"ראש עיר לא יכול סתם לסרב לחתום על היתר"

מינהל התכנון הציב לפני כשנתיים יעד שאפתני לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב: תוספת של 460 אלף דירות מתוכננות בתוך שני עשורים. בהתחשב בכך שכבר כיום מדובר באזור הצפוף במדינה, הכולל את תל אביב, רמת גן, בת ים, הרצליה, חולון ושאר ערי גוש דן, המשימה אינה פשוטה כלל. במקביל הלך ותפס תאוצה מכשול נוסף בדרך ליעד: שורת מחאות מקומיות בכמה מהערים הגדולות במחוז נגד קידום תוכניות בינוי, דבר שבסופו של דבר הביא גם את ראשי הערים, שחלקם נבחרו רק לאחרונה, ליישר קו עם התושבים ולקצץ באישורי הבנייה.

דניאלה פוסק, יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב, מסרבת להתרגש מהתופעה, לפחות כלפי חוץ: "מחאות הן דבר מצוין שאני מברכת עליו. לאף אחד אין מונופול על החוכמה והן מייצרות שיח ציבורי. ברור שהמחויבות של ראשי הערים היא קודם כל לתושבים. מינהל התכנון והמועצה הארצית מייצגים אינטרסים של המדינה, והמחוז הוא זה שמתווך בין הדברים, כלומר אנחנו אלו שאמורים לדעת לתווך בין האינטרסים המקומיים לבין האינטרסים של המדינה, ולזה אני קוראת איזון".

איך תעקפו ראשי ערים, כמו ברמת גן או בת ים, שמתכוונים לתקוע את הבנייה?

"ראשי ערים לא בהכרח תוקעים או יכולים לתקוע, כי רוב הסמכויות של רוב התכנון נמצא בידי הוועדה המחוזית והמועצה הארצית. מרגע שתוכנית אושרה ומבקשים להוציא מכוחה היתרי בנייה, אין לרשות באמת שיקול דעת. עולם התכנון והרישוי הוא מערכת היררכית, וראש עיר לא יכול פשוט לסרב. הוועדה המקומית חייבת לדון בתוכנית על פי חוק, ואם היא תואמת היא חייבת להוציא לה היתר. אם היא לא תואמת, יש ועדות ערר מחוזיות ומעליהן המועצה הארצית".

דניאלה פוסק צילום: אוראל כהן

פוסק אמנם טוענת כי רוב הרשויות המקומיות שותפות לתפיסה שהוועדה המחוזית מציגה, אך אם לשפוט לפי ההתבטאויות התקשורתיות האחרונות באותן רשויות – כלל לא בטוח שכך המצב. ברמת גן ובבת ים נבחרו ראשי עיר חדשים, שהצהירו כי יצמצמו משמעותית את היקפי הבנייה של קודמיהם, וגם בהרצליה, שם נבחר משה פדלון לקדנציה נוספת, שונתה תוכנית המתאר באופן שמבטל את קידומן של מספר שכונות.

לדברי פוסק, מבחינת ריכוזי הבינוי יש הסכמה מול רוב הרשויות המקומיות: "כל תוכניות המתאר הוכנו לפני ההבנה של רשת המטרו וצריך לבצע התאמות. כך למשל לחולון יש פוטנציאל פיתוח אדיר, שלא מקבל ביטוי בתוכנית המתאר לעיר, כי בעבר לא היה תכנון של תחבורה ציבורית משמעותית כל כך. עכשיו מתכננים גם את המטרו, גם תחנות הרכבת וגם פיתוח עתידי של צומת חולון, וזה פוטנציאל לפיתוח שלא נלקח בחשבון. יש שם אזור שכיום מיועדים רק למסחר, אבל אנחנו מעריכים כי המדיניות שם תשתנה ויכניסו גם שימושים מעורבים".

ראש עירית רמת גן עצר מאז הבחירות מתן היתרי בנייה לפרויקטים של התחדשות עירונית.

"אנחנו הרבה פחות מעורבים בנושא של היתרי בנייה. אנחנו עובדים על תכנון, אבל אני לא מכירה רשות שבאופן גחמני סירבה להוציא היתר בנייה".

פעולה חד־פעמית

70% מהדירות שהוועדה אמורה לאשר עד 2040 מצויים במיזמי פינוי־בינוי, שיספקו מענה לתוספת של מיליון וחצי תושבים, ויביאו חלק מהשכונות הוותיקות של גוש דן לגבהים של 20 עד 40 קומות. "המגדלים הגבוהים ביותר מתוכננים לאורך תוואי מסילות הרכבת וסביב התחנות. עיקר הבנייה עדיין יהיה בבניינים בני כשמונה קומות", היא מציינת.

כרמל שאמה הכהן, ראש עיריית ר"ג. עיכובי בנייה

התחדשות עירונית יוצרת מגדלים יקרים לתחזוקה. איך מונעים הגליה של האוכלוסיות הוותיקות?

"בימים אלו אנחנו בוחנים אם ואילו הוראות אפשר לגבש באופן שיבטיח את היכולת של אוכלוסיות מרקע מגוון לגור במגדלים. המטרה היא לבחון רגולציה שתאפשר לייצר הוראות שמבטיחות עלויות תחזוקה יותר נוחות למשך תקופת חייו של הבניין. זה מתקשר להבנה שהתחדשות עירונית זו פעולה חד־פעמית".

האם בנייה מסיבית במרכז הארץ אינה כניעה לביקושים? הרי תפקיד של מערכת התכנון הוא לנסות ליצור מטרופולינים נוספים.

"מתוך הבנה שבמדינה הכל כך קטנה שלנו האוכלוסייה הולכת להכפיל את עצמה ואף יותר מזה בטווח הלא מאוד רחוק, יש להיות חרדים לכל טיפה של שטח פתוח. הערים שלנו היום בכלל לא צפופות ביחס לערים אחרות בעולם המערבי. עירוניות טובה כוללת צפיפות, והיא יכולה להיות בטבריה, צפת, קריית שמונה וחיפה, כמו בירושלים. כשמדברים על איכות עירונית ומסתכלים על מסה טובה להחיות עיר ולהחזיק אותה, אין הבדל בין פריפריה למרכז. אם יש עיר, אז בואו נעשה אותה טובה ובואו נעשה אותה צפופה".

התפיסה הזו לא מתיישבת עם מגמות התכנון של האצת הבנייה במסגרת הוועדה לתכנון מהיר (הוותמ"ל) על חשבון השטחים הפתוחים והחקלאיים.

"הוותמ"ל זה כלי חירום, אבל התוצאה היא שכולם התייעלו ומגיעים באופן עקבי ליעדים שהממשלה קובעת. אצלנו מאשרים כיום 80% מהתוכניות בתוך שנה וחצי, והשאר הן תוכניות שנמצאות בבתי משפט. אנחנו בסוג של תחרות בריאה. מעבר לכך לוותמ"ל יש יתרונות ביכולת לגייס משאבים ומשרדי ממשלה באופן שלוועדות המחוזיות אין. יש תוכניות ענק שדורשות התגייסות של כל זרועות המדינה להקמה של תשתיות־על, ושם יש לה יתרון.

"היו נגד הוותמ"ל הרבה טענות על איכות התוכניות, אבל מרגע שדלית זילבר נכנסה לתפקידה כמנהלת מנהל התכנון, היא לקחה על עצמה לייצר ולהעלות איכות תכנונית בכל הרבדים והרמות, והתפיסות העדכניות מחלחלות לכל הגופים, כולל הוותמ"ל".

כשפוסק מדברת על תפיסות עדכניות, היא מתכוונת בעיקר לעירוב שימושים, עיקרון בסיסי בתכנון הערים המודרני זה מספר עשורים, שהגיע לישראל באיחור ניכר. "יש מעבר מתפיסה תכנונית שמפרידה בין השימושים השונים — תעסוקה, מסחר ומגורים — לתפיסה של עירוב שימושים, שאומרת שמכלול הפעולות של החיים האנושיים יכולים להתנהל במקום אחד. זה שינוי תפיסה משמעותי שאנחנו, אנשי המקצוע, עובדים עליו 20 שנה. עכשיו הוא מחלחל וטוב שכך".

צביקה ברוט, ראש עיריית בת ים. בדרך לצמצום הבנייה צילום: ראובן קפוצ'ינסקי

מה עוד צריך לשנות?

"צריך לחדד, להרחיב ולעגן בתוכניות את המושג דיור בהישג יד, כדיור חברתי. לא רק כאמירה כללית, אלא באמצעות עדיפות ותמריצים בתוכניות מקומיות, במיוחד בבנייה צפופה לאורך קווי הרכבת. יש לתת זכויות נפרדות לדיור מוגן, לזוגות צעירים ולכל אלו שהם בעצם הלקוחות המיידים של מערכת הסעת ההמונים, שזו מערכת חברתית בראש ובראשונה. הנושא החשוב ביותר לאוכלוסיות החלשות הוא הנגישות לשירותים, לעבודה ולהזדמנויות".

מכבדים את רצון בני ברק

תוכנית משולש הבורסה ברמת גן, שהופקדה לאחרונה, מהווה לדבריה דוגמה טובה ליישום מדיניות עירוב השימושים: "הכנסנו בתוכנית שימושים שלא חשבו עליהם בעבר. היא כוללת שלושה מגדלים, אחד למבני ציבור, מגורים ומעונות, ושניים נוספים לתעסוקה".

גם תוכניות הפינוי־בינוי שמקדמת בני ברק מהוות לדבריה דוגמה שמתיישבת עם יעדי המחוז, על אף היעדר עירוב שימושים במתחם התעסוקה ב.ס.ר שמצדו הצפוני של רחוב ז'בוטינסקי. "בני ברק יושבת משני הצדדים של הרכבת הקלה, כשצד אחד נותר ללא שינוי ומיועד לתעשייה ומסחר, בעוד שבצד השני יש אזור מגורים שיכפיל את עצמו. לא עם מגדלים, כי אוכלוסיית בני ברק החרדית לא רוצה מגדלים ואנחנו מכבדים את זה, אלא בבנייה של עד שמונה קומות עם צפיפויות כמו של רבי קומות. צפוף זה לא בהכרח גבוה ובבני ברק פתוחים יותר לניצול יעיל של הקרקע ובנייה רב־שכבתית. כך למשל שילוב מסחר בקומות המרתף, שכן הם רגילים להתנייד בתחבורה ציבורית ולכן מסתפקים בקומה אחת של חניה".

בתל אביב, היא מוסיפה, קיימת הלימה גבוהה בין תוכנית המתאר לכוונות המחוז, וזאת על אף התוכנית החלופית שמקדם ראש עיריית ת"א רון חולדאי לשדה דב. "מבחינתנו התוכנית היחידה היא זו שאישרנו את הפקדתה פה אחד ושכל הגורמים בירכו עליה. זו תוכנית שנותנת מענה יוצא מהכלל לנושא של תיירות, תעסוקה ודיור מסוגים שונים - בהישג יד דיור, לצעירים, להשכרה ודיור מוגן לקשישים. נעשתה עבודה חברתית כדי לראות איך מייצרים רובע לא צפונבוני ומפונפן, דווקא כי הוא בפריים לוקיישן".

עם פקקים שרק מתארכים, שבילי אופניים רעועים, רחובות ללא צל, וראשי ערים שעוצרים התחדשות, את מאמינה שכל התוכניות הללו יתממשו?

"השיח חזוני וקל לנטרל אותו בחוסר אמון שמתבסס על מה שקורה היום. אבל כשמדברים על שיח חזוני לא יכולים אלא להסתכל קדימה".