הארנונה לנכס ריק תיקבע לפי היתר הבנייה - בעלי הנכסים ישלמו יותר

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

התפר שבין משפט ונדל"ן סיפק במהלך השנה החולפת כמה פסקי דין חשובים ואף תקדימיים. אחד מהם עסק בסוגיית תשלום הארנונה בגין נכס ריק, ודן בשאלה האם זו תיקבע בהתאם לייעוד התכנוני הזול ביותר התואם את היצע השימושים המותרים, או על פי זה שנקבע במסגרת היתר הבנייה.

מדובר בערעור שהגישה לבית המשפט העליון חברת אפריקה ישראל להשקעות, ועסק בחיוב הארנונה שהשיתה עליה עיריית תל אביב בגין מגדל משרדים השוכן במפגש הרחובות רוטשילד ואחד העם. בהתאם להיתר הבנייה שהוציאה ועדת התכנון של העירייה למגדל בסוף המילניום הקודם, הותרה הקמת בניין משרדים של 17 קומות. ההיתר איפשר את בנייתן של קומות משרדים, מחסנים וחניונים. במהלך חצי השנה הראשונה נהנתה החברה מפטור מארנונה, מאחר שהמגדל עמד ריק. ואולם אז החלה העירייה לגבות מאפריקה ישראל ארנונה תחת הסיווג "בניינים שאינם משמשים למגורים" – הגבוהה משמעותית מנכסים המיועדים למגורים.

בערעורה טענה אפריקה ישראל כי סכום הארנונה חושב באופן שגוי, ומכיוון שהתב"ע עבור השטח התיר שימוש גם למגורים, הרי שיש לקבוע את החיוב בהתאם לסיווג זה, שהוא הזול ביותר. מנגד, טענה עיריית תל אביב כי כאשר קיים היתר בנייה הוא זה המגדיר את השימושים החוקיים המותרים בנכס ועל פיו נקבע חיוב הארנונה.

המגדל נשוא הערעור של אפריקה ישראל. הפרדה ברורה בין היתר לתב"ע צילום: אוראל כהן

בית המשפט העליון, בהרכב של שלושה שופטים – עוזי פוגלמן, מני מזוז ודפנה ברק-ארז – דחה את הערעור. בפסק דין תקדימי הבהירו השופטים כי סיווגו של נכס ריק לצורכי ארנונה ייקבע בהתאם לשימושים שהותרו בהיתר הבנייה בלבד, ולא בהתאם לשימושים המותרים בנכס על פי התב"ע.

סוף להתחכמויות

“הנחת העבודה של רשות מקומית היא שברגע שנעשה שימוש כלשהו בנכס, היא מיד מקפידה לחייב בתשלום ארנונה", מסביר עו"ד אמיר שושני, בעל משרד עורכי דין ומי ששימש בעבר יו"ר ועדת הערר לענייני ארנונה בעיריית ירושלים. "אלא שכאן נדרש בית המשפט העליון להכריע מה קורה כאשר לא נעשה שימוש בנכס והוא עומד ריק. מרבית הרשויות המקומיות מעניקות פטור זמני מארנונה - פעם אחת ולמשך שישה חודשים - כשבתום תקופה זו נדרש תשלום על הנכס לרשות המקומית". שושני מסביר כי המגבלות על מתן הפטור נקבעו כדי שלבעל הנכנס "לא יהיה תמריץ להמשיך ולהשאירו ללא שימוש".

מכאן והלאה, מוסיף שושני, בית המשפט העליון מפזר את הערפל: "בעוד פסק דין קודם נתן פתח למחשבה כי ברגע שנכס עומד ריק גובה הארנונה יחויב בהתאם לשימוש הנמוך ביותר האפשרי לפי התב"ע, במקרה הנוכחי קבע בית המשפט העליון כי מעתה התשלום יסווג לפי היתר הבנייה. בית המשפט העליון יצר למעשה הפרדה ברורה בין היתר הבנייה לבין התב"ע, ושלח מסר חד וברור ליזמים ולבעלי הנכסים: לא ניתן ליהנות משני העולמות – גם מהיתר בנייה נדיב וגם מתשלום ארנונה מופחת. במלים אחרות, בפני בעלי הנכסים עומדים כיום שתי אפשרויות: או שתגישו בקשה להיתר בנייה חדש, ובכך תשנמכו את ערך הנכס שלכם, או שתשלמו את הארנונה בהתאם למבוקש בהיתר הבנייה".

פסק הדין התקדימי זכה לתגובות מעורבות, אולם עו"ד שושני סבור כי מדובר "בהחלטה נכונה והגיונית, שעושה סדר ומונעת התחכמויות מיותרות. המרוויחות הגדולות הן כמובן הרשויות המקומיות, ואילו המפסידים הם היזמים ובעלי הנכסים שידרשו לחשיבה מחודשת טרם הוצאת היתרי הבנייה לנכסים שברשותם".

עו"ד אמיר שושני. בעלי הנכסים יידרשו לחשיבה מחודשת צילום: שרון ינאי

עד כמה השתנתה המציאות שבה פועלים יזמים ובעלי נכסים? על אף חשיבותו של פסק הדין, שושני לא בטוח שמדובר במהפכה של ממש: "המקרים שמגיעים לפתחו של בית המשפט ועוסקים בתשלומי ארנונה על נכס ריק אינם רבים. מה שכן, פסק הדין הזה בהחלט מהווה זריקת מוטיבציה לבעלי נכסים שלא להעמיד אותם ריקים ונטולי שימוש. אם קיים נכס שהם אינם חפצים להשתמש בו או לחילופין להשכיר אותו, עליהם להביא בחשבון שהארנונה תהיה יקרה יותר ממה שחשבו בתחילה. בטווח הקרוב הרושם שלי הוא שהחלטת העליון תביא לגידול במספר הנכסים הריקים שמושכרים, כמו גם להפחתה בבקשות לרשויות המקומיות להתאמת הארנונה לפי שימושים מוזלים שלא לפי היתר הבנייה".