כמו כל סוף שנה: גל מכרזי סרק בדצמבר

הניסיון לעמוד ביעדי השיווק השנתיים שהממשלה הציבה לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הביא גם הפעם לגל של מכרזים "לא מבושלים" בחודש האחרון של השנה. מניתוח שערך "כלכליסט" עולה כי בדצמבר 2018 פרסמה רמ"י 51 מכרזי בנייה למגורים, בהיקף כולל של 13.5 אלף דירות, אך רק לארבעה מהם צורפה חוברת מידע. מתוך כלל הדירות כעשרת אלפים הן בבנייה רוויה במסגרת מחיר למשתכן, והן פורסמו ב־27 מכרזים — שרק לשניים מהם צורפה חוברת מידע. כל יתר המכרזים התפרסמו באמצעות מודעה לקונית הכוללת מספר מצומצם של פרטים כגון מספר הדירות. המשמעות היא שליזמים אין כל דרך להבין את תנאי המכרזים ולהגיש להם הצעות.

בנייה בראש העין. העיר עם המכרזים הרבים ביותר צילום: אוראל כהן

להערכת גורמים בשוק, הסיבה לפרסום המואץ היא ניסיון לעמוד ביעדי השיווק שהציבה הממשלה לרמ"י בתחילת השנה. זאת לאחר שבשנים 2016 ו־2017 עמד היקף שיווקי הקרקע של רמ"י על שיא של כ־70 אלף דירות בשנה, בדומה ליעד. מספר המכרזים שנסגרו בהצלחה מדי שנה היה נמוך משמעותית. ב־2017 למשל עמד היקפם על 46 אלף דירות, וב־2018 הצפי הוא ל־40־45 אלף.

"החוברות דומות"

"השנה אינה שונה מהשנים הקודמות", אומר עמוס דבוש, סמנכ"ל השיווק של חברת הבנייה י.ח דמרי. "בכל שנה רמ"י מוציאה מכרזים רבים בחודש האחרון כדי להציג עלייה בכמות השיווקים, אף שהם כלל אינם מוכנים לביצוע, שכן בחלקם הגדול אפילו לא מפורסמת חוברת ואין ליזמים אפשרות להגיש הצעות למכרז".

מנהל רמ"י עדיאל שמרון אמר ל"כלכליסט" כי בפרסום המכרזים המואץ בסוף השנה אין כל פסול: "אנחנו גוף עסקי, ובדומה לחברה עסקית גם אנחנו עושים חשבונאות יצירתית וגם אנחנו מלחיצים את המערכת. העמידה ביעדים ובתחזיות היא חלק מעבודתנו, וכך יוצא שבאופן טבעי הרבעון האחרון במכרזים הוא החזק". לדבריו, חלק מהמכרזים שפורסמו הבשילו באופן טבעי רק לקראת סוף הרבעון: "למשל המכרז ברכסים (יישוב חרדי־דתי ברובו בצפון), שפורסם ב־31 בדצמבר, הוא תוכנית שחיכתה לישיבת קבינט שתאשר שם שינוי ייעוד בשטח. יש הליכים שלא קשורים בנו".

על העובדה שכמעט כל המכרזים שפורסמו לאחרונה כללו מודעה בלבד, ללא חוברת, הוא השיב: "המודעה היא תחילת התהליך של השיווק, והיא מעדכנת את השוק שהולך לצאת שיווק ומכרז. אמנם לא יודעים עוד חלק מהנתונים כמו מחיר המינימום למגרש, אבל השוק כבר מתחיל לבחון את המכרז על ידי הליכה לעירייה למהנדס העיר לבדוק את השטח, גם כשעוד אין חוברת. בסוף חוברת המכרזים שלנו, בין אם מחיר למשתכן או בנייה נמוכה, היא סטנדרטית. 95% מהנכתב בה מופיע אחד לאחד בכל אחד מהמכרזים. המודעה היא שמאפשרת לציבור הרחב, בין אם זה חברות עסקיות או משפחות שמעוניינות ב'בנה ביתך' להיערך למכרז".

עדיאל שמרון, מנהל רשות מקרקעי ישראל. "גם אנו עושים חשבונאות יצירתית" צילום: אוראל כהן

מתעקשים על פריפריה

עוד עלה מניתוח הנתונים כי חלק ניכר מהמכרזים שווקו בדצמבר לטובת מחיר למשתכן, בעיקר בפריפריה, אף שרבים מהמכרזים באזורים האלה נכשלו במהלך השנה, ופורסמו שוב ושוב. מכרזים רחבי היקף פורסמו עבור קרקעות בשכונת הנשיא פרס במעלות תרשיחא, 1,147 דירות. בבית שאן פורסמו מכרזים בהיקף של 476 דירות, בקריית ים 238 דירות, בנצרת עילית 196 דירות, בצפת בשכונת מצפה ימים 144 דירות, טירת הכרמל 137 דירות, בטבריה בשכונת מול ארבל פורסם פעם נוספת מכרז שכשל מספר פעמים הכולל 274 דירות.

מכרזים בולטים במרכז הארץ פורסמו בראש העין, כ־1,300 דירות, ובאור יהודה, כ־700 דירות. בבליץ סוף השנה פורסמו גם לא מעט מכרזים מעבר לקו הירוק, כך למשל במעלה אדומים 22 דירות ובבית אריה 375 דירות.

שמאי המקרקעין אוהד דנוס: "יש כבר מלאי דירות בפריפריה ללא דורש, וצריך לנסות למצוא את הדרך להפנות לשם את הביקושים. השיווק לא תואם את הביקושים ומפרסמים מכרזים לדירות שאי אפשר לבנות מחר בבוקר. אולי תחילה זה נראה כמו הרבה היצע, אך ככל שהזמן עובר תחושת שביעות הרצון מתחלפת בתחושת התסכול מהשטח. שומעים מכל עבר על הצפה של קרקעות ותכנון, אבל בסוף יש גם השלכות של ירידה בהתחלות הבנייה. חבל שמכנים את המכרזים המתפרסמים שיווק כי לא שיווקו פה עוד כלום. בשורה התחתונה אנשים צריכים דירות, ולא פרסומי שיווק ללא ישימות של בנייה בפועל".

שמאי המקרקעין אהוד המאירי הוסיף: "רמ"י מוציאה מכרזים כדי לספק את הסטטיסטיקה, ללא קשר לביקושים בשוק. הם מייצרים מכרזי סרק כדי להראות נפח של פעילות, אבל לא באזורי הביקוש, כשבפועל צריך להפנות את מאמצי השיווק לאזורים בהם יש מחסור במגרשים לבנייה והביקוש בהם מוכח".