בית המשפט דחה ערעור על קיצוץ מספר הדירות בפרויקט תמ”א 38 בר”ג

בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, דחה ערעור לקצץ במספר יחידות דיור בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) ברמת גן שמקדמת חברת "יסודות פיתוח" ברחוב נחלת יוסף.

השופטת יעל בלכר. לא הוכח היעדר היתכנות כלכלית

על פי החלטת ועדת התכנון המקומית של רמת גן להקים בניין בן 8.5 קומות ו־34 דירות במקומו של בניין ותיק שבו 13 דירות. בעקבות האישור, הוגשו התנגדויות לוועדת הערר שטענו כי זה רחוב צר ללא חניות, וכי ברחוב קיים בית ספר שמעמיס על התנועה. הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות, באמירה כי יש יחס "צנוע יחסית" של 1:2.6, שנדרש לאפשר כדאיות כלכלית לפרויקט. אולם ועדת הערר המחוזית קבעה כי אין זה נכון לקבוע מספר דירות על פי בסיס כלכלי בלבד, וקיצצה את מספרן ב־6 דירות ל־28. היזם הגיש ערעור לבית המשפט וטען שלא ניתן מספיק משקל לשיקול הכלכלי, וכי ההחלטה שומטת את הקרקע מתחת לפרויקט.

השופטת יעל בלכר כתבה בהחלטתה כי אין לקבל את הטענה להיעדר כלכליות ומוסד תכנוני לא צריך לאשר אוטומטית את מלוא הזכויות שמגיעות בתמ"א 38. כן כתבה כי הטענה להיעדר היתכנות כלכלית לא הוכחה.

לדברי עוה"ד הדר טל ואסף עירוני, ממחלקת הנדל"ן ותכנון ובניה במשרד ש.פרידמן הפועלים בתחום, "בתקופה האחרונה אנו עדים לכך שמוסדות התכנון וגם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לא מהססים להציע לשנות את התמורות שהושגו בהסכמי ההתקשרות שנחתמו בין היזמים ובעלי הדירות, וזאת במטרה להוריד את נפחי הבניה בפרויקטים.

"פסק הדין מחזק מגמה זו, שמובילה לאי ודאות ופוגעת בהיתכנות ליישום פרויקטים. ידוע לכל, עד כמה רגישים, מורכבים וארוכים הם הליכי התחדשות עירונית. כך שלעמדתנו, הצורך לפתוח מחדש הסכמות בפרויקט בו נחתמו חוזי התקשרות עם בעלי הדירות נראה לא מעשי ועלול להוביל להחזרת הפרויקט לנקודת ההתחלה או לכל הפחות לעיכובים רבים ביישומו. כל עוד מגמה זו נמשכת, ואין בנמצא כללים ברורים מצד המחוקק לתמורות מינימום לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, נראה כי נכון יהיה לכלול בהסכמים של פרויקטים כאלו מנגנוני גמישות המאפשרים לנציגות בעלי הדירות לאשר הפחתה בתמורות, בהתאם לכללים שנקבעים מראש, באופן תואם להנחיות מוסדות התכנון. באמצעות מנגנונים אלו, שנעשים תוך הקפדה על כללי שקיפות ועדכון מקצועי, תהיה סלולה הדרך להמשך הפרויקט גם במקרה וגופי התכנון לא ייאותו לאשר את נפחי הבניה התואמים לשיווי המשקל הכלכלי שנקבע בין היזם לדיירים במסגרת הסכם ההתקשרות שביניהם".