מכה לבעלי הדירות בת"א: אין תוספת שטח בפרויקטים של פינוי־בינוי

עיריית תל אביב מצמצמת את שטחי דירות התמורה לדיירים בפרויקטים של פינוי־בינוי, כך עולה ממסמך מדיניות עירונית שצפוי לעלות לדיון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. המסמך כולל הנחיות של אגף ההנדסה לחברי הוועדה המקומית בנוגע לאישור תוכניות פינוי־בינוי ברחבי העיר.

מטרתו המוצהרת של המסמך היא הגדלת היצע הדירות הקטנות בעיר והשארת האוכלוסייה הקיימת, לרבות אוכלוסייה מוחלשת, אולם בפועל מדיניות זו צפויה לפגוע בתמריץ של בעלי דירות להיכנס לתהליך הקשה והממושך של קידום פרויקט התחדשות עירונית.

שכונת יד אליהו בת"א, המיועדת לפינוי־בינוי. “העירייה תומכת בדירות קטנות" צילום: שאול גולן

על פי המסמך, הנוגע ל־70 מתחמי פינוי־בינוי שהוגדרו בתוכנית המתאר, הוועדה המקומית תאשר פרויקטים על פי מפתח תמורות צנוע יותר מבעבר: לדירה קיימת ששטחה עד 80 מ"ר יתווספו עד 12 מ"ר המבטאים תוספת של ממ"ד; ולדירה קיימת ששטחה עולה על 80 מ"ר לא יתווספו שטחי תמורה כלל. עוד נקבע כי לדירה קיימת ששטחה קטן מ־40 מ"ר הוועדה המקומית תהיה רשאית להגדיל את שטח התוספת מטעמים מיוחדים.

לדברי סגנית מהנדס העיר אורלי אראל, "עיריית תל אביב בעד הגדלת היצע הדירות בעיר ובהרבה, אך תומכת בדירות קטנות כדי לאפשר לאוכלוסייה הקיימת במבנים המיועדים להתחדשות עירונית להישאר לגור בדירות גם אחרי מימוש הפרויקטים. אסור שההתחדשות העירונית תדיר אוכלוסייה שמתגוררת במבנים האלה. החוסן העירוני נקבע גם לפי מרכיב האוכלוסייה, שחייב להמשיך לכלול גם דיור ציבורי, גם קשישים וגם בעלי מוגבלויות".

עוד הוסיפה אראל כי "לאחר שבחנו את התוכניות בהתאם לתוכנית המתאר העירונית גילינו שהבעיה המרכזית היא שטחי ציבור. ככל שמתווספים יותר שטחי מגורים, כך צריך יותר שטחי ציבור. המשמעות היא שבמקומות ששטחי המגורים יצטמצמו, כך ניתן יהיה להגדיל את שטחי הציבור בתוכנית".

"כולם ירוויחו"

זו הפעם הראשונה שעיריית תל אביב מגדירה כללים בנוגע לשטח התמורה בפרויקטים של פינוי־בינוי. בשנים עברו אישרה העירייה תוכניות עם תמורות נדיבות, כגון פרויקטי הפינוי־בינוי שמומשו בשכונת נווה שרת. אולם כעת עלולה המדיניות החדשה להביא לכך שבעלי הנכסים בעיר לא ימהרו לחדש את דירותיהם, בעיקר בעלי דירות הגדולות מ־80 מ"ר, שלהן לא אמור להתווסף אף לא מ"ר אחד.

לטענת אראל, כמות הדירות מעל 80 מ"ר במתחמים המיועדים לפינוי־בינוי בעיר היא קטנה, ובכל מקרה גם בעליהן צפויים להרוויח: "דירה שמתווספות לה מעלית וחניה, הערך שלה מזנק בלפחות חצי מיליון שקל גם בלי תוספת שטח. אם בעלי הדירות הגדולות רוצים תוספת שטח, שיתכבדו ויכניסו יד לכיס. אך בכל מקרה מרבית הדירות במתחמי הפינוי־בינוי נעות בשטח של 80-40 מ"ר. יש מספר שכונות מצומצם שהדירות במצב הנכנס קטנות מ־40 מ"ר, ואנחנו מבקשים מהוועדה שיקול דעת לתת עוד מ"ר לאותן דירות. גם ליזמים מדובר בשיפור המצב הקיים, כי מפתח התמורות נותן ליזמים ודאות. ברגע שיש מדיניות היזמים לא יוכלו להבטיח הבטחות חסרות בסיס לדיירים, והדיירים לא יוכלו לדרוש דרישות לא ריאליות מהיזמים, כי כולם יודעים מה היזם יכול לקבל".

מסמך המדיניות שיוצג על ידי אגף ההנדסה לוועדה המקומית כולל עקרונות נוספים, ובהם חובה על הוועדה המקומית לערוך ולבחון נספח חברתי הבוחן מי מתגורר כיום בדירות היום, האם קיימת נציגות מוסכמת, האם בידי היזם יש חתימות של הדיירים והאם הושגו בדרכים המקובלות, מה שיעור הקשישים בקרב הדיירים, והאם ישנו היצע מספק להשכרה בקרבת מקום ועוד.

בנוסף לכך מסמך המדיניות מחייב את היזמים להקים קרן הונית בהתאם לנספח החברתי, שבמשך עשר שנים תשמש את הדיירים שחוזרים לפרויקט. זאת כדי לעודד את האוכלוסייה לשוב להתגורר בדירות החדשות, שעלויות התחזוקה שלהן גבוהות יותר, כאשר הקרן תממן את ההפרשים. מי שיכניס כסף לקרן ההונית יהיה יזם, שיידרש להכניס את ההוצאה הזו לתחשיביו הכלכליים.

הקבלנים חוששים

המסמך מעורר ביקורת חריפה בקרב הקבלנים הבונים בעיר, הטוענים כי איסור הוספת השטח לדירות קיימות יקשה עליהם מאוד לקדם פרויקטי פינוי־בינוי. בנייר עמדה שהוגש בימים אחרונים על ידי ארגון הקבלנים של מחוז תל אביב והמרכז מבקש הארגון להוסיף 12 מ"ר גם לדירות הגדולות מ־80 מ"ר.

"אנחנו מברכים על אישור המדיניות בנושא התמורות, אך יש להגדיל את המוטיבציה של הדיירים בדירות הגדולות יותר, ולהקטין סרבנות וטרפוד פרויקטים", אמר יהודה כתב יו"ר הארגון. "צריך לזכור שבאופן יחסי 12 מ"ר שמקבל בעל דירת 80 מ"ר הם תוספת קטנה יחסית ל־12 מ"ר שמקבל בעל דירת 40 מ"ר. לדעתנו העירייה חייבת לשתף את הציבור בהליך ובהשפעה של המדיניות על פרויקטים שיקודמו. החשש הוא כי יישום המדיניות בלי שתוצג על ידי העירייה לדיירים יסכל בפועל יוזמות ותמנע התחדשות עירונית". נושא זה יעלה לסדר היום בכנס השנתי של הארגון שיתקיים בנובמבר, בו ייערך דיון בנושא בהשתתפות מהנדס העיר אודי כרמלי.

ניב רום, מבעלי קבוצת כנען, המקדמת פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר, סבור כי מסמך המדיניות דווקא יסייע למימוש פרויקטים: "ככל שרשויות מקומיות ישכילו לייצר פרמטרים אחידים וקשיחים בתמורות לדיירים במסגרת התחדשות עירונית , תחת דו"ח כלכלי שיישען על התמורות הידועות מראש, יותר פרויקטים יצאו לפועל ולא ייתקעו בצנרת התכנון. המטרה העיקרית שלשמה מקודמת התחדשות עירונית היא לייצר ביטחון ובטיחות לבעלי הדירות כנגד איום של טילים או רעידות אדמה. אם מדיניות אחידה תעשה סדר והבהרות שיקצרו תהליכים, כולם ירוויחו מכך".