"מחירי הדירות יעלו, הקבלנים לא רוצים לבנות והממתינים לא רוצים להמשיך לחכות"

ההגרלה השביעית של תוכנית מחיר למשתכן, הכוללת למעלה מ-3,000 יח"ד, יצאה לדרך ביומה הראשון של 2019. ההגרלה הבאה, המתוכננת לחודש פברואר, עשויה להיות ההגרלה האחרונה.

בפאנל מיוחד שעסק בשוק הדיור ב-2019, בו לקחו חלק חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, ליליה נחמן, מנכ"לית רשת אנגלו סכסון, ושי פאוזנר, סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ, נידונו סוגיות חשובות לגבי עתידה של תוכנית הדגל של משרד האוצר: האם נראה ירידה או עלייה במידת האמון של הציבור בתוכנית? כיצד תשפיע מערכת הבחירות הנוכחית על השוק? והאם נראה עליית מחירים ב-2019?  

סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ, שי פאוזנר, בפאנל שוק הדיור

ההכרזה על בחירות יצרה אי ודאות סביב תוכנית מחיר למשתכן, כאשר לא ברור מה יעלה בגורלה. "באשר למי שמתלבט האם להירשם להגרלות בתוכנית מחיר למשתכן, או האם לרכוש דירה במסגרת התוכנית, צריך להבהיר שהתוכנית בינתיים ממשיכה כרגיל. הממשלה התחייבה בחוזים והממשלה תהיה מחוייבת למסור את כל הדירות שהתחייבה להן. גם אם התוכנית תיעצר, אין חשש מצד הרוכשים. הממשלה השקיעה מיליארדי שקלים בתוכנית וכל מה שהובטח יימסר", ציין חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין.

ההגרלות הבאות - מבחן חשוב לתוכנית

האם צפויה ירידה באחוז הנרשמים להגרלות הבאות, בעקבות החסרונות שהתגלו בתוכנית מחיר למשתכן? לטענת פאוזנר, ההגרלות הבאות צפויות להיות "מבחן חשוב לתוכנית. יש הגרלות גדולות שעומדות להיסגר ונלמד מזה המון. חשוב להבין שמדובר על 14 אלף עסקאות בלבד שבאמת בוצעו, אנשים שבאמת קנו - מתוך 135 אלף אנשים שנרשמו להגרלות סה"כ. יש כרגע למעלה מ-57 אלף איש שמסתובבים עם פתק ולא יודעים מתי ימכרו להם דירה". לפי חיים מסילתי, "לתוכנית יש חסרונות, אבל דירת מחיר למשתכן לא משווים לדירת יד שנייה שנמסרת מייד; צריך להשוות לפרויקט של קבלן בשוק החופשי. מבדיקה שלנו עלה שלא בכל עיר זה אטרקטיבי להיכנס למחיר למשתכן".

יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי

לפי ליליה נחמן, הצלחת התוכנית תלויה בשאלה על איזה איזור מדברים: "ברמת התודעה, התוכנית יצרה עצירת מחירים. אבל ישנם מקומות ספציפיים שאם מנתחים אותם נראה שלא רק שלא הייתה ירידה, אלא הייתה בהם גם עליית מחירים. התוכנית לא עומדת בפני עצמה". לפי מסילתי, תוכנית מחיר למשתכן היתה היחידה שטיפלה בנושא ההיצע: "יש חסרונות בתוכנית, אבל את בלימת המחירים התוכנית הצליחה להשיג". פאוזנר: "למעט מקרים מיוחדים כמו תל אביב, שם תהיה ככל הנראה התעניינות בתוכנית, באיזורים נראה ירידה בהתעניינות. הולכת להיות ירידה ברצון של האנשים שמחכים להמשיך לחכות וירידה ברצון של הקבלנים לבנות".

מה יקרה למחירי הדירות בזמן מערכת הבחירות?

שי פאוזנר טוען כי כעת, בזמן מערכת הבחירות, צפויה עצירת בנייה. "נראה איזורים שלמים בהם לא ייבנה כלום, כי הקבלנים לא יתחילו לבנות. אי אפשר לדעת איזה גרזן יונף או איזה גזר ינתן אחרי הבחירות, ולכן אין סיכוי שלא נראה עליית מחירים". בנוגע להתעוררות צפויה בעסקאות יד שנייה, ליליה נחמן דווקא צופה עלייה: "על סמך ניסיון העבר, תמיד טרום בחירות יש עלייה במספר העסקאות. יש אפקט פסיכולוגי, אנשים פוחדים ממה שצפוי, לכן הם ממהרים להשלים עסקאות". נחמן מוסיפה כי "זו הבעיה: כל תוכנית היא פר קדנציה, ולא לטווח ארוך. בשנה הקודמת הייתה ירידה חדה בהיקף העסקאות, היה אפקט של עצירה והירדמות טוטאלית בשוק דירות יד שנייה ב-2018, זה היה הכוח של תוכנית של מחיר למשתכן".

חיים מסילתי צופה ש"בעקבות אי הוודאות, מי שתכנן לקנות יד שנייה - בוודאי יזדרז ויקנה, מי שחשב לקנות במחיר למשתכן - שיעשה את זה. זו לא תוכנית שאפשר לעצור בברקס אחד. מדובר בתהליך, אם יפסיקו יעשו את זה בגלישה, מי שחתם יקבל דירה ומי שחושב לקנות - לדעתי זאת ההזדמנות שלו לעשות זאת".

מנכ"לית אנגלו-סכסון, ליליה נחמן

הקבלנים בורחים מהפריפריה

סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ, שי פאוזנר, סבור שהקבלנים 'בורחים' מהפריפריה משום ש"הם הבינו את הסיכון של הליכה לבחירות, והגיבו לפני כולם. הסיכון גדול מדי ולכן הם נזהרים לא בונים. במקומות מסויימים לא נראה דרמה גדולה בשנה הקרובה, אך במקומות אחרים כן נראה דרמה - בפריפריה". נחמן: "בפריפריה נראה היצע מטורף בעוד כמה שנים, בעקבות מחיר למשתכן. זה יוביל בוודאות לירידת מחירים".

הבעיות החמורות בענף הנדל"ן ב-2019

מנכ"לית אנגלו-סכסון, ליליה נחמן, סבורה שקודם כל צריך להבין ש"לפני בעיית נדל"ן, יש בעיית תחבורה שמשתלבת עם תעסוקה. דיור הוא סיגמנט קטן מאסטרטגיה כוללת: אם לא עוסקים בדיור, בתחבורה ובתעסוקה ביחד, קשה להגיע לפיתרון". סמנכ"ל התאחדות בוני הארץ, שי פאוזנר: "לענף הבנייה יש הרבה בעיות: מחירי הקרקע, בירוקרטיה, רישויי הבנייה. כבר התחילו לטפל, אבל עדיין יש הרבה מה לעשות. עדיין יש כאן קושי לבנות בקצב סביר". יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, חיים מסילתי: "לא שמו עדיין זרקור על ערים סובבות גוש דן. צריך להשטיח את איזור גוש דן ולהגיע למצב בו אזרח מרחובות, נתניה או אשדוד, יבין שהוא יכול לעבוד בעיר שלו ולקבל בה את כל השירותים - מבלי שיצטרך לנסוע לגוש דן".

מלשכת שר האוצר משה כחלון נמסר: "שוק הדיור עבר מהפכה בארבע השנים האחרונות, מעליות מחירים תלולת לירידה ראשונה מזה עשור. עבור הזוגות הצעירים, מחירי הדירות ירדו במאות אלפי שקלים במסגרת פרויקט מחיר למשתכן שאליו מוקצות רוב קרקעות המדינה. ההצלחה בהורדת מחירי הדיור היא בעקבות מדיניות שר האוצר כחלון לבנות לזוגות צעירים במחיר הוגן דרך מחיר למשתכן, הרחקת המשקיעים מהשוק וזירוז הליכי התכנון, השיווק והבניה. השר כחלון ימשיך את הצעדים הללו לחיזוק מגמת הירידה עד שכל זוג צעיר בישראל יוכל להגשים את חלום הדירה. יש מי שרוצה לעצור את המהפכה. כולנו חזקה בממשלה תמנע זאת".