אדריאנה שכטר: "יזם תמ"א שמשקיע היום – יראה את הכסף רק בעוד 7 שנים"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

"בית המשפט הגיע להחלטה נכונה, תוצאה מתבקשת של העיוות הקיים" – כך אומרת עו"ד אדריאנה שכטר, היועצת המשפטית של קבוצת אדלר, על פסק הדין של בית המשפט המחוזי מרכז שניתן בשבוע שעבר. פסק הדין התקדימי צפוי לשחרר את אחד החסמים העיקריים בתחום בתחום ההתחדשות העירונית – כפל תשלום מס הרכישה שנדרש מחברה הרוכשת את מניותיה של חברה אחרת בייזום פרויקט.

עד היום, חברה שרכשה פרויקט קיים מחברה אחרת היתה חייבת במס בגין המהלך, וזאת בנוסף למס הרכישה שנדרשה לשלם עם הוצאת הפרויקט לדרך. מדובר היה בכפל מס שהפך פרויקטים רבים ללא כלכליים.

"דרישת רשות המסים פוגעת ביזמים רבים ללא הצדקה, שכן פרויקט שמחליף ידיים הוא ברוב הפעמים עדיין לא בשל – התנאים המתלים לביצועו לא התקיימו במלואם, אין היתר בנייה ולעתים אפילו אין מספיק חתימות של דיירים". שכטר עצמה מכירה היטב את המצב בשטח, שכן עד היום קבוצת אדלר "נכנסה בנעליהם" של יזמים אחרים בלא פחות משישה פרויקטים ברחבי הארץ. על שומות המס שקיבלה בהם כבר הגישה קבוצת אדלר השגות לרשות המסים.

ואמנם, לפי פסיקת השופט שמואל בורנשטיין, במקרה שבו הועברו מניות של פרויקט מחברה לחברה, הדבר לא ייחשב כאירוע מס ולא ישולמו עליו מסי מקרקעין – כל עוד לא התקיימו התנאים המתלים, קרי, קבלת היתר הבניה ותחילת העבודות.

לדברי שכטר, התופעה של נטישת פרויקט בידי יזם והעברתו לידיים חדשות היא שכיחה למדי. "הדבר נובע מסיבות מגוונות. פעמים רבות זה קשור ביזם עצמו, שלא מתנהל נכון ומקדם כמה פרויקטים במקביל, מעבר למסוגלותו הכלכלית; אך במקרים רבים עזיבתו את הפרויקט מקורה בבעלי הנכסים, שמחליטים להחליף את הגורם היזמי או המבצע בשל חילוקי דעות".

עו"ד אדריאנה שכטר. "יזמים נכנסים לפרויקט קיים רק על סמך מה שהוצג להם"

גם סיבות "מאקרו" לא חסרות למצוקת היזמים. "הליך הוצאת היתר הפך להיות ארוך ובלתי-נסבל", אומרת שכטר. "הוצאות המימון גם הן גבוהות מאוד, במיוחד בשלבים הראשונים עד לקבלת ההיתר, שבהם הבנקים לא מעורבים עדיין. כלומר היזם הוא זה שצריך למצוא את מקורות המימון. יזם של תמ"א 38 שמתחיל להשקיע בפרויקט היום, יתחיל לראות כסף רק בעוד שבע שנים, ובינתיים הוא נושא בכל העלויות. עבור מי שעובד על כמה פרויקטים במקביל, מדובר בהוצאות בלתי-פוסקות".

בשורה לקבלני החתימות?

גורם נוסף שעתיד ליהנות מפסק הדין החדש הם המארגנים בתחום הפינוי-בינוי, המכונים גם "קבלני חתימות" או "מאכערים". במקרים רבים המארגן הוא שמתחיל לפעול מול בעלי הדירות במתחם, וכאשר מתגבשת בקרבם הסכמה רחבה, הוא מעביר את המתחם לידיה של חברה קבלנית רצינית יותר, תמורת עמלה.

פועלם של המאכערים – פעמים רבות גורמים אופורטוניסטיים ולא מקצועיים – זכה לביקורת רבה, ולפני שנתיים אף נעשה ניסיון להסדירו בחקיקה עם אישורו של "חוק המארגנים". אולם החוק החדש הותיר על כנה את דרישת תשלום המס מהחברה הרוכשת, כאילו קנתה את הזכויות בקרקע מידיו של אותו מארגן.

שכטר דוחה את החשש מפני זריקת עידוד לפעילות המאכערית בעקבות פסק הדין: "היום דיירים כבר פחות חותמים למאכערים וכמעט כולם הולכים עם חברה יזמית, רק אחרי שווידאו מה המוניטין שלה ואילו פרויקטים היא כבר ביצעה. בנוסף, כמעט שאין פרויקטים של מאכערים שנמכרים – זה בדרך כלל יזמים שנאלצים לעזוב".

קידום אינטרס לאומי

פסק הדין ניתן בערר שהגישה חברת אייוגה, שעד לאחרונה החזיקה בשליש מהבעלות בחברת לומינה (לצד שתי חברות נוספות שגם הן החזיקו כל אחת בשליש מהבעלות). לומינה מחזיקה ב־49% ממניות פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ברחוב רד"ק ברמת גן, ובית וגג 51%. ב-2013 חתמו החברות הסכם עם דיירי שלושה בניינים ברחוב לביצוע הפרויקט, שבמסגרתו ייבנו 94 דירות חדשות. ההסכם הותנה בקבלת היתר בנייה ובחתימה על הסכם למימון הפרויקט עם בנק מלווה.

על רקע קשיים כלכליים של אחת השותפות בלומינה, רכשה ממנה אייוגה גם את חלקה, ונהפכה לבעלים של שני שלישים מלומינה. אולם בהמשך נוכחו באייוגה כי רשות המסים מחשיבה את ההעברה כעסקת נדל"ן לכל דבר ומבקשת לגבות מהן מס רכישה בגובה 6%.

בעתירתה טענה אייוגה כי בעת העסקה כלל לא היה ברור אם הפרויקט ייצא לפועל, ולכן במועד ההעברה שווי המניות היה אפסי. עוד נטען כי מדובר בסיחור של "אופציה" בעסקה שטרם מומשה באותה עת וכלל לא היה ברור אם ניתן יהיה לממש אותה. מנגד, טענה רשות המסים כי זכויות הבנייה שנמכרו מהדיירים ליזם בעסקות תמ"א הן "זכויות במקרקעין" כמשמעותן בחוק.

בפסיקה כתב השופט בורנשטיין, בשבתו כיו"ר ועדת הערר, כי במקרה המדובר עדיין לא התקיימו התנאים לעסקה, וכי "זכויות שותפות הפרויקט מכוח הסכם התמ"א הינן זכויות שטרם התגבשו ומצויות בראשית התהוותן", ולכן "בעת העברת המניות, לומינה לא ענתה להגדרה של ‘איגוד מקרקעין’ ולכן אינה חייבת במס, לפי חוק מיסוי המקרקעין".

בניין המיועד להתחדשות עירונית בגבעת שמואל. "דיירים כבר פחות חותמים היום למאכערים" צילום: עמית שעל

לא רעיון חדש

עוד לפני פסק הדין של בורנשטיין, כבר גובשה במסגרת חוק ההסדרים וגיבוש התקציב ל-2019 הצעה ברוח דומה. ההצעה ביקשה לתקן את חוק מס שבח מקרקעין ולקבוע כי בהעברת זכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית, שווי העסקה ייגזר מהשווי ששולם במסגרתה ולא לפי שווי הזכויות שנרכשו. לבסוף, ההצעה נפלה ולא נכללה בתקציב.

"יזמים חדשים שנכנסים לפרויקט נסמכים על מה שהוצג להם, ורק בהמשך הדרך מגלים סיכומים והבנות שנעשו, חלקם בעל פה, בין בעלי הדירות ליזם הקודם או לרשות המקומית", מוסיפה שכטר. "כל זאת, אחרי שכבר שילמו מס רכישה אחד יותר מדי. "מבחינת היזם ממילא מדובר בפרויקטים שהרווחיות שלהם היא לעתים גבולית, וכפל המס הפך אותם במקרים רבים ללא כלכליים כלל. קבלת הערר מוצדקת גם בשל הצורך לעודד ולתמרץ עסקות תמ"א 38, שאין חולק על חשיבותן הלאומית".