מתחם הבורסה ברוטשילד ייהרס לטובת מגדלים

המתחם שבו שכנה בעבר הבורסה לני"ע בתל אביב צפוי לשנות את פניו ללא היכר, כך נודע ל"כלכליסט". תוכנית פינוי־בינוי מסיבית לתעסוקה, מסחר ומגורים — שאושרה בשבוע שעבר להפקדה להתנגדויות, על ידי ועדת התכנון והבנייה של עיריית תל אביב — כוללת בניית שלושה מגדלי משרדים ומגורים בני 30־40 קומות, לצד מספר בניינים נמוכים יותר, בשטח בנוי כולל של כ־120 אלף מ"ר. זאת לעומת בינוי בהיקף של כ־30 אלף מ"ר כיום, בעיקר בבניינים בני שלוש קומות המיועדים להריסה. הבניין הישן של הבורסה בן שבע קומות ומגדל ציון בן 18 הקומות צפויים לעמוד על תילם. בית הביטוח ע"ש דוד חכמי בשדרות רוטשילד 39, בן שבע הקומות, צפוי להיהרס.

שטח המתחם הוא 11 דונם, בין הרחובות שדרות רוטשילד, אחד העם, יבנה ובצלאל יפה. שטחי המשרדים והמסחר יגיע ל־87 אלף מ"ר, שהם תוספת של 58 אלף מ"ר לעומת השטחים כיום. מספר דירות המגורים יגיע ל־326, מהן 30 דירות להשכרה ארוכת טווח, לתקופה של לפחות 25 שנה. מפלס הקרקע בכל המבנים צפוי לשמש למסחר ומיועד לחנויות, בתי קפה או מסעדות הפונים לכיוון הרחוב. בלב המתחם, במקביל לרחוב רוטשילד, תעבור שדרה להולכי רגל מרחוב יבנה עד בצלאל יפה. בפינה שקרובה לבצלאל יפה תיבנה כיכר.

לאחר ההפקדה תינתן תקופה של 60 יום להגשת התנגדויות לתוכנית או לסעיפים בה, ולאחר הדיונים בהן התוכנית תקבל תוקף ותיסלל הדרך להוצאת היתרי בנייה.

מעט מקומות חניה

את התוכנית קידמה במהלך העשור האחרון חברת הביטוח הראל, שצפויה להיות המרוויחה העיקרית מהשבחת הקרקע, עם שיעור בעלות של כמעט 50% מזכויות הבנייה במתחם. נהנית מרכזית נוספת היא חברת הביטוח מגדל, שמחזיקה בכ־20% מהזכויות במתחם. בקרקע מחזיקים שותפים נוספים בקנה מידה קטן יותר, ובהם עו"ד גלילה הורנשטיין, בני משפחתו של שמאי המקרקעין אלי יהל ויורשי משפחת שלוש־פומרוק, ממייסדי תל אביב, וכן עיריית תל אביב.

אישורה של התוכנית צפוי על פי ההערכות להשביח את שווי הקרקע בכ־1.3 מיליארד שקל, לפני היטל השבחה. עיריית תל אביב לפיכך צפויה לגזור קופון נאה של מאות מיליוני שקלים בדמות היטל השבחה (שיעור ההיטל הוא חצי מההשבחה, א.ג).

אחד התנאים לקידומה של התוכנית הוא שימורם של חלק מהמבנים במתחם, בעיקר לאורך רחוב אחד העם, ובהם אחד העם 46 השוכן בפינת רחוב יבנה, שם בו נמצא כיום מלון עלמה. בכל הבניינים לשימור תתאפשר הסבה למלון.

בשל הקרבה לתחנות עתידיות של הקו הסגול והירוק של הרכבת הקלה, על אף העלייה החדה בכמות הדירות והמשרדים במתחם, התוכנית מאפשרת תוספת של 300 מקומות חניה בלבד, מ־376 כיום ל־679. התוכנית מאפשרת בנייה של תשע קומות מרתף, הרבה יותר מהנדרש לצורך החניות, והן ייועדו לשימושים נוספים כגון בתי קולנוע ומועדוני ספורט וכושר.

"תוכנית נדירה"

שמאי המקרקעין איציק רפאל, ממשרד קמיל, טרשנסקי רפאל, מעריך כי התוכנית מגלמת תוספת זכויות בשווי של כ־1.3 מיליארד שקל — 30 אלף מ"ר למגורים בשווי של כ־840 מיליון שקל, וכ־58 אלף מ"ר משרדים ששוויים 470 מיליון שקל: "זה אחד המקומות הכי מבוקשים בתל אביב, והתוכנית כוללת חיבור של חלקות בייעודיים שונים למגורים, למסחר, למשרדים ולמלונאות למתחם גדול באמצעות זכויות בנייה חדשות מתוקף תוכנית המתאר הכוללנית תא/5000 וכחלק מהמע"ר העירוני. התוכנית נדירה משום שהיא חולשת על שטח גדול באזור בנוי ושוקק חיים בלב העיר".

לדבריו, בדרך כלל תוכניות של הריסה ובנייה בתל אביב שמהן צמחו מגדלים קודמו על מגרשים של כדונם עד דונם וחצי, ואיפשרו בניית מגדל בודד. אולם במקרה הזה הוועדה המקומית של עיריית תל אביב ביקשה להחיות את המתחם כולו, ולכן ב־2010 סיכמה עם הראל כי החברה תחבור לשכניה כדי ליצור מתחם תכנון גדול.

השדרה משנה את פניה

דרום־מערב רוטשילד בתל אביב הפך בשנים האחרונות למוקד פיתוח מואץ של תוכניות בנייה מסיביות, בעיקר של מגדלי משרדים. פרויקטים רבים מצויים כיום בשלבי ביצוע, לצד כאלה שעודם על שולחנות השרטוט, כגון התוכנית למתחם הבורסה הישן. כל אלה צפויים להוסיף לאזור מאות אלפי מ"ר נוספים של שטחי תעסוקה.

אחת התוכניות הבולטות באזור מקודמת על ידי מנורה מבטחים, שפינתה לאחרונה את המטה שלה ברחוב אלנבי 115. היא השכירה אותו לרשת מלונות בראון, ובמקביל מקדמת תוכנית להקמת מגדל בשימושים מעורבים, שצפוי להתנשא ל־30 קומות לפחות.

במפגש רוטשילד־הרצל, על שטח של כשלושה דונם, מקדמות החברות תדהר ופנדום פרויקט לבניית מגדל בן 37 קומות, שישמש למשרדים ולמלון של ריץ קרלטון. החברות קנדה ישראל ואקרו נדל"ן מקדמות תוכנית במגרש שבו עומד כיום הסניף המרכזי של בנק לאומי, כאשר כבר היום התב"ע מאפשרת 30 אלף מ"ר משרדים ומגורים.

ירון שחר, מנהל מחלקת השקעות ומחקר ב־CBRE: "הביקוש הגבוה וההיצע שגדל בקצב אטי יחסית משמרים רמת מחירי שכירות גבוהה יחסית, כ־120 שקל למ"ר".