הקלה ליזמים: מס רכישה לא ישולם פעמיים

פסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי מרכז צפוי לשחרר את אחד החסמים שעיכבו פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית - כפל תשלום של מס רכישה במקרים שבהם חברה שהחלה בייזום הפרויקט מוכרת את מניותיה לחברה אחרת.

לפי פסיקת השופט שמואל בורנשטיין, במקרה שבו הועברו מניות של פרויקט מחברה לחברה, הדבר לא ייחשב כאירוע מס ולא ישולמו עליו מסי מקרקעין, כל עוד לא התקיימו התנאים המאפשרים את התחלת הפרויקט, כמו היתר בנייה או הסכמת כל בעלי הדירות.

התחדשות עירונית ברמת גן צילום: עמיר קלוגברג

לפסק הדין צפויה להיות השפעה חיובית בעיקר על ענף המארגנים בתחום הפינוי־בינוי (המוכרים גם בכינויים "קבלני חתימות" או "מאכערים"). במקרים רבים המארגן הוא שמתחיל לפעול מול בעלי הדירות במתחם וכאשר מתגבשת במתחם הסכמה רחבה, הוא מעביר את המתחם לידיה של חברה קבלנית רצינית יותר, תמורת עמלה.

לפני שנתיים אישרה הכנסת את "חוק המארגנים" כדי להסדיר פעילותם. אולם עד כה, הליך העברת הפרויקט לידיה של חברה אחרת היה כרוך בתשלום מס רכישה של אותה החברה, כאילו קנתה את הזכויות בקרקע מידיו של אותו המארגן. זאת, מלבד תשלום מס רכישה נוסף שבו היתה החברה חייבת עם הוצאת הפרויקט לדרך. מדובר היה בכפל מס שהפך פרויקטים רבים ללא כלכליים. כעת מבטלת הפסיקה כפל מס זה.

עסקה שטרם מומשה

פסק הדין ניתן בערר שהגישה חברת אייוגה, שעד לאחרונה החזיקה בשליש מהבעלות בחברת לומינה (לצד שתי חברות נוספות שגם הן החזיקו כל אחת בשליש מהבעלות). לומינה מחזיקה ב־49% ממניות פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ברחוב רד"ק ברמת גן, ובית וגג 51%. ב־2013 חתמו החברות הסכם עם דיירי שלושה בניינים ברחוב לביצוע הפרויקט, שבמסגרתו ייבנו 94 דירות חדשות. ההסכם הותנה בקבלת היתר בנייה ובחתימה על הסכם למימון הפרויקט עם בנק מלווה.

על רקע קשיים כלכליים של אחת השותפות בלומינה, רכשה ממנה אייוגה גם את חלקה, ונהפכה לבעלים של שני שליש מלומינה. אולם בהמשך נוכחו באייוגה כי רשות המסים מחשיבה את ההעברה כעסקת נדל"ן לכל דבר ומבקשת לגבות מהן מס רכישה בגובה 6%.

בעתירתה טענה אייוגה כי בעת העסקה כלל לא היה ברור אם הפרויקט ייצא לפועל, ולכן במועד ההעברה שווי המניות היה אפסי. עוד נטען כי מדובר בסיחור של "אופציה" בעסקה שטרם מומשה באותה עת וכלל לא היה ברור אם ניתן יהיה לממש אותה. מנגד, טענה רשות המסים כי זכויות הבנייה שנמכרו מהדיירים ליזם בעסקאות תמ"א הן "זכויות במקרקעין" כמשמעותן בחוק.

צילום: Eric Douri

בפסיקה כתב השופט בורנשטיין, בשבתו כיו"ר ועדת הערר, כי במקרה המדובר עדיין לא התקיימו התנאים לעסקה, וכי "זכויות שותפות הפרויקט מכוח הסכם התמ"א הינן זכויות שטרם התגבשו ומצויות בראשית התהוותן", ולכן "בעת העברת המניות, לומינה לא ענתה להגדרה של ‘איגוד מקרקעין’ ולכן אינה חייבת במס, לפי חוק מיסוי המקרקעין".

לעודד התחדשות עירונית

חבר ועדת הערר השמאי אלון לילי הוסיף כי בראייה רחבה המטרה של מדינת ישראל לעודד התחדשות עירונית, אלא שבמקרים רבים עסקאות כאלה לא מגיעות לידי מימוש מסיבות רבות, "לכן, קבלת הערר מוצדקת גם בשל הצורך לעודד ולתמרץ עסקאות תמ"א 38, שאין חולק על חשיבותן הלאומית".

לדברי עו"ד נעמה שיף ממשרד עו"ד שוב ושות', הפסיקה מהווה הסרת חסם שמקשה על הסכמי תמ"א ופינוי־בינוי. "העברת הזכויות בפרויקט כאשר החברה היזמית נקלעת לקשיים ולא יכולה לבצע את הפרויקט היא אינטרס הדיירים. ממילא מדובר בפרויקטים שהרווחיות שלהם היא לעתים גבולית. כפל המס הפך הרבה פרויקטים ללא כלכליים".