התוכנית החדשה לבניית עשרות אלפי דירות במרכז

אלפי דונמים בבעלות פרטית באזור המרכז יופשרו לבנייה למגורים באמצעות החברה הממשלתית דירה להשכיר, כך עולה מהסכם שנחתם בין החברה למשרד האוצר ושפרטיו הגיעו לידי "כלכליסט".

לפי ההסכם, משרד האוצר יעמיד לחברה תקציב של 60 מיליון שקל לשנתיים. באמצעות התקציב תאתר החברה קרקעות מרובות בעלים באזורי ביקוש ותקדם בהן תוכנית לשינוי ייעוד כך שאפשר יהיה לבנות בהן אלפי דירות חדשות.

מימין: סגן הממונה על התקציבים אריאל יוצר וראש מטה הדיור זאב בילסקי צילומים: יואב דודקביץ, אוהד צויגנברג

ההערכות הן כי תקציב ראשוני זה יאפשר לקדם תוכניות ב־15 מתחמים שונים. הכסף ייגבה מיזמים בעת מימוש התוכנית, וכך יחזור לחברה והיא תוכל לקדם תכנון בעוד מתחמים.

ל"כלכליסט" נודע כי ההסכם נרקח בסדרת דיונים שהתקיימה בשבועות האחרונים ובה לקחו חלק הנהלת דירה להשכיר, סגן הממונה על התקציבים אריאל יוצר, סגן החשב הכללי ויקטור וייס סגן, ראש מטה הדיור זאב בילסקי וסגניתו מירי כהן.

ההסכם נחתם רק בימים האחרונים, לכן טרם אותרו מתחמים לתכנון. עם זאת באזור המרכז יש כמה עתודות קרקע בייעוד חקלאי שאפשר לשנות את ייעודן למגורים, משום שתוכנית המתאר המחוזיות או תוכנית המתאר הארצית תמ"א 35 מאפשרות זאת.

יותר מ־50 אלף דירות

עתודות הקרקע הפוטנציאליות כוללות עתודת קרקע גדולה בין כפר סבא למושב צופית; שורה של מתחמים בלב חדרה ששטחם המשותף מגיע ל־1,000 דונם ויש בהם פוטנציאל לבניית כ־12 אלף דירות; 900 דונם של קרקעות ברחובות עם פוטנציאל לבניית מעל 10 אלף יחידות דיור; 1,500 דונם בראשון לציון בהם פוטנציאל לבניית 18 אלף יח"ד, ו־1,000 דונם באבן יהודה עם פוטנציאל לבניית 12 אלף יח"ד.

ההסכם הוא אמצעי ליישום של החלטת ממשלה מ־2017, שהקנתה לחברה סמכויות תכנון בקרקע בבעלות פרטית, בתנאי שהתוכנית תאפשר בניה של לפחות 750 דירות, ואף אחד מבעלי הקרקע לא מחזיק בנתח ששיעורו גדול מ־15%. על אף שהחלטה זו של הממשלה התקבלה לפני שנתיים, עד עתה לא גובש מנגנון שיאפשר להוציא לפועל את תוכנית הממשלה לקדם בניה על קרקע פרטית.

ב־2016 פרסמה החברה קול קורא בו הזמינה רשויות מקומיות לקבל סיוע לתכנון קרקעות בבעלות פרטית בגבולן. יוזמה זו הניבה רק תוכנית אחת ברחובות, בעיקר משום שהרשויות המקומית נדרשו להשקיע גם מכספם בתכנון.

הפעם המנגנון יאפשר לדירה להשכיר להשקיע את כל הסכום הדרוש לקידום תוכנית, עד שתקבל תוקף סופי, בכלל זה גם אישור של טבלאות איחוד וחלוקה, שמהן נגזר הנתח שיקבל כל אחד מבעלי הזכויות בקרקע לאחר אישור התוכנית.

הכסף שיושקע בתוכנית יוחזר לדירה להשכיר בעת הנפקת היתרי הבניה או עסקאות למכירת זכויות בקרקע. כתנאי לקידום התכנון, דירה להשכיר תחתום עם הרשות המקומית הסכם שיחייב אותה לגבות את עלויות התכנון מיזמים. על פי חוק, בעת מכירת קרקע או כתנאי להוצאת היתר בניה, משלם בעל הקרקע לרשות המקומית היטל השבחה. הרשות תנצל זאת כדי לגבות באותה עת את חלקו של היזם בעלות קידום התוכנית, הכסף יועבר לדירה להשכיר ויוכל לשמש אותה שוב לקידום תוכנית על קרקע פרטית אחרת.

הגורמים המעכבים

המנגנון שנוצר בהסכם הזה נועד להתמודד עם כשל שוק שנובע בעיקר מריבוי בעלי זכויות ואינטרסים בקרקעות פרטיות במרכז הארץ. הממשלה החליטה לנסות לפתור זאת משום שיש מעט מאוד אדמות פנויות בבעלות מדינה במרכז. למעשה, ההערכות הן כי מעל למחצית הקרקעות במחוז מרכז הן בבעלות פרטית, ואלה מביניהן שעדיין לא פותחו הן עתודות הקרקע האחרונות באזור זה.

מתחמים אלה הפכו במרוצת השנים למרובי בעלים בעקבות ירושות ופיצול הזכויות לכמה צאצאים, וכן בעקבות עסקאות, לעיתים ספקולטיביות, על קרקעות חקלאיות, בהן יזם אחד מוכר שברירי זכויות תוך שהוא מבטיח כי ביום מהימים הן יקנו זכות לדירה.

ריבוי בעלי הזכויות והאינטרסים מעכב למשך שנים את התכנון: למי שיש שבריר זכויות בקרקע אין אינטרס להשקיע מיליונים בתכנונה. כמו כן, מעצם כך שישנם שחקנים רבים מדי, הם מתקשים לגבש מכנה משותף שיאפשר קידום התכנון.

החברה תאתר מתחמים עם פוטנציאל לתכנון, ותקבע תעדוף המבוסס על שורת פרמטרים ובהם מספר הדירות שאפשר לבנות, צפיפות התוכנית, קרבתה לאזורי ביקוש וזמינות הקרקע והתאמתה לתוכניות המתאר המחוזיות והארציות.