"אם הבן שלי משלם 7,000 שקל על 'חירבה' בבן גוריון - אז כן, תל אביב זו עיר של עשירים"

"בגלל הקורונה, מרץ ואפריל היו חודשים של חוסר ודאות בהם שוק הדיור נעצר. זה מאוד מובן - דירה היא המצרך הכי יקר ומשמעותי שאתה קונה בחיים שלך. בנוסף, בנקים לא חזרו בהם ממה שהתחייבו, אבל כשאתה מגיע עם פרויקט חדש - התנאים פחות טובים, הריביות גבוהות יותר תמורת רכישת קרקע, ליווי פרויקט. הם לא ששים לעסקאות בתקופה הזו. אני מאמין שבהמשך זה ישתחרר. אנחנו מאוד מקווים שלא יבוא גל שני של קורונה. בכל מקרה, חוזים לא בוטלו, אבל היו הקפאות של תהליכי רכישה. בחודש האחרון יש התעוררות מתונה" - כך אומר רמי בסירטמן, מנכ"ל ובעלים משותף של חברת הקבלנות והיזמות "רם אדרת", שעוסקת גם בהתחדשות עירונית ומחיר למשתכן. החברה משווקת כיום כ-1,000 יחידות דיור - ברמלה, אשקלון, אריאל, טירת כרמל וכפר יונה; ועוד 370 יחידות בהתחדשות עירונית.

אתם עובדים כיום עם ידיים קשורות מאחורי הגב?

"אנחנו למעשה פועלים בשני כובעים, גם יזמים וגם קבלנים ומבצעים. כקבלני ביצוע בהחלט יש פה אתגר. יש מחסור בכוח אדם שאנחנו צריכים להתמודד איתו. אנחנו עובדים בעיקר עם זרים, פחות עם פלסטינים שההעסקה שלהם מעוררת הרבה קשיים. סינים יצאו מכאן ולא חזרו".

איזו שריטה הקורונה השאירה?

"השריטה עוד לא הגלידה. בהיבט של רישוי - חברת חשמל למשל עדיין לא חזרה ממש לעבודה. יש לנו פרויקט ברמלה שדורש אישורים של חברת החשמל, אבל אין פגישות בשטח, רק בזום - וגם כך חברת חשמל היא גוף שקשה לזוז איתו. ועדות מקומיות לא חזרו למתכונת הרגילה - וגם הן בשוטף לא זזות מהר מדי. יש לנו קשיים בקידום היתרים, אישורים, תוכניות. בפרויקט באריאל למשל אנחנו עומדים במקום במשך חודשים ולא מצליחים לזוז מול הוועדה המקומית".

ומחיר למשתכן? מוכרת כרגיל?

"במחיר למשתכן הדברים עובדים רגיל. כנסים אי אפשר לעשות, ועברנו לכנסים וירטואליים. בפרויקט מחיר למשתכן ברמלה מכרנו בשבועיים 100 דירות. כאן המחיר רגיל. מכרנו דירות 5 חדרים ב-1.35 מיליון שקל, הטבה של 300-400 אלף שקל ממחירי השוק. מבחינת מחיר למשתכן, רמלה היא אזור ביקוש. גם באשקלון ובאריאל יש נתוני התעניינות יפים בגלל ההטבה".

רמי בסירטמן

מה הקורונה תעשה למחיר הדיור?

"צרכי השוק הם 40-50 אלף יחידות דיור בשנה, זה משפט שכולנו מדקלמים. לא מצליחים להגיע ליעדים האלה לא בהתחלות הבנייה, לא ברישוי, לא בקרקעות שהמינהל מוציא. אנחנו עוקבים אחרי כל המכרזים. גם מינהל התכנון לא עומד ביעדים. כשיש ביקוש כל כך קשיח ולא מגיעים ליעד - אני לא רואה שום סיבה בעולם שהמחירים יירדו".

מחיר למשתכן משתלמת עבורכם?

"כקבלן ביצוע, בהתחלה היינו נורא סקפטיים. ניגשנו לכמה מכרזים ולא זכינו. ידענו לקנות קרקע ולבנות ולמכור, לא ידענו להתמודד עם המחירים. נאלצנו לשנות תפישה, זו מחשבה אחרת בתמחור פרויקט. הבנו שבפרויקט כזה אתה צריך להסתכל רק על רווח אחד - הקבלני, לא היזמי. זה יכול לעבוד רק אם אין שני גוזרי קופונים. ולא בפריים לוקיישן. כי אז ההטבה לקונה באמת מצוינת. ככל שמתרחקים לאזורי נתיבות זה לא כדאי, אבל בפרדס חנה, בית שמש - ההטבות הן סביב ה-300 אלף שקל, ובעבר הגיעו אפילו ל-800 אלף שקל כמו בגליל ים. אז אנחנו לא מתחרטים שאנחנו שם. המודל עובד. יש יוצאי דופן - נניח שהמינהל פרסם מכרז חסר כל היתכנות כלכלית באלעד, אני בטוח שאף אחד לא יגיש הצעה. אבל זו תוכנית טובה. ניתנה כאן הזדמנות שקודם לא היתה".

צילום: אוראל כהן

אז למה מחירי הדיור עדין בשמים?

"יש הגרלות כדאיות במחירים טובים. בנס ציונה, קריית אונו, אור יהודה, מקומות שהם אזורי ביקוש. יש פחות עובדים זרים וזו בעיה, מחירי חומרי הגלם לא ירדו יותר מדי, אז בסופו של דבר כדי שמחירי הדירות יירדו באמת, חייב להיות היצף של קרקעות מהמינהל - כל השאר הם דברים שלא נתונים לשליטתנו. צריך שהמינהל יוציא עשרות אלפי יחידות במכה אחת לשיווק באזורי הביקוש. בפריים לוקיישן באזור תל אביב שווי הקרקע הוא 50% משווי הדירה, מפה הכל נגזר. בבית שאן לעומת זאת שווי הקרקע זניח. מרכיב הקרקע גדל ככל שמתקרבים למרכז".

תל אביב נהפכת לעיר לעשירים?

"אנחנו רואים את זה כאשר הילדים שלנו באים לגור שם בשכירות. הבן שלי נכנס ל'חירבה' בבן גוריון פינת דיזנגוף. בעלי הדירות מרשים לעצמם להוציא אותן לשוק במצב שבו אני לא הייתי מעז לגור. בית ישן, ארונות משנות ה-50 ללא דלתות, 7,000 שקל בחודש עבור 3 חדרים. וזו לא בועה, זה סיפור של היצע וביקוש. בגיל הזה, חבר'ה שהשתחררו מהצבא רוצים תל אביב".

"בית ישן, ארונות משנות ה-50 בלי דלתות ו-7,000 שקל שכר דירה"

עשו הכל כדי לצנן את שוק הדיור להשקעה. לדעתך צריך להחזיר משקיעים לשוק?

"המשקיעים לא נכנסים בכובע של רוכשי דירות, אלא דרך קרנות השקעה. אז כסף הוא לא הבעיה אלא למצוא את הפרויקט הנכון. אני לא חושב שחסר כסף בשוק ההשקעה והיזום. משקיעים דחקו מהשוק את אלה שבאמת צריכים לקנות דירות, אבל כיום הם נכנסים בכובעים של כל מיני קבוצות וקרנות שמייצגות משקיעים פרטיים. אני כן חושב שיש מתחמים שתקועים עם מלאי דירות, כמו באזור קרית ביאליק, שם קבלנים ויזמים נתקעו עם עשרות יחידות דיור. משקיעים יכלו להיכנס לסייע ולתת דחיפה. אני לא חושב שמשקיע לא מתוחכם יקבל כיום בדירה להשקעה תשואה טובה יותר להון מבאפיקים אחרים. בשביל 3% תשואה זה לא כדאי. כיזם גם אני מחפש משקיעים שמכניסים הרבה כסף לתחום שלנו ויכולים לעזור לדחוף פרויקטים קדימה. אותי זה יותר מעניין מרוכש דירה בודד".

מה דעתך על גוויעת תמ"א 38?

"יש לנו חברה בת, תנופה בעיר, שפעילה בתחום התמ"א כבר 8 שנים. מהחלוצים. ב-22 ביולי זה עומד לפקוע, ובעלי דירות רצים לראות אם עוד יספיקו לממש את זה. אבל כיום השוק הולך לתחום של פינוי בינוי, תב"עות, טיפול במתחמים ולא בבניין בודד - וכך נכון שיהיה. אלה פרויקטים מעייפים וקשים. הרבה יזמים הרימו ידיים כי משך חיים של פרויקט כזה הוא לפחות 4-5 שנים. לא משנה אם זה תמ"א 38 א' (חיזוק) או 38 ב' (הריסה ובנייה מחדש). אתה צריך הרבה אוויר לנשימה. מצד שני - אין פה השקעה של הון. עסקה בלי להביא כסף מהבית. החיסרון הוא שכל אחד יכול להיכנס.

לתמ"א יש היתכנות כלכלית באזורי ביקוש. היא לא תעבוד בעפולה, בית שאן או בקרית שמונה - אבל כן בתל אביב, רמת גן, גבעתיים. "בבאר שבע עוד לא היה שום פרויקט של התחדשות עירונית. אנחנו בודקים פרויקט אחד די גדול של 400 יחידות דיור.

הריסת בניין בגבעתיים צילום: עופר צור

"התמ"א גוועת, ולטעמי האישי בצדק. כיום אתה הולך ברחוב ופתאום רק בניין אחד נראה טוב. זה נראה קצת נזם באף חזיר. גם העירייה לא ערוכה לבניין פה בניין שם, כי מאחורי כל זה צריכה להיות תשתית עירונית - בתי ספר, מים וביוב, מדרכות, פינוי אשפה. זה לא יעבוד בבניינים בודדים אבל כן במתחמים".

מה לגבי משרדים? מישהו יכול לחשוב עליהם בימי הקורונה? נדמה שמשרדים אאוט, לוגיסטיקה אין.

"העיריות מאוד רוצות משרדים ומסחר, כי מהארנונה הזו הן חיות. לדעתי, התחום הזה ייפגע. כיום רואים שאפשר לעבוד מהבית. גם מחלקת הבדק שלנו התחילה לעבוד מהבית (התפעול, לא אנשי השטח). משרדים יוצאים מתל אביב ועוברים לפריפריה כמגמה של כמה שנים טובות. תחום מעניין שקיבל תאוצה הוא הלוגיסטיקה. הרבה שחקנים גדולים נכנסו לתחום ועשו עבודה מאוד".

חושש מכניסת שר השיכון החדש, יעקב ליצמן?

"אין ספק שהוא מייצג מגזר, אי אפשר להתעלם מזה. מצד שני זה לא אומר שמחר נבנה רק בבית שמש, רמות, אלעד וביתר עלית. כולם יצטרכו לקבל מענה. לציבור החרדי יש מצוקה והוא זקוק לפתרון. זה שוק גדול ללא מענה, נחשפנו אליו בשנים האחרונות, ואנחנו רוצים להיות בו. לא שוק רגיל של מכירות, אלא כזה שאם הרבי אומר אז קונים. אפשר לבנות בסטנדרט נמוך שמוזיל את עלויות הבנייה, ואם הקרקע זולה, נוכל לבנות הרבה ומהר. צריך לתת להם פתרון. בני ברק - פשוט נורא להסתובב שם. אין עתודות קרקע. משפחות מרובות ילדים עוברות לאלעד. בשכונת רמות בירושלים ראיתי משפחות של 5 ילדים מתגוררות בדירות של 50-70 מטר. אלה לא תנאים לגור בהם".