כך מנפחת שיטת המדידה של הלמ"ס את מספר הדירות החדשות שבנייתן החלה

כמה דירות חדשות מתווספות למשק מדי שנה? בדיקת "כלכליסט" מעלה כי המידע החיוני הזה, אותו מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מוטה כלפי מעלה בשיעור של כ־4%.

הסיבה לכך היא הדו"ח הרבעוני והשנתי של הלמ"ס, שכותרתו "התחלות בנייה" וכולל מאות פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש במסגרת פינוי בינוי או תמ"א 38. מבחינה טכנית גרידא נתוני הדו"ח נכונים: הם אכן מציגים את מספר הדירות שבנייתן החלה. אלא שבפועל, הלמ"ס שוכחת כי שיעור גדול מהדירות נגרע ממלאי הדירות בעת שהבניין הישן נהרס כדי לפנות מקום לבניין חדש.

הבעיה היא שנתוני הדו"ח מוצגים ללא כל הסברים ומי שמתבסס עליו, למשל עבור עיבוד נתונים, יכול להניח כי כל הדירות שבנייתן החלה התווספו למלאי הדירות. בפועל, דו"ח הלמ"ס מתעלם מהעובדה ששיעור גדול מהדירות נגרע ממלאי הדירות כאשר הבניין הישן נהרס כדי לפנות מקום לבניין החדש. מדובר באלפי דירות.

חוסר הערנות של הלמ"ס לעובדה זו גרמה לכך שלפי הערכות, בשנים האחרונות לפי נתוני הלמ"ס מספר הדירות שהתווספו למשק מדי שנה היה גבוה בכ־2,000 דירות מאשר תוספת הדירות בפועל. מדובר במידע חיוני משום שהוא משמש את גופי התכנון והביצוע בממשלה - דוגמת רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי, מנהל התכנון והרשות להתחדשות עירונית - לניהול מלאי הקרקעות, למניעת כשלי שוק והתאמתו לביקוש.

בשנים הקרובות שיעור הדירות שנבנות במסגרת הריסה ובניה מחדש ילך ויגדל, במיוחד באזור גוש דן הצפוף, בהתאמה למדיניות הממשלה המעודדת פרויקטים כאלה, משום שמלאי הקרקעות הפנויות לבנייה אוזל. כיוון שכך, אם הדברים לא ישתנו, שיעור הטעות של הלמ"ס רק יאמיר עם הזמן.

פרויקט בנייה. הלמ"ס לא מקבלת את נתוני התחלות הבנייה בצורה מסודרת צילום: דנה קופל

לשם המחשה, לפי הלמ"ס בשנתיים האחרונות יותר מ־10% מהדירות שבנייתן החלה היו במסגרת פרוייקטים של הריסה ובנייה מחדש: ב־2017 היו 5,500 דירות בפרויקטים אלה מתוך 53 אלף דירות בהיתרי בנייה; ב־2018 כבר הוצאו היתרי בניה ל־6,900 דירות בפרויקטים של בנייה מחדש מתוך 50 אלף דירות בהיתרי הבנייה שהוצאו באותה שנה; ובמחצית הראשונה של 2019 הוצאו היתרים לבניית 3,310 דירות בבניינים שנבנו מחדש לאחר הריסה, מתוך קרוב ל־25 אלף דירות שקיבלו היתר בנייה.

המקור לטעות: הנתונים מבוססים על היתרי בנייה

הלמ"ס מכינה את נתוני התחלות הבנייה על סמך היתרי בנייה שהיא מקבלת מהרשויות המקומיות, וסקר טלפוני שנציגיה מבצעים ובו הם מוודאים כי חברות הבנייה החתומות על ההיתרים אכן החלו בבנייה. בפרויקט של תמ"א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש, היתר הבנייה כולל מידע על מספר הדירות שיבנו בבניין החדש אך אינו מפרט כמה מהן נבנות במקום דירות ישנות שנהרסו. בפרויקטים של פינוי בינוי קיים קושי רב יותר להבין כמה דירות שייכות לדיירים וותיקים וכמה דירות פנויות התווספו למשק, משום שפרויקטים כאלה כוללים מספר בניינים שנהרסים ונבנים בהדרגה.

בעיה נוספת שמקשה על חישוב מספר הדירות שהתווספו היא תקלות טכניות במערכת המידע של מנהל התכנון - רישוי זמין. כתוצאה מכך כיום אין בישראל מאגר נתונים אחד שמרכז את עולם התכנון והביצוע בענף הנדל"ן. כדי ללקט מידע הלמ"ס נדרשת לקבל נתונים מכל אחת מהרשויות המקומיות.

הקשיים באיסוף ובפענוח הנתונים אינם חדשים ללמ"ס. אלו הובילו לכך שמזה מספר שנים דו"ח התחלות הבנייה מצוי בלב מחלוקת חריפה בין הלמ"ס לבין משרד הבינוי והשיכון: בפברואר 2017 פרסמה חטיבת המחקר של בנק ישראל ניתוח לפיו הנתונים בדו"ח התחלות הבנייה מוטים כלפי מטה בשיעור של כ־10% ומתעדכנים על ידי הלמ"ס בהמשך. בלמ"ס מסכימים עם הטענה, אך מאשימים בכך את משרד הבינוי ואת הנתונים שהוא מעביר. משום כך בחודשים האחרונים שוקדים בלמ"ס על יצירת מנגנון לליקוט מידע באמצעות סקרים במנותק מנתוני משרד הבינוי.

הלמ"ס לא יכולה להנגיש לציבור נתונים שלא קיבלה

ההתנצחות עם משרד הבינוי גלשה גם לנתוני מכירת הדירות. ביולי משרד הבינוי והשיכון טען כי נתוני האמת לגבי מספר הדירות החדשות שנמכרו גבוהים בכ־80% מהנתון שפרסמה הלמ"ס. בעוד שעל פי הנתונים שפרסמה הלמ"ס, 5,310 דירות חדשות בלבד נמכרו בחודשים מרץ עד מאי 2019, טען משרד הבינוי והשיכון כי לפי הנתונים שבידיו 9,600 דירות חדשות נמכרו בתקופה זו.

פרופ' דני בן שחר צילום: עמית שעל

מיד אחר כך נחשף ב"כלכליסט" כי ועדה שהוקמה ב־2016 על ידי המועצה הציבורית לסטטיסטיקה לצורך שיפור נתוני הלמ"ס בתחום הדיור חדלה להתכנס לפני כשנה וחצי, וזאת על אף שלא סיימה את עבודתה, ומבלי שהספיקה לטפל בדו"ח התחלות הבנייה הבעייתי.

בראש הוועדה עמד פרופ’ דני בן שחר, המשמש גם כיו”ר מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת ת"א.

בשיחה עם "כלכליסט" אומר בן שחר כי בגלל ההטייה בהתחדשות עירונית יש פער של כ־5% בין נתוני הלמ"ס על התחלות הבנייה לבין מספר הדירות שנוספו למשק, ומסביר את ההשלכות: "אי אפשר לקבל החלטות כשאין מידע: חסרה אינפורמציה על דירות שנגרעו - חלקן נגרעו לצורך בנייה מחדש, וחלקןמסיבות אחרות, למשל כשמבנה אינו ראוי למגורים. אם יש בערך 2,000 דירות שיצאו מהמלאי לצורך התחדשות עירונית - ואני חושב שבנוסף יש מספר גדול של דירות שיצאו מהמלאי ואינן נספרות - זה אומר שבהערכה זהירה 5% מהתחלות הבנייה לא מתווספות למלאי. חוסר המידע משפיע על קבלת החלטות ברמת המאקרו: זה פוגע בתפקוד השוק הן מצד הרגולטורים, והן מצד שחקנים אחרים. למשל, בהיעדר נתונים הממשלה תתקשה להגדיר יעדי בנייה ותתקשה לאכוף אותם. בנוסף, זה פוגע במחקר על השוק, והמחקרים נועדו לייצר כלים לגורמים בענף".

לדברי בן שחר הבעיה אינה נעוצה בלמ"ס, אלא בעובדה כי הממשלה לא הסדירה מנגנון לאיסוף והעברת נתונים. "הלמ"ס לא מייצרת את הנתונים בעצמה, היא בסך הכל צינור שמנגיש נתונים לציבור. היא לא יכולה לדווח על נתונים שלא נותנים לה. צריכה להיות חקיקה שתחייב גופים ממשלתיים להעביר נתונים".

בן שחר מסביר כי עבודת הוועדה שבראשה עמד הסתיימה לאחר שהושלם טיוב של שיטות המדידה ושל שקיפות בתחום מחירי הדיור, "אבל בהיבט של היצע הבניה לא נעשה מספיק. משרדים ממשלתיים אחרים יכולים להרים גם הם את הכפפה, למשל האוצר".

מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמסר בתגובה: "המטרה המרכזית של אמידת התחלות הבנייה היא לתת אינדיקציה על ההיקף והשינויים על פני הזמן בהיצע של ענף הבינוי. בחודשים האחרונים קיבלה הלמ"ס פניות מגופים שונים לקבלת מידע על מספר הדירות המיועדות להריסה לפני בנייה מחדש של בניין. בעקבות פניות אלה ובשל היכולת שיש במידע להעמיק ולחדד את מאפייני התחלות הבנייה, פועלת הלמ"ס תקופה ממושכת להשלמתו. בתחילת השנה הקרובה הוא צפוי להיאסף בסקר השדה של הלמ"ס".