גם מחיר למשתכן נכשל שם, בעיקר בשל הקושי לייצר הנחות על מחיר הקרקע באותם אזורים מרוחקים, ואין סיבה לחשוב שהפעם הביקוש לדיור יוסט אליהן. משבר כלכלי בעקבות מגפת הקורונה אולי ירסן במעט את הביקוש לדירות במרכז, אבל בסופו של דבר אנשים יצטרכו קורת גג ויעדיפו שהיא תהיה בקרבת מקום העבודה.

חזרה לדינמיקה הידועה

נכון להיום, 131 אלף משקי בית הם בעלי תעודת זכאות לקניית דירה במחיר למשתכן, רובם זוגות צעירים. בחמש השנים שחלפו מאז יצאה לדרך תוכנית מחיר למשתכן החדשה הצליחה המדינה למכור במסגרתה מגרשים לבניית כ־66 אלף דירות לזכאי מחיר למשתכן, כך שבתסריט אופטימי רק כמחצית מהזכאים יקבלו בבוא היום דירה מוזלת. עוד 65 אלף משפחות שחיכו לדירה יבינו בקרוב כי היא מתרחקת ועשויים לחזור לחפש אותה בשוק החופשי.

אבל גם 65 אלף הוא תסריט אופטימי, משום שעד עתה רק 36 אלף משקי בית חתמו על חוזה לרכישת דירה מול היזם שרכש את הקרקע. כלומר יש עוד כ־30 אלף דירות בשלב כזה או אחר של תכנון ובנייה, שעוד אין להן קונה. 95 אלף משקי בית מעוניינים לקנות דירה, ועלולים לחזור במהירות לשוק החופשי.

מיקוד מאבק הדיור בפריפריה לא מבשר טובות

על פי תוכנית הדיור שמשיק משרד הבינוי, הנחות לקניית דירה יינתנו רק באזורים בהם הביקוש נמוך. באזורים שבהם מחיר דירה טיפוסית של 4 חדרים הוא 3-2.5 מיליון שקל ויותר לא יהיו הנחות. באזור כזה המדינה תשווק קרקעות במכרזים רגילים, וחברות הבנייה יוכלו למכור את הדירות במחיר שוק.

בדיקה של “כלכליסט” עם אתר מדלן מעלה כי בטווח המחירים הזה יש כ־20 תוכניות בנייה בשלות לשיווק תוך שנים מעטות, הכוללות כ־26 אלף דירות, בעיקר ברמת השרון, הרצליה ותל אביב. מדובר בכמות נאה של דירות, אך כזו שלא מספקת מענה לביקוש. החשש הוא שעליית מחירים בתל אביב תגרום לעלייה בערים שסביבה וכך הלאה, הדינמיקה כבר ידועה ומוכרת.

על פי תוכנית משרד הבינוי, המדינה תציע הנחה של כ־200 אלף שקל לדירות במעגל הביקושים השני, כלומר באזורים שבהם הדירות זולות מאזורי הביקוש היקרים ביותר. בפריפריה תהיה גם הנחה של כמה עשרות אלפי שקלים על עלויות הפיתוח של הקרקע. בנוסף המשרד מתכנן להציע מעניקים למי שיקנה בפריפריה דירה יד שנייה שמחירה פחות מ־700 אלף שקל. לפי נתוני מדלן, דירות במחיר כזה אפשר למצוא בירוחם, במצפה רמון, בשכונות הוותיקות של באר שבע, באשקלון, בדימונה ובעכו.

עם זאת, התוכנית של משרד הבינוי תסייע אולי לבעלי הדירות הישנות למכור אותן, אך לא סביר כי היא תגרום להסטת ביקושים מהמרכז לפריפריה. סביר יותר להניח כי הקונים יהיו זוגות צעירים מקומיים. על פי סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בכל אחת מהשנים 2019-2018 נמכרו ברחבי הארץ כ־70 אלף דירות יד שנייה. בדיקה באתר רשות המסים מעלה כי רק שיעור מזערי מעסקאות אלה היה בפריפריה במחירים של 700 אלף שקל ומטה.

איתן זינגר, מנכ"ל מדל"ן. “כל עוד לא ייפתרו בעיות הפריפריה, יהיה קשה להפריח את השממה" צילום: איתן זינגר

וכבר ידוע כי הנחות לא פיתו את יזמי הנדל"ן או את זכאי מחיר למשתכן, ואין שום סיבה שהפעם ההנחה תמשוך קונים. איתן זינגר, מנכ"ל מדל"ן: "מכרזי מחיר למשתכן בפריפריה נכשלו בעיקר בגלל הפחד של היזמים מפני ביקושים נמוכים. זמן המדף של מודעות בפריפריה גבוה בהרבה מאלה שבמרכז. בניית מגורים בפריפריה משמעותה בהרבה מאוד מקרים הריסת קרקעות פתוחות לצורך הקמת שכונות שאנשים לא רוצים לגור בהן. המחירים בפריפריה בין כה לא מאוד גבוהים, והמחשבה שאם המדינה תהפוך את הבנייה שם למשתלמת יותר עבור היזמים כל הבעיות של הפריפריה ייפתרו מאליהן מתעלמת שוב מהבעיות הגדולות באמת שהפריפריה סובלת מהן — חינוך, תעסוקה, תשתיות ותחבורה ציבורית. כל עוד אלו לא ייפתרו, קשה יהיה להפריח את השממה".

כישלון במכרזים

מאז שמחיר למשתכן החדשה יצאה לדרך שווקו 1,028 מגרשים לבניית 104,971 דירות, 81 אלף דירות מחיר למשתכן ועוד 23,700 דירות במחירי שוק חופשי. בפועל המדינה הצליחה למכור מגרשים לבניית 82 אלף דירות, שבהן 65,900 מחיר למשתכן ועוד 16 אלף שוק חופשי. כלומר 22% מהמכרזים ברחבי הארץ נכשלו. בסך הכל נכשלו מכרזים לשיווק 242 מגרשים לבניית 22,900 אלף דירות, 15 אלף מהן במחיר למשתכן.

אבל התמונה המעניינת יותר היא ברזולוציה של היישובים עצמם. אף שפורסמו מכרזים לקרקעות ב־86 יישובים, חמש ערים גדולות בפריפריה אחראיות ל־55% מהכישלונות. מכרזים ל־12,600 דירות חדשות נכשלו בחמש ערים: באר שבע, דימונה, טבריה, עכו וקריית ביאליק. 

בבאר שבע פורסמו מכרזים ל־72 מגרשים לבניית 7,618 דירות. מתוכם נכשלו 43 מכרזים לבניית 4,084 דירות, כישלון של 53%. המספר הגבוה של המכרזים הוא משום שבכמה מקרים המדינה פרסמה כמה פעמים את אותו מכרז, רק עם תיקונים שנועדו למשוך קבלנים. אבל שוב ושוב המכרזים האלה נכשלו.

רק ביוני האחרון נכשל מכרז לשמונה מגרשים בשכונת הפארק בבאר שבע, כאשר הוגשו הצעות רק לשני מגרשים, 114 דירות מתוך 637 דירות שאפשר לבנות בשמונת המגרשים גם יחד. מחיר המקסימום לדירת 112 מ"ר היה כ־860 אלף שקל, אך על פי תנאי המכרז מעל מחצית הדירות אפשר למכור במחירי שוק חופשי. ואף על פי כן, יזמים לא מצאו עניין במכרז מחשש לביקושים נמוכים.

בדימונה שיעור הכישלון מתקרב ל־60%. פורסמו מכרזים לבניית 2,117 דירות, ובמכרזים שנכשלו היו 1,895 דירות. מכרזים בטבריה נחלו כישלון של 90% מתוך 2,117 דירות שיצאו במכרז. מאמצי המדינה הניבו בחמש שנים מגרשים בטבריה לבניית 222 דירות חדשות בלבד. בעכו פורסמו מכרזים ל־3,600 דירות, מתוכם נכשלו 66%. בקריית ביאליק פורסמו מכרזים לבניית 3,247 דירות, ונכשלו 962 דירות.

גם בבית שמש הרבה מאוד דירות נותרו ללא הצעות מצד יזמים, וקרקעות להקמת 1,260 דירות לא זכו לביקוש. עם זאת, בשנים האחרונות שווקו בעיר מכרזים לבניית לא פחות מ־6,690 דירות, כך ששיעור הכישלון 18% נמוך משיעור הכישלון הארצי.

חברות הבנייה שלא ניגשו למכרזים ידעו היטב למה הן עושות זאת. מספר הזכאים שנרשמו להגרלה לקבלת דירה הוא אינדיקציה מצוינת לביקוש לדירות ביישוב. על פי נתוני משרד הבינוי, הפרויקטים המבוקשים ביותר היו בשכונת הרקפות במזרח ראשון לציון, שבה בכל אחת משמונה הגרלות, שכללו 180-48 דירות בסה"כ, התמודדו כ־30 אלף איש. בהגרלה אחת בפרויקט שבו 48 דירות התמודדו 32 אלף זכאים.

המחיר למ"ר בהגרלות בראשון לציון היה כ־11 אלף שקל, כלומר כ־1.2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים טיפוסית. זאת, כאשר המחיר למ"ר בשכונה הוא כ־18 אלף שקל, כך שדירת 4 חדרים בשוק החופשים עולה בשכונה יותר מ־2 מיליון שקל.

שנייה בדירוג היא מודיעין, גם בה התמודדו בכל אחת מההגרלות על כמה עשרות דירות יותר מ־20 אלף זכאים. להגרלות הגדולות בראש העין נרשמו כ־20 אלף זכאים, ולהגרלות בבית שמש, מבשרת ציון וירושלים נרשמו כ־14 אלף.

לעומת זאת, להגרלה שזכתה לרייטינג הגבוה ביותר בבאר שבע, שבה המדינה התעקשה לשווק שוב ושוב מגרשים (עם הסכם גג גרנדיוזי להקמת 20 אלף דירות חדשות בבירת הנגב), נרשמו רק 2,994 זכאים, שהתמודדו על 39 דירות. מחיר דירת 4 חדרים טיפוסית בהגרלה היה 884 אלף שקל, זול בכ־400 אלף שקל לעומת המכרזים בראשון לציון ובמודיעין, ועדיין רק עשירית ממספר המתעניינים בערים אלה ניגש להגרלה בבאר שבע. בהגרלה המבוקשת ביותר בדימונה התמודדו 5,378 זכאים על 107 דירות, שמחירן כ־712 אלף שקל.

בשורה התחתונה, לאחר ששר הבינוי שב והצהיר כי יתמקד במענקים לפריפריה, שבה המחיר הנמוך לא ממש שיחק תפקיד משמעותי ביצירת ביקושים, נראה שיהיה קשה לשלוט בעודף הביקוש ביתר האזורים. מנגד, אולי החרפת המשבר הכלכלי ממילא תגנוז את חלום הדירה של רבים מאותם זכאים שלא זכו לקנות דירה מסובסדת במחיר למשתכן.

את השממה"