מגורים פוסט קורונה: יותר מרפסות, גינות וחללי עבודה

המרפסת - זו שהעדפנו בדרך כלל לסגור כדי לקבל עוד כמה מטרים, וזו שאמרנו שהיא לא ממש פרקטית במדינה חמה כמו ישראל - שבה ופורחת בימי הקורונה. העדות הטובה ביותר לכך הם יזמי הנדל"ן, שעושים כעת שמיניות באוויר כדי לתכנן מרפסות בכל דירת מגורים.

"בפרויקטים בשלבי תכנון, ניקח כעת שטחים מתוך הדירה עצמה כדי לייצר מרפסת מרווחת יותר", מציין אורי פליישמן, סמנכ"ל שיווק ומכירות של קבוצת משולם לוינשטיין. "נגדיל את המרפסות ב־3 עד5 מ"ר על חשבון הסלון. זו הדרך שלנו לייצר מוצר יותר טוב ונכון. מרפסת מרווחת מעניקה ערך מוסף ואני אבליט את זה בשיווק. אם בעבר 12 מ"ר היו מספיקים למרפסת, היום מבינים שמרפסת היא נקודת ההתאווררות היחידה בדירה. בתוספת של 3 מ"ר אפשר להוציא שולחן, או ליצור עוד מרחב לבימבה של הילדים".

יפה סדן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת יוסי אברהמי, מדווחת על מהלך דומה. "יש לנו 3 פרויקטים בתכנון בחיפה ובהם כ־1,000 דירות בסך הכל. ביקשנו מהמתכננים להגדיל את המרפסות, גם על חשבון שטח הדירה".

לכתבה הראשונה בסדרה - לחצו כאן

לכתבה השנייה בסדרה - לחצו כאן

גיל גורביץ, מנהל שיווק ומכירות של אזורים, אומר כי החברה כבר החלה בהגדלת מרפסות, בתהליך שיוטמע בעשרות פרויקטים בעתיד הקרוב. "הגדלה של מרפסות השמש, זו הדרישה השכיחה ביותר של הלקוחות שלנו. זה יכול להגיע להגדלה של 50%. כרגע אנחנו מגדילים מרפסות על חשבון שטח עיקרי בבניינים מתוכננים שמצויים רגע לפני קבלת היתר בנייה. זה יבוצע בעשרות בניינים".

פתרון נוסף לצורך להתאוורר באור השמש הוא גינה משותפת לדיירי הבניין על גג החנויות שבקומת הקרקע. "בפרויקט פינוי בינוי ברחוב השבטים בבת ים שבו יבנו 4 מגדלים עם כ־700 דירות, נבנה על גג השטח המסחרי גינה. לכל 2 בניינים תהיה גינה משותפת בגודל 600 מ"ר. מדובר בשטח שבתכנון המקורי לא נוצל וכעת אנחנו מתכננים להשקיע בו הרבה מאוד כסף. בפרויקטים אחרים בהם זה יתאפשר ניקח מעט שטח מדירות הגן כדי ליצור גינה משותפת לדיירים", מספר גורביץ.

באתר יד 2 בדקו עבור "כלכליסט" את הגידול בביקושים לדירות ולבתים עם גישה לאוויר הפתוח ולגינות. בחודש אפריל היו 123,150 חיפושים לדירות עם מרפסות, לעומת חודש מרץ בו היו 91,527 חיפושים. לפני חצי שנה, באוקטובר 2019, היו 78,481 חיפושים לדירות עם מרפסת — גידול של 64%.

במקביל, באפריל התעניינו 205 אלף גולשים בדירת גן, עלייה של כ־10% לעומת ממוצע חודשי של כ־187 אלף בדצמבר 2019 עד פברואר 2020. מספר המתעניינים בבית פרטי זינק בכ־20%, מממוצע של כ־456 אלף מתעניינים בחודש דצמבר, ינואר ופברואר ל־545 אלף באפריל.

לצאת מהבית ולעבוד במשרד בלובי

גם חברת י.ח דמרי בחנה לאחרונה שינויים תכנוניים שיתאימו לרוח התקופה. "בעקבות משבר הקורונה אנחנו בוחנים בכל הפרויקטים למגורים שעל שולחן התכנון, הגדלה של מרפסות, ויצירה של חללי עבודה משותפים בתוך הבניין, כל זאת על חשבון שטחים אחרים בבניינים", מספר אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק. "הכוונה היא לקחת שטח מהלובי ולהפוך אותו לחלל עבודה משותף. זה יהיה אזור מאוד מואר, עם תשתיות תקשורת, ואפשרות להנחת עמדות עבודה. השינוי הזה מתאפשר בלובי של מגדלים, משום שהם תמיד רחבי ידיים. בעבר השטח הזה נוצל לחדר כושר, לג'ימבורי או לפינת ישיבה. הסגר והצורך לעבוד מהבית הציפו את הצורך בחלל עבודה. אנחנו מיישמים את זה כבר עתה בפרויקטים בבת ים, בגבעת שמואל, פתח תקווה ובאשדוד".

מודעה של חברת נדל"ן. שמים דגש על שטח פתוח

בקבוצת משולם לוינשטיין זיהו צורך דומה ופועלים להקמת חלל עבודה משותף בפרויקט בנייה למגורים. "בפרויקט מגדל הצוק בנתניה לקחנו שטח שייעדנו במקור למועדון דיירים והחלטנו לשנות אותו לחלל עבודה. כך יכולים לעבוד בצורה נינוחה בלי הסחות שיוצרים בני הבית. יהיו בו 8 עמדות והוא הוא יפעל בשיטת הכיסא החם", אומר אורי פליישמן.

דוד קנפו, יו"ר התאחדות האדריכלים ובוני הערים, סבור כי השינויים התכנוניים האלה אינם גחמה רגעית או תוצאה של טרנד זמני שיפוג בקרוב, אלא הם ניצנים של שינויים עמוקים בתכנון העירוני: "בעתיד הקרוב נראה את היזמים והמתכננים שותלים קוביות בבניינים, שיהוו חלל משותף לעבודה של הדיירים. תשלם דמי שכירות לוועד הבית, ואולי מלכתחילה תקנה יחידת משרד בתוך הבניין. חלק מהדיירים יקנו וחלק לא, בדיוק כמו שהקבלן מוכר לך חניה. במקביל אפשר ליצור משרדים שיכולים להיות גם יחידות מלונאיות. הרעיונות האלה הסתובבו זמן מה במסדרונות האקדמיים של האדריכלים, והיום המציאות כופה עלינו לממש אותם".

שובו של ה"חצי חדר"

בחברת אזורים החליטו להציע פתרון אחר לעבודה מהבית: להחזיר לדירות המגורים את החצי חדר. "בעבר הרחוק חצי חדר היה נפוץ. הוא נולד מתוך אילוץ תכנוני והיה מקובל למכור דירת 4.5 או 5.5 חדרים אבל בשנים האחרונות הפסקנו עם זה כי לא היה ביקוש", אומר גורביץ. "היום הביקוש נולד מחדש. זה חדר בגודל של כ־8 מ"ר שמתאים לחדר עבודה. אנשים יבינו וידעו לשלם על זה כסף".

לדבריו, הרעיון ליצור חללי עבודה משותפים, במיוחד באזור תל אביב, עלה אצלם עוד לפני משבר הקורונה, אך דווקא בעקבות המשבר החליטו לגנוז אותו. "אנחנו חוששים לבנות חללים כאלה משום שעל פי הניתוח שלנו אנשים מעדיפים לעבוד בבית או במשרד לצד אנשים שהם מכירים. זיהינו את זה גם בנדל"ן המניב. אנחנו חושבים שאנשים יחששו לעבוד בחלל סגור משותף. אבל אנחנו עדיין מתלבטים בעניין".

ויהיו גם שינויים אורבניים. קנפו: "הפרבר יהפוך ללוויין של העיר. לא עיר שינה, אלא מרכז עירוני משני. בעידן של מגיפות ופיתוחים טכנולוגיים, יש תמיכה בעבודה מרחוק. זה ייצור אורח חיים מדהים. תתעורר בבית ותוכל להיכנס לחדר העבודה. חסכת שעתיים בכבישים, יהיה לך זמן לשבת עם הילדים לפני שהם הולכים לבית ספר או לעשות קצת כושר. תשב מול המחשב, תצא להפסקת צהריים בבית, ותוכל להשלים את יום העבודה ב־10 בלילה".

גם מתכנן מחוז מרכז בוועדה המחוזית לתכנון בנייה, גיא קפלן, מעריך שהשינויים האורבניים ישתלבו עם המגמות שהחלו עוד טרם עידן הקורונה: "התכנון בשנים האחרונות תואם למגמות שראינו ביתר שאת בתקופת הקורונה. אנחנו רוצים לראות פחות קניונים סגורים, ויותר רחובות הומים מאופיינים בעירוב שימושים – גם מגורים, אבל גם מקומות עבודה, ועם אפשרות לרדת למטה לשטחי המסחר".

מגדלים גמישים ורב שימושיים

רק בימים האחרונים העריכה חברת אלוני חץ, שבונה ומנהלת בעיקר מגדלי משרדים, כי המגפה והדאגה הבריאותית לדיירים יכולים להביא לשינוי תכנון הבניינים - ולא רק בגלל ההעדפה לישיבה בחדרים פרטיים על פני התקהלות בחללים פתוחים. בדוח לרבעון הראשון של 2020 ציינה אמות כי יהיה צורך להתאים כעת את מערכות האוורור, הבקרה והניטור בבנייני המשרדים לעידן הקורונה. מאחר שבמגדלים רבים אין אפילו חלונות שניתנים לפתיחה ולאיוורור, מדובר באתגר לא פשוט שאולי גם הרגולטור יצטרך להידרש אליו עם כללים והוראות חדשים.

האתגר הגדול ביותר בשנים הקרובות, כפי שמעריכים מומחים והמהנדסים, יהיה להתאים את הבנייה והתכנון למציאות של אי ודאות. בראש ובראשונה, ההבנה שאולי לא יהיה ביקוש בעתיד לכל כך הרבה מגדלי משרדים — בגלל ההאטה הכלכלית, בגלל המעבר ליותר עבודה מהבית, בגלל האפשרויות הטכנולוגיות ועוד - וכדאי מאוד לתכנן אותם מראש עם אפשרות לשינוי ייעוד.

חברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גיבשה לאחרונה מסמך שמפרט את הצרכים התכנוניים להקמת "בניין משרדים גמיש", כלומר כזה שאפשר להסב למגורים בקלות. "ניסינו למצוא את נקודות ההשקה בין משרדים למגורים. אמרנו שאם כבר הולכים לתכנן היום משרדים, כדאי להביא בחשבון פרמטרים שיאפשרו לעשות הסבה פשוטה יחסית למגורים", אומר יגאל גוברין. לדבריו התכנון גמיש מייקר פרויקט, אבל יחסוך עלויות שעשויות לצוץ בעתיד. "אם נצטרך לחיות עם הסיפור הזה של בידוד וריחוק חברתי הרבה זמן, שם המשחק הוא גמישות".

האדריכל יואב אומן, בעלים ושותף במשרד טיטו־אומן, מדבר כבר על מחשבות לבנייה של חדרי מגורים בתוך בנייני משרדים: "אפשר להפריד חללים במשרד ולהפוך אותם לאזורי מנוחה או אזורי שינה. אפשר להסב לצורך כך חלל משותף".