"בגרמניה אישרנו תוכנית בשנה. בארץ הכל תקוע מכל הכיוונים"

"אני מאמין שבנדל"ן הרווח הוא בקנייה. אם קנית טוב, יש לך מקום לטעויות. אפילו אם עלה לך יותר לשפץ ולהשביח, בסופו של דבר תמיד תרוויח. לכן מחיר הרכישה הוא זה שחשוב לי, תשואה חצי אחוז לפה או לשם זה לא מה שחשוב", אומר ישראל רייף, יו"ר שלמה נדל"ן ואפקון החזקות, שתיהן מקבוצת שלמה, כשהוא נשאל על סוג התשואה שהוא מחפש בהשקעותיו.

עם תוצאות החברות בשנים האחרונות קשה להתווכח. ב־12 שנות פעילותה של שלמה נדל"ן צברה החברה, הפועלת בעיקר בישראל ובגרמניה, תיק נכסי משרדים, מסחר ובתי מלון בשווי כולל של 2 מיליארד שקל, שבזכותם גרפה בשנה שעברה רווח נקי של 117 מיליון שקל. בתוך שלוש שנים הכפילה את הונה העצמי מ־300 ל־600 מיליון שקל. "זה יחס גבוה של הון עצמי ביחס למאזן. זה בזכות העובדה שהחברה מאוד שמרנית, והצליחה במשך השנים להגדיל את ההון על ידי קנייה של הנדל"ן הנכון והשבחתו", אומר רייף. אפקון זכתה בחודשים האחרונים בשורה של מכרזי ביצוע משמעותיים, ובהם הקמת הקמפוס החדש של חברת מובילאיי בירושלים.

ישראל רייף צילום: תומי בהרפז

לדברי רייף, אסטרטגיית חו"ל בשנים האחרונות היא רכישת נכסים בעלי פוטנציאל השבחה. "פעם היתה אפשרות לקנות נכסים מושכרים במלואם ולקבל תשואות טובות. היום זה יותר קשה, אז אנחנו קונים בניינים שלא מושכרים במלואם, משפצים אותם ומשכירים אותם".

אסטרטגיה כזו מתאימה יותר להשקעות בגרמניה, שם יכולת ההשבחה המהירה של הנכסים נגזרת מהקצב המהיר שבו מקודמות תוכניות בנייה, בניגוד למצב של מערכת התכנון בארץ. "בפרנקפורט לדוגמה יצרנו תוכנית גדולה למתחם שבו שכן בניין שקנינו. חלק מהמתחם הפך למלון, בחלק נוסף אישרנו תוכנית לבניית 150 דירות, והוא נמכר ברווח ליזם בתחום המגורים. אישרנו את התוכנית בתוך פחות משנה. העירייה מאוד רוצה לפתח את האזור, כי הוא נחשב בעבר לפחות טוב משום שהוא קרוב לתחנת רכבת. יש כאן ווין־ווין ליזמים ולעירייה. תראה כמה קל להשביח לעומת הארץ. בארץ זה היה לוקח הרבה שנים עד שהיינו מצליחים לעשות דבר כזה".

בגלל זה התמקדתם בגרמניה?

"לא רק. ההלוואות בגרמניה נוחות והריבית נמוכה יחסית לארץ. בתקופה שבה התחלנו לפעול בה (2011, א"ג) היו שם הזדמנויות. היום יותר קשה למצוא נכסים, אבל ההזדמנויות עדיין קיימות".

ארבעה מתוך 11 נכסי החברה בחו"ל הם מלונות, שלושה מהם מושכרים לחברות בשליטת פתאל. במדריד ובמנהיים משכירה החברה מלונות לרשת ניקס (Nyx), ומלון נוסף, גם כן במנהיים, מושכר לרשת לאונרדו. המלון הרביעי והגדול מכולם בפרנקפורט מושכר לרשת Scandic.

עוברים למגורים

בנוגע לפעילות בארץ, כיום מקדמת שלמה נדל"ן תוכנית לבניית שכונה בת 1,500 דירות בבאר יעקב, בשטח השוק הסיטונאי בצריפין. הקבוצה רכשה את השטח מתנובה ב־2014 תמורת 120 מיליון שקל. "כל אזור צריפין ישתנה בקרוב. הבסיס עובר לנגב, ובמקום תיבנה שכונת ענק. יש לנו צמוד למתחם 130 דונם שבהם השוק הסיטונאי, ונרצה לשנות את ייעוד השטח כך שיתאים לייעודים של השכונה החדשה. נקבל תוכנית מגוונת של דיור, מסחר ותעסוקה".

עד כה לא עסקתם בבנייה למגורים. האם בכוונתכם לבנות בעצמכם את השכונה החדשה בצריפין או שתחברו לחברת ביצוע?

"אנחנו יודעים לעשות פרויקטים בגודל הזה בעצמנו, אנחנו לא צריכים אף אחד".

בתוך כמה זמן להערכתך התוכנית תבשיל?

"בארץ שינוי ייעוד לוקח הרבה זמן. לפני שנתיים התוכנית הוגשה לוועדה המחוזית, הצגנו אותה גם בפני הגורמים המתאימים בעיריית באר יעקב ונאמר לנו שהעיר תומכת בה. כרגע אנחנו מקדמים אותה מול הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. לצערי כרגע זה תקוע מכל הכיוונים, גם מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), משום שהקרקע בבעלות מדינה אך בחכירה שלנו לאחר תשלום דמי היוון, והיא מתקדמת לאט גם בוועדה המחוזית".

רייף נשוי כ־30 שנה לעופרה, בתו האמצעית של שלמה שמלצר, מייסד קבוצת שלמה, שנפטר ב־2014 והוריש למשפחתו אימפריה, הכוללת את חברת הליסינג והשכרת הרכב שלמה Sixt, שותפות במספנות ישראל וכן עסקי נדל"ן, תעשייה וביטוח. לאחר מותו חולקה האחריות בין בני המשפחה. אסי שמלצר הוא יו"ר שלמה החזקות, שבבעלותה חברות ההשכרה והליסינג; האח הצעיר טובי מנהל את חברת הביטוח; עפרה היא סמנכ"לית יחסי ציבור וקשרי לקוחות בשלמה נדל"ן; ובעלה ישראל כאמור מנהל את חברת הנדל"ן ומשמש יו"ר חברת הביצוע אפקון החזקות.

 בירושלים הבנויה

בנובמבר 2018 דיווחה אפקון על שישה פרויקטים לבנייה בהיקף מצטבר של 1.6 מיליארד שקל. אחד הפרויקטים הוא בניית הקמפוס החדש של מובילאיי בהר חוצבים בירושלים, בהיקף של 950 מיליון שקל. בנוסף צפויה החברה לבצע יחד עם בסט את פרויקט גלובל טאורס של מגדלי ישראל בפתח תקווה, שני מגדלי משרדים בגובה 32 ו־36 קומות; וכן לבנות חלקים מהנמל החדש באשדוד; את מעונות המכללה למינהל, את בית המשפט טבריה־צפת ואת בנק הדם והמרכז הלוגיסטי של מד"א ברמלה בשיתוף מנרב.

איך מכינים הצעת מחיר לפרויקט בהיקף של 950 מיליון שקל?

"זה לוקח חודשים. יש לנו מערכות תמחור בכל המרכיבים של פרויקט מהסוג הזה. זה אומר הבנייה, מערכות, גמרים, מתח נמוך, גילוי אש".

מה כל כך יקר בפרויקט הזה?

"קודם כל הפרויקט גדול בהיקף ובמטראז' בהשוואה לפרויקטים אחרים שלנו. אחר כך זה כל מה שהם רוצים לעשות בתוך בניין כזה. הבניינים האלה הם הבניינים של העתיד. בונים אותם בצורה מאוד טכנולוגית כדי שיתאימו לשנים הבאות".

מה זה אומר בנייה טכנולוגית?

"היום בפרויקטים חכמים כאלה כשאתה נכנס לבניין הוא יודע לתת לך את כל הפתרונות. למשל נכנס עובד והבניין יודע לזהות אותו, הוא יודע מה העובד אוהב, איזה גובה של שולחן הוא צריך, כשרוצים לדעת איזה חדר ישיבות פנוי ולאן הולכים בעוד חצי שעה, אתה מקבל את כל האינדיקציות. הבניין הוא כמו מחשב גדול, יש את כל המערכות ובעצם אפשר לדעת כל מה שצריך בתוך הבניין לרווחת העובדים".

רייף מסביר כי המכרזים בהם זכתה החברה הם תוצאה של אסטרטגיה שנועדה להפוך את אפקון לחברת ביצוע המספקת את כל הפתרונות הנחוצים לבנייה, מהתכנון עד המפתח: "אנחנו לא לוקחים עבודות תחת קבלן ועושים עבורו את העבודה, אלא כקבלן ראשי מההתחלה עד הסוף. לשם אנחנו מכוונים".