החלום ושבירו: הילד הרע של מחיר למשתכן

זוכי הגרלה 302 של תוכנית מחיר למשתכן בפרויקט שבונה חברת רמי שבירו בשכונת נאות שמיר ביבנה הירוקה הוזמנו לפני כחודש לשני ימי מכירות מרוכזים כדי לחתום על חוזי הרכישה.

באופן מפתיע ועל אף ההנחות בהיקף מאות אלפי שקלים לדירה ומיקום שנחשב יחסית אטרקטיבי, לא נרשמה התנפלות. אם כבר, ההיפך הוא הנכון: ממידע שהגיע לידי "כלכליסט" עולה כי החברה מכרה רק כמחצית מהדירות: 124 מתוך 238.

פרויקט מחיר משתכן של חברת שבירו ביבנה. התוכניות לא תאמו את היתר הבנייה צילום: עמית שעל

אף שאלה אחוזי הצלחה נמוכים ממה שניתן היה לצפות, אין זה נתון חריג לעומת שאר הפרויקטים המוזלים שבונה שבירו ביבנה, ויש רבים כאלה. בסך הכל בונה החברה בעיר 1,787 דירות מוזלות אשר מתוכן שווקו כבר כ־1,500 בשמונה פרויקטים שונים. ברוב המקרים לא חצו המכירות את רף 60%, בשונה מפרויקטים אחרים שנבנים בשכונה במסגרת התוכנית, שם נרשמו ביקושים גבוהים משמעותית: גינדי החזקות מכרה 80 דירות מבין 118 (68%) בתוכנית, והיזם מוטי אמסילי מכר 51 דירות מתוך 76 (68%).

מאוחר יותר בעקבות הגרלות חוזרות ופתיחת המכירה גם למשפרי דיור, עלו אחוזי ההצלחה. ועדיין יש בתוצאות הללו כדי ללמד על מידת האטרקטיביות של הדירות של שבירו עבור הרוכשים.

עשו לו חיים קלים

רמי שבירו הוא בעליה של החברה שנושאת את שמו, יחד עם אשתו עו”ד רונית שבירו. באופן מסורתי עוסקת החברה בבניית פרויקטים למגורים. לפני כמה שנים החלה לפעול גם בתחום הנדל”ן המניב, כאשר הפרויקט המשמעותי ביותר בתחום זה הוא קניון כפר סבא הירוקה ובניין המשרדים הסמוך לו בהשקעה כוללת של 350 מיליון שקל.

הסבר לפער באחוזי ההצלחה בין שבירו לחברות המתחרות לו בנאות שמיר אפשר למצוא בסאגה שקדמה לימי השיווק, אז פנו עשרות מהזוכים בעצומה לראש עיריית יבנה צבי גוב ארי, בבקשה שיעצור את ההליך. זאת לאחר שגילו כי תוכניות הדירות שהוצגו לפניהם לא תאמו את היתר הבנייה שהוענק לפרויקט. כולל מרפסות מוגבהות שיצרה לדבריהם בעיות של בטיחות ונגישות, ודירות גן עם חצרות ענק אשר ניפחו את מחירן.

עוד קבלו הזוכים כי במקום לשווק את כל הדירות בנות 4 ו־5 חדרים הסטנדרטיות לרוכשי הדירה הראשונה, ולשווק את הדירות הגדולות של 6 חדרים, דירות הגן והפנטהאוזים למשפרי דיור בשוק החופשי, כפי שנעשה כמעט בכל פרויקט אחר, בחרה החברה להפנות דווקא את הדירות הסטנדרטיות לשוק החופשי מה שהפך חלק גדול מהדירות הגדולות שהוצעו לזוכים במחיר, שאף כי היה מוזל - עדיין היה גבוה מאוד.

בעקבות הפנייה כתב ראש העיר גוב ארי בעמוד הפייסבוק שלו שאם הקבלן לא יעמוד בתנאי ההיתר - הוא יבוטל. בפגישה עם שבירו הסכימה החברה לבטל את ההגבהה במרפסות הסלון, אך השטח שהוקצה לגינות נותר בעינו. עוד סוכם כי בחירת הדירות המשווקות בשוק החופשי תיעשה בתיאום עם העירייה. למרות הדיונים עם העירייה הפנה שבירו לשוק החופשי 7 דירות של 4 חדרים, 14 דירות של 5 חדרים ו־7 דירות של 6 חדרים, ואף לא אחת מבין דירות הגן או הפנטהאוזים.

"אנחנו מרוצים מהורדת הסף במרפסת אבל מצטערים על זה שהיזם הפנה דירות קטנות יחסית לשוק החופשי", אמר ל"כלכליסט" אחד הזוכים בהגרלה. "מצד אחד הוא תכנן דירות גן וייעד אותן לזוכים שלא מעוניינים בהן, ומצד שני לקח לשיווק רגיל דירות 4 ו-5 חדרים, התוצאה הסופית היא שפחות זוכים יכולים להרשות לעצמם דירות בפרויקט".

טל, זוכה בפרויקט אחר של שבירו בשכונה, מספר כי הבעיות הללו אפיינו את רוב הפרויקטים של החברה בעיר: "החברה הסכימה להוריד את הסף לזוכי הגרלה 302 רק אחרי תחנונים, ורק במרפסת הסלון ולא בשאר הבית, על אף שהחלטת ועדת התכנון המקומית אסרה בפירוש על סף במרפסות”.עוד טוען טל כי גם התערבות ראש העיר לא השיגה את מטרתה: "על אף הפוסט של ראש העיר שבו הזהיר שיעצור היתרים, בסוף הקבלן לקח איזה דירות שבא לו. עשו לו חיים קלים".

בתגובה אמר גוב ארי ל"כלכליסט" כי הבעיה היא שהשכונה לא תוכננה מלכתחילה עבור פרויקט מחיר למשתכן, וכללה בעיקר דירות גדולות. "המכרז יצר מצב שבו התושבים העתידיים ובני העיר עמדו בפני מציאות קשה שבה מרבית הדירות גדולות, בנות 6 חדרים, וכמעט שלא היו דירות של 5-3 חדרים. על רקע זה החלטתי לתת אפשרות של בנייה נוספת בפרויקט בסדר גודל של 13.5% תוספת זכויות, זה אמור לתת תשובה לדירות של 3 ו־4 חדרים".

אבל הזוכים מתלוננים שהיזם לקח לעצמו חלק מהדירות של 4 חדרים.

"מדובר בדירת 4 חדרים אחת בכל מבנה ובסך הכל ב־7 דירות בכל הפרויקט".

נווה זמר ברעננה צילום: נמרוד גליקמן

דירות במחיר מופקע

מאז שהחלה יוזמת מחיר למשתכן, התרבו הסיפורים על קבלנים שמנסים לעגל פינות לטובתם. זו תופעה כמעט בלתי נמנעת בהתחשב בהיגיון של התוכנית – שבה כדי לזכות במכרז עבור הקרקע על הקבלן להתחייב למחיר המכירה הנמוך ביותר לרוכש. אך טבעי שהקבלן יחשב כל שקל וינסה לחסוך כפי יכולתו. ובכל זאת, שבירו, חברה פעילה מאוד במחיר למשתכן, מתבלטת כמי שלוקחת את ההתנהלות הבעייתית הזו כמה צעדים קדימה.

במקרה המפורסם ביותר עד כה, שארע בפרויקט שבנתה החברה בשכונת נווה זמר ברעננה, ניצלה החברה את העובדה שתוכנית בניין העיר (תב"ע) בשטח קבעה רק את שטחי הדירות שיש לבנות, ולא את מספר החדרים - ושיווקה דירות 130 מ"ר, שבשוק הישראלי נחשב שטח מקובל לדירת 5 חדרים מרווחת, כדירות 4 חדרים במחיר של 2.4-2.3 מיליון שקל; דירות 100-90 מ"ר, שנחשב לשטח מקובל לדירות 4 חדרים, נהפכו בפרויקט לדירות 3 חדרים במחיר של 1.6 מיליון שקל. כך חסכה החברה כמה עשרות אלפי שקלים לדירה בעזרת צמצום הבנייה של קירות פנימיים, נקודות חשמל וכדומה - ואילו לרוכשים בפרויקט הוצעו דירות מעוטות חדרים במחיר מופקע.

בעקבות המקרה החריג, שקיבל תהודה רבה, תיקן משרד השיכון את הוראות התוכנית באופן שחייב יזמים לבנות מספר חדרים אשר יתאים לשטח הדירות. אולם על אף התיקונים הללו, ועל שאף שהמחירים הגבוהים בפרויקט הקשו על מכירת הדירות - המשיכה שבירו להציג דירות גדולות ויקרות גם בפרויקטים נוספים שבהם זכתה עוד לפני תיקון המפרט המחייב.

בנתניה למשל זכתה שבירו במכרז לבניית פרויקט של שני בניינים עם 65 דירות כל אחד, אך זוכים רבים ויתרו על הזכייה כשגילו שהפרויקט כולל רק דירות 5 חדרים, בשטח ממוצע של 129 מ"ר ובמחיר התחלתי של 1.5 מיליון שקל. גם כיום נותרו למכירה בפרויקט חמישה פנטהאוזים.

גם בפרויקט בראש העין הציגה החברה בתחילה דירות בשטח ממוצע של 161 מ"ר, במחירים שמגיעים לכ־2 מיליון שקל. מחירן של הדירות הקטנות ביותר, בשטח של כ־110 מ"ר, החל בכמיליון שקל, וזאת על אף שבמכרז שבו זכתה החברה ביוני 2016 נקבע כי מחירי הדירות בפרויקט יתחילו ב־980 אלף שקל. במקרה זה נדרשה התערבות משרד השיכון בשיתוף עם העירייה, שהביאה לשינוי התב"ע והקטנת שטח הדירות.

Nחיר למשתכן בשכונת גליל ים הרצליה צילום: עמית שעל

בשכונת גליל ים בהרצליה כמחצית מבין 300 הזוכים בהגרלה ויתרו בקיץ 2017 על רכישת הדירה, זאת בטענה כי נותרו להם רק דירות גדולות במחירים גבוהים. בפרויקט זה, כשני־שליש מבין 221 הדירות שהוקצו לזוכי התוכנית היו דירות גדולות, כש־28% מהן כללו 6 חדרים בסכומים שמתקרבים ל־4 מיליון שקל.

הנימוק של החברה בכל המקרים הללו היה אילוצי תב"ע. אכן, רוב התוכניות, אם לא כולן, אושרו עוד קודם לתחילת תוכנית מחיר למשתכן, וכוללות מספר גדול של דירות גדולות שלא מיועדות לרוכשי דירה ראשונה. עם זאת, כפי שמראה המקרה ביבנה, גם החברה עצמה לא מנסה לנתב את מעט הדירות הקטנות שיש לה לזכאי התוכנית, ומציעה להם דווקא את הדירות הגדולות והיקרות יותר.

במקרה נוסף, בקריית אונו, ניסתה שבירו לעקוף לכאורה גם את הוראות התב"ע, עובדה מה שהצריך את התערבות הרשות המקומית. שם הבקשה שהגישה להיתר לפרויקט בשכונת אריאל שרון, כללה 80% דירות גדולות של 5 חדרים ב־117 מ”ר ויותר והשאר דירות 3 חדרים של 75 מ"ר, זאת בעוד שהתב"ע קבעה כי גודל דירה ממוצעת ינוע סביב 100 מ"ר.

בעקבות זאת הורתה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לחברה לבצע תיקונים: "תמהיל זה אינו סביר ואינו נהוג בפרויקטים בקריית אונו. יש לתכנן תמהיל דירות לפי 20% דירות קטנות וכ־35% דירות 4 חדרים, כך שיתקבל בניין עם דירות 3, 4 ו־5 חדרים כמקובל בעיר".

לנצל את כל זכויות הבנייה

גורם ממשלתי המלווה את תוכנית מחיר למשתכן אומר כי ביישום התוכנית התגלו בעיות רבות בהתנהלות הקבלנים שזכו במכרזים, אך מסכים כי שבירו "לוקחת לקיצון" את המאמצים למקסם את רווחיה "בעולם רגיל, לקבלן יש מוטיבציה שהדירה תהיה טובה ופונקציונלית, אחרת הוא לא ימכור. 'מחיר למשתכן' שיבשה את זה כי הדירות היו אמורות לכאורה להיחטף, גם כשהתכנון לא מיטבי. הקבלנים מנסים למקסם רווחים ולנצל את כל זכויות הבנייה ששילמו עליהן, ומציגים תוכניות בנייה עם דירות גדולות שלא מתאימות לתוכנית".

אותו גורם מוסיף כי על אף שהוכנסו כללים רבים למפרטי המכרזים קיימת עדיין בעיה של חוסר תשומת לב מצד של הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה: "כשיש ועדה חזקה הקבלן מתגמש, אבל ראשי העיר לא אוהבים את זה כי הם לא רוצים דירות קטנות שימשכו אוכלוסיות חלשות".

חברת שבירו: “הכל בהתאם למדיניות משרד האוצר”

מחברת רמי שבירו הנדסה נמסר בתגובה לטענות: “העובדות המוצגות אינן עומדות בקנה אחד עם המציאות. חברת שבירו גאה להיות חלק מהגוף המבצע את התוכנית הממשלתית של מחיר למשתכן וגאה לעבוד בשיתוף פעולה מלא עם משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון וראשי הערים.

התוכניות אושרו שנים רבות בטרם נולד הפרויקט ועל כן מרבית התוכניות אינן מותאמות לפרויקטים אלה מבחינת תמהיל וגודלי הדירות. לפיכך המדינה וועדות התכנון מאפשרות תוספת שטחים לשם בניית מספר דירות רב יותר ששטחן קטן, וכך משפחות נוספות נהנות מהיכולת לקנות דירה בהנחה של מאות אלפי שקלים.

“בהתייחס לדברים האמורים באופן פרטני יצוין, כי ביבנה לא היתה כל עילה לביטול היתרי הבנייה, וכחלק משיתוף הפעולה המלא בין העירייה לבין החברה נענתה החברה לבקשותיו של ראש העיר לצורך קידום הפרויקט לשביעות רצון הזוכים. בראש העין היתה יוזמה מצד העירייה ומשרד הבינוי והשיכון להוסיף יחידות דיור בפרויקט לשם שיפור תמהיל הדירות והתאמתו לצורכי הזוכים. החברה שיתפה פעולה ופעלה בהתאם להנחיות. גם בפרויקטים בקריית אונו וברמת גן החברה פועלת בהתאם למדיניות שקבע משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון והכל בתיאום עם ראשי הערים”.