הדרך להבראת שוק הדיור תעבור בהורדת מחירים

עם חובות עתק לבנקים ולגורמי מימון נוספים, קונים שחוששים לקנות דירות בתקופה של אי ודאות קיצונית, פועלי בניין שלא בהכרח מגיעים לאתרי הבנייה ועלולים לסבך את היזם בפיצויים גבוהים מאוד על איחורים (150% ממחיר שכירות), שוק המגורים חטף גם הוא מהלומה רצינית במשבר הקורונה. בניגוד למה שגורמים אינטרסנטים רבים מנסים לשדר, הוא בהחלט פגיע ואינו חסין מפני קריסה בביקושים ובמחירים.

עם זאת, לפחות לפי ההתרחשויות בשבועות האחרונים, אין ספק שמדובר בענף הנדל"ן הכי יציב כרגע מסביב. ודאי בהשוואה לענפים כמו משרדים או מסחר, שעלולים למצוא עולם שונה לחלוטין ביום שאחרי המגפה. בשוק הדיור, להבדיל למשל משוק המשרדים שתלוי בפתיחה והתרחבות של עוד ועוד עסקים חדשים שצריכים שטחי עבודה חדשים, הצורך בקורת גג למגורים תלוי בעיקר בקצב גידול האוכלוסייה, שלפחות בינתיים לא נראה שעומד להפסיק, זאת בשונה ממרבית מדינות העולם המערבי שירדו מקצב של 2 ילדים למשפחה.

בנייה בעיר חריש

עד כמה שוק המגורים יציב וחביב כעת על היזמים? הנה דוגמה מצוינת מהימים האחרונים: מלון נורדוי, הממוקם בנחלת בנימין בתל אביב, נחשב לאחד הבניינים היפים בעיר והוא פועל כמלון מאז 1925, מה שהופך אותו לאחד המלונות הראשונים בעיר. המלון גם שרד במהלך השנים לא מעט משברים כלכליים, ביטחוניים ואחרים, אבל ל"כלכליסט" נודע כי בימים אלה מתכננים בעלי המלון, שרק לפני שנתיים השקיעו בשיפוצו מיליוני שקלים, להסב אותו למגורים, בשל ההשלכות הקשות של נגיף הקורונה על הענף. "בעלי המלון שוקלים בחיוב ובצער גדול בעקבות משבר הקורונה להסב את המבנה ליעוד מגורי יוקרה, כפי שמאפשרת תוכנית בניין העיר הקיימת", נמסר בתגובה. במשך שנים, ודאי בעיר פופולרית כמו תל אביב, הניבו בתי המלון תשואה כפולה ויותר בהשוואה לתחום המגורים, מה שכמובן גם שכנע בעלי דירות רבים להסב את דירתם להשכרה תיירותית מסוג אייר ביאנדבי ואחרים.

כמו כן, במסגרת מסע המימושים של יצחק תשובה, רכשה ממנו לפני כחודש קרן JTLV2 את השליטה בחברת אלעד מגורים, לפי שווי של 280 מיליון שקל. אלעד מגורים בונה ומתכננת 2,000 דירות בערים תל אביב, ראשל"צ, וירושלים, 525 מתוכן בביצוע, שטחי מסחר באור יהודה ובכפר סבא, וכ־40 דונם קרקע חקלאית בהוד השרון המיועדת להשבחה עתידית.

רכישת השליטה בחברה המתמחה בענף המגורים על ידי קרן שעד כה מיקדה את פעילותה בתחום הנדל"ן המניב, היא מהלך יוצא דופן מצד הקרן, שבבעלות עמיר בירם, אריאל רוטר, שלמה גוטמן וזאב הראל. "בתקופה הנוכחית, שוק המשרדים והמסחר חשוף יותר לסיכונים, לעומת שוק המגורים שהוא חסין יותר ורגיש פחות לטלטלות", אומר רוטר.

"חלה התעוררות"

בינתיים, היציאה מהסגר אכן מעידה על חסינות יחסית של שוק המגורים והיא מחזירה לאט לאט את הקונים. חברת אזורים, שמכרה 153 דירות ברבעון הראשון, דיווחה בסוף השבוע האחרון כי מאז סיומו של הרבעון ועד לפרסום הדו"חות היא מכרה 24 דירות בלבד. עם זאת, אזורים גם ציינה כי "החל מתחילת חודש מאי ועם הסרת המגבלות, חלה התעוררות משמעותית בביקושים לדירות בפרויקטים של החברה, ועד פרסום הדו"ח היא חתמה על התקשרויות למכירת 72 דירות".

בכל מקרה, מדובר בדרך ארוכה עד להתאוששות. חברת י.ח דמרי דיווחה בסוף השבוע האחרון שהיא מכרה במאי 22 דירות, גבוה אמנם מהשפל במכירות בחודש אפריל (16 דירות בלבד), אבל רחוק מאוד מקצב המכירות בנובמבר ובדצמבר 2019, אז היא מכרה 92 ו־122 דירות, בהתאמה. דמרי גם הדגישה כי "בחודשים מאי ואפריל החברה לא הפחיתה את מחירי המכירה של דירות ביחס למחירים שקדמו למשבר".

גם אאורה, שסוחבת חובות אג"ח בהיקף 200 מיליון שקל לפירעון עד סוף 2020, הרגיעה השבוע מעט את המשקיעים כשדיווחה כי מכרה במאי כבר 38 דירות. "למרבה המזל שלנו, חברת אאורה מתמקדת בנדל"ן למגורים ולא במשרדים, מלונות או מסחר, ועל כן הפגיעה מהמשבר היא מינורית", מציין יעקב אטרקצ'י, בעל החברה. "נהפוך הוא", אומר אטרקצ'י, "בימים אלה, שבהם רבים מעדיפים לעבוד מן הבית ומשרדים נסגרים, תחום הדיור שנמצא גם כך במחסור הוא היציב והבטוח ביותר".

אברהם קוזניצקי יו"ר ובעלי מנרב צילום: עמית שעל

אבל עוד לפני שאפשר להכריז בביטחון על הענף "היציב והבטוח ביותר", עומק הצניחה במספר העסקאות למכירת דירות בחודשים האחרונים בא לידי ביטוי בדו"ח הכספי של חברת שיכון ובינוי שפורסם בימים האחרונים. החברה מציינת בדו"ח כי בעוד ברבעון הראשון של 2019 נמכרו 578 דירות, הרי שברבעון הראשון של 2020 נמכרו 67 דירות בלבד. "במהלך תקופת הדיווח חלה ירידה בהיקפי מכירות הדירות עד כדי עצירת המכירות במקרים מסויימים, לאור סגירת חלק ממשרדי המכירות ותנועת הלקוחות הדלה. כמו כן במקרים חריגים נרשמו גם ביטולים ספורים של עסקאות רכישה", צוין בדו"ח.

כדי להתמודד עם ההאטה בשוק הדירות למגורים, "אשר החלה עוד לפני תקופת הקורונה אך התעצמה בעקבותיו", דיווחה שיכון ובינוי שהיא "נערכת למבצעים עם מועדוני צרכנות שונים". על מהלך דומה הודיעה חברת אאורה, אשר התקשרה עם מועדון הצרכנות הייטקזון, למתן הנחות לחברי המועדון בהיקף של 300 אלף שקל בממוצע לדירה.

על הירידה בהיקף העסקאות ניתן ללמוד גם מהדו"ח של חברת מנרב. החברה ציינה כי "ברבעון הראשון לשנת 2020 חלה האטה בקצב המכירות בשיעור של 55% לעומת קצב המכירות ברבעון הראשון אשתקד. הקיטון בהכנסות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד נובע בעיקר מירידה במכירות במגזר הייזום למגורים לאור משבר הקורונה". אברהם קוזניצקי, יו"ר קבוצת מנרב, חושש כי קבלנים שלא יצליחו לעמוד בתאריכי מסירת הדירות, ייתבעו על ידי הדיירים". לדבריו, "יותר מלתגמל את הקבלנים, יש מקום להכריז על התקופה הזו כ'כוח עליון', הכרזה שלפחות תגן על הקבלנים מפני תביעות, וזה יותר חשוב מלפצותם עם תחשיבים מסובכים".

קוזניצקי מדגיש כי למרות שלכאורה ענף הבנייה הוכר כחיוני למשק, "כוח האדם הלך והתמעט, במיוחד מכיוון שהוא מבוסס על עובדי שטחים שחזרו הביתה". במקביל, "התקורה שיש לכל הקבלנים – עובדי המשרד, מנהלים בשטח, הוצאות קבועות, המשיכו להתקיים וכמובן שנגרם נזק".

מלון נורדוי בת"א צילום: סימפלקס

הקושי לשלם הוצאות מימון בתקופה כזו יפגע להערכת קוזניצקי בעיקר בחברות קטנות יחסית, שתופסות את הנתח העיקרי בענף הנדל"ן עתיר השחקנים. "בחברות הגדולות, הפגיעה הפיננסית היתה מינורית בלבד. הפגיעה בחברות הקטנות, נמדדת כל אחת בהתאם למצבה והיחסים שיש לה עם הבנקים. מי שיכול לעמוד מול הבנקים על הסכמים שיש לו איתם, לא צריך לוותר. אחרים עשויים לראות שהבנק מנצל את זה כדי לשפר עמדות".

בחברות הנדל"ן אחים דוניץ ואשדר צפו במפורש בדו"חות כי המשבר והשפעתו על המשק עשויים להביא לירידת מחירי דירות - לטווח הקצר כמובן. "להערכת החברה המצב הכלכלי הקשה והעלאת הריבית על המשכנתאות בעקבות המשבר, פוגעים בכוח הקנייה של מבקשי הדירות וצפויים לצמצם את הביקוש בפועל", ציינו בדו"ח של דוניץ לרבעון הראשון של 2020. "להערכת החברה, קצב המכירות בחודשים הקרובים ימשיך להיות נמוך ואף עשוי לגרום לירידת מחירים בטווח הקצר. כמו כן, להערכת החברה ככל שהמשק יתאושש מהר יותר, קצב המכירות צפוי לגדול. בנוסף, המצב הכלכלי הקשה במשק עלול לפגוע ביכולת של רוכשי דירות קיימים לשלם את התמורה ולהגיע למצב של ביטול הסכמי מכר".

תחזית דומה כתבה חברת אשדר בדו"ח האחרון. באשדר ציינו כי "ברבעון הראשון של 2019 מכרה החברה 206 דירות, לעומת 150 דירות ברבעון הראשון של 2020. החל מ־1 באפריל ועד למועד פרסום הדו"ח ב־26 במאי מכרה החברה 31 דירות, לעומת 84 בתקופה המקבילה אשתקד. להערכת החברה, ההאטה בקצב מכירת הדירות עלולה להביא לירידת מחירים בטווח הקצר. זאת, בין אם בהשפעת בעלי הדירות המעוניינים למכור את דירתם או בין אם בהשפעת יזמים וקבלנים אשר יציעו דירות במחירים נמוכים יותר מבעבר". עוד ציינה אשדר כי "להערכת החברה, חלק ממבקשי דירות יידחו כוונות רכישת דירה בהנחה שצפויה ירידת מחירים".

מנכ"ל חברת אשדר ארנון פרידמן מדגיש כי בתקופת הקורונה צמצמה החברה את היקף הוצאות השיווק והפרסום שלה. "הפגיעה המשמעותית ביותר היתה במכירות", אומר פרידמן, "הציבור לא הורשה להגיע למשרדי המכירות והמשרדים נסגרו לתקופה והנכונות של מבקשי הדירות לביצוע עסקאות ירדה מאוד. כאשר הנכונות של הציבור לבצע רכישת דירות נמוכה מאוד אין טעם במאמצי שיווק. ככל שהמשק ישוב מהר יותר לפעילות כלכלית מואצת האבטלה תקטן והריבית על המשכנתאות תרד, כך גם ישובו מבקשי הדירות לרכוש דירות".

"נבנה לחרדים"

באפריקה ישראל מגורים מציינים את החשש מפני גל התפרצות נוסף של נגיף הקורונה: "לאורך תקופת המשבר החברה נמנעה מלהשקיע תקציבים בפירסום ושיווק של הפרויקטים שלה", צוין בדו"ח החברה לרבעון הראשון של 2020. "הימשכותו של משבר הקורונה או החרפתו לרבות בשל התפרצות מחודשת של נגיף הקורונה עלולים לפגוע ברציפות פעילותה של החברה בשל האפשרות של היעדרות מסיבית של כוח אדם שחיוני לביצוע העבודות באתרי החברה, עיכוב בקבלת חומרי גלם לבנייה באתר החברה, עיכוב במועדי הסיום של פרויקט ומסירת דירות תוך חשיפה אפשרית לביטולי חוזים או תביעות פיצויים".

גם באפריקה ישראל מזכירים כי בתקופת המשבר נאלצה החברה לפנות לרוכשי הדירות בפרסום קמפיין "משכנתא מתחשבת" בשיתוף בנק מזרחי טפחות, המאפשרת לרוכש לשלם את תשלומי הקרן והריבית מכיסו רק לאחר שנתיים, מה שכמובן מגלם דה פקטו הנחה לא מבוטלת.

קבוצת חנן מור כבר הודיעה כי היא דוחה את פרסום הדו"חות על רקע משבר הקורונה והאפשרות שנתנה רשות ניירות ערך לפרסם את הדו"חות עד סוף חודש יוני. בינתיים, חנן מור, יו"ר ובעלי קבוצת חנן מור, מנסה לרכך את המכה במכירות באמצעות סימון היעד הבא – דיור לחרדים. "מוקדם עדיין להסיק מסקנות מלאות על השינויים במגמות בעקבות הקורונה", הוא מדגיש, "האתגר של חברות ייזום זה לצמצם את הפער של החודשיים של המשבר והאטה בתקופה הזאת, ובכל מקרה רווחים אלו לא הולכים לאיבוד אלה הם יתווספו לתחזיות של 2021. אבל ייתכן שההזדמנות הבאה של החברה בדיור תהיה בנייה לחרדים".

מפזרים סיכונים

לא רק קניונים: ביג בדרך לבניית דירות

מי שמוצאות עצמן מחשבות מסלול מחדש הן גם חברות שעסקו במסחר, אשר כניסתו של נגיף הקורונה והמגבלות שהוטלו בעקבותיו, משכנעות אותן שכדאי לוותר על התמקצעות ולפזר סיכונים.

חברת ביג מרכזי קניות למשל, מקדמת בוועדות התכנון תוכנית להקמת מרכז קניות בנס ציונה. אלא שהתוכנית לא דומה למרכזי הקניות הקלאסיים של ביג, והיא כוללת מסחר בקומה אחת, משרדים בקומה מעל, ושש קומות שכוללות דיור מוגן ומגורים רגילים.

הדמיה של מרכז קניות ביג בנס ציונה הדמיה: יסקי.מור.סיון אדריכלים ומתכנני ערים

"האיזור שהתוכנית מקודמת בו מהווה מרכז עירוני חדש, והדגש בתוכנית היה עירוב שימושים וקישוריות למרחב הסובב", מסביר מתכנן מחוז מרכז בוועדה המחוזית לתכנון בנייה גיא קפלן.

לדבריו, "לפי התוכנית שהופקדה, הדיור המוגן יכלול 300 יחידות דיור, ו־200 דירות מגורים קטנות. עוד הוחלט שהמסחר יהיה בן קומה אחת ומעליו קומת משרדים. עם זאת הוחלט לא לאשר מלון במקום, בשל העדר ביקוש למלונאות בסביבה וקיומו של מלון באזור תעשייה תמר, המצוי במרחק של קילומטר מהמגרש המדובר. כלומר התוכנית תכלול מסחר, משרדים, דיור מוגן ודירות קטנות. מעל שתי קומות המסחר והמשרדים ניתן לבנות עד 6 קומות דיור מוגן ודירות מגורים".

גיא קפלן צילום: נמרוד גליקמן