אבי דויטש: "מחירי הנדל"ן כבר עולים - פשוט עוד לא סיפרו לנו"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בחודשים האחרונים מדווחות כותרות האתרים והעיתונים הכלכליים על דשדוש של מחירי הדיור, לאחר שנים של עליות תלולות. הדבר מיוחס בעיקר לירידה בביקוש, תוצאת האווירה הכללית בשוק וההמתנה של רוכשים רבים להגרלות מחיר למשתכן. ואולם, שילוב של כמה אירועים מהעת האחרונה כבר הביא לתחילתן של עליות מחירים בחלק מאזורי הביקוש, מה שמעלה את השאלה – האם ההתקררות בשוק הנדל"ן הגיעה לקיצה?

"המחסור בהתחלות הבנייה בישראל כבר נותן את אותותיו בשוק, לאחר שבשנה החולפת החלה בנייתן של 45 אלף יחידות דיור בלבד – נתון שרחוק מלדגדג את היעד הממשלתי של 60 אלף דירות", אומר אבי דויטש, מנכ"ל קרן אקספו המעמידה אשראי ליזמים וקבוצות רכישה. לדבריו, מדובר רק בקצה הקרחון שכן באזורי הביקוש הירידה במספר התחלות הבנייה היתה חדה הרבה יותר. "אם נשים רגע בצד את הבנייה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, הרי שבשוק החופשי היתה ירידה של 40%-30% במספר התחלות הבנייה".

דויטש מוסיף כי אם עד כה ההערכות בדבר עליות מחירים הקרבות נותרו ברמה התיאורטית, הרי שכעת הסימנים נצפים כבר בשטח. את "ההוכחה" לכך, הוא אומר, יראה הציבור בדו"חות הרבעוניים הבאים של הלמ"ס: "לא ממש מספרים לנו את זה, והציבור ממשיך להחזיק בתחושה מוטעית כאילו בשטח אין שינוי של ממש. אבל בקרוב, עם פרסום הנתונים הרשמיים, כל ההבנה הזאת תשתנה מהיסוד".

מחיר למשתכן בעפולה. לא משפיעה על המחירים בשוק החופשי צילום: אלעד גרשגורן

הסימן הראשון להתחממות השוק, לדברי דויטש, הוא בעלייה החדה בהיקף המשכנתאות הניתנות על ידי הבנקים: "הגידול בנטילת המשכנתאות כיום הוא בהיקף של 10% ביחס לאשתקד, כשהבנקים מציינים בסקירותיהם במפורש כי המשכנתאות ניתנות בעיקר בשוק החופשי, ולא רק במסגרת תוכנית מחיר למשתכן.

"יתרה מכך, הבנקים מקפידים להבהיר כי יותר ויותר רוכשים פוטנציאליים יורדים מהגדר ורוכשים דירות. כלומר, הפסיביות שאיפיינה את ציבור הרוכשים לאורך השנתיים האחרונות משתנה בהדרגה, עם ההבנה שמחירי הדירות לא צפויים לרדת אלא לעשות בדיוק את הכיוון ההפוך".

כמי שפועל בשוק ומכיר אותו מקרוב, יודע דויטש לספר כי העליות צפויות להתפשט: "המחירים עולים כיום באזורי ביקוש ספציפיים כמו בדרום תל אביב למשל, וגם בשכונות מסוימות בערים גדולות אחרות דוגמת חיפה וירושלים. הכל קורה בהדרגה. כך שלא מדובר בעניין נקודתי או חולף, ולהבנתי זוהי רק יריית הפתיחה והמגמה צפויה להוסיף ולהתחזק".

אבי דויטש. העליות מתחילות באזורי הביקוש צילום: שלומי יוסף

רוצים לגור בכיף

"חוקי הכלכלה הם מאוד בסיסיים, ומונעים למעשה מפסיכולוגיה ציבורית של ביקוש והיצע", מסביר דויטש את המצב אליו נקלע שוק הדיור הישראלי: "כאשר הביקוש גבוה מההיצע, המחירים עולים. לאט לאט יותר רוכשי דירות יד ראשונה ויד שנייה, כמו גם משקיעים, מתחילים להפנים שעליהם לשנות גישה ולהפסיק לחכות. לכך צריך להוסיף את העובדה שעל אף הכוונות הטובות וההשקעה המסיבית, תוכנית מחיר למשתכן לא עמדה במטרות שלשמן באה לעולם. מאז 2015, אז החלה התוכנית, ניתנו במסגרתה רק 20 אלף היתרי בנייה – כלומר כ-6,000 דירות בשנה. זה לא משהו שבכוחו להשפיע דרמטית על שוק הנדל"ן.

"חשוב גם לזכור כי הדירות נבנו בעיקר בפריפריה, ביישובים דוגמת קרית מוצקין, עפולה או חריש, שם הן גרמו להצפה ועומדות ללא ביקוש. לא פלא, שההנחה הרווחת כיום בשוק הנדל"ן היא כי בעקבות חוסר הצלחתה של מחיר למשתכן, הממשלה הבאה לא צפויה להעניק לתוכנית מנדט נוסף".

אז איך ניתן בכל זאת לשנות את התמונה? לדעתו של דויטש, התשובה טמונה בראש ובראשונה בהגדלת ההיצע באזורי הביקוש: "הדרך לעשות זאת, במיוחד על רקע היצע הקרקעות המוגבל, נחלקת לשניים: דחיפה משמעותית למיזמי פינוי-בינוי מצד העיריות וועדות התכנון, שתגדיל את כמות הדירות בערי המרכז; ושחרור קרקעות מדינה באזורי הביקוש ומכירתן בשוק החופשי. למהלך כזה יהיה גם ערך מוסף – אנו מתבשרים מדי חודש עד כמה גבוה הגירעון בתקציב המדינה. שחרור הקרקעות יגדיל את הכנסות המדינה ממסים ויקטין את הגירעון הגדול שבו היא מצויה".