ניתוח כלכליסט
כחלון שינה את כללי המשחק של שוק הנדל"ן
מחיר למשתכן הפכה שורה של חברות בנייה בינוניות לאימפריות, וצמצמה את פעילות החברות שלא הצטרפו אליה. בנוסף, התוכנית היא אחת הסיבות לירידות המחירים שעלולות לפגוע בחלק מהחברות
- האוצר יפסיק לקבל דירות שוק חופשי להגרלות מחיר למשתכן
- נשיא התאחדות בוני הארץ: "מחיר למשתכן גוססת, הציבור הבין שהתוכנית לא עובדת"
- מחלצים את קבלני מחיר למשתכן בפריפריה: גם משפרי דיור יקבלו מענק
ניתן לחלק את חברות הבנייה הבינוניות והגדולות לשלושה סוגים: החברות שהחליטו ללכת על מחיר למשתכן בכל הכוח - על אלה ניתן למנות את אפריקה ישראל מגורים, אזורים, פרשקובסקי ודונה. בקצה השני יש את אלה שהחליטו כבר מהיום הראשון שהעסק הזה לא בשבילן ונמנעו מלגשת למכרזים. על רשימה זו נמנים שיכון ובינוי, י.ח. דמרי ואלמוג. ויש את אלה שבחרו בדרך ביניים. לא מתלהבים מכל העניין, ובכל זאת בוחנים את את המכרזים ומגישים הצעה פה ושם.
 | |||
המפה השתנתה
להחלטה ההיא היתה כאמור השלכה משמעותית על הדרך שעברה כל חברה מאז ועד היום. בצד של מי שהחליטו לזרום עם שר האוצר נרשמה עלייה משמעותית בהיקפי הפעילות. חברות שעד לפני שנתיים הוגדרו לכל היותר כבינוניות בגודלן מזנקות בהיקף פעילותן בשיעור של מאות אחוזים. חברות שהחליטו ללכת בכל הכוח על "מחיר למשתכן", זכו במכרזים רבים והפכו פתאום להיות מעצמות שבונות מספר דירות שעולה משמעותית על היקפי הבנייה של חברות גדולות וותיקות.
התוצאה, עליה הצביע לאחרונה הכלכלן הראשי במשרד האוצר היא שינוי משמעותי בדירוג חברות הנדל"ן על פי מפתח של היקף פעילות, כאשר 12 מתוך 20 החברות הראשונות ברשימה בשנת 2017 - לא היו שם ב־2016. מדובר בנתון מדהים. אפשר לראות בכך "צדק חלוקתי" חדש בענף. בעוד שבסדר הישן, שהתבסס על רכישת קרקעות מרשות מקרקעי ישראל בשיטת "כל המרבה במחיר", מחיר למשתכן פתח סוג אחר של תחרות בענף.
אך מדובר בפעילות עם סיכון בצידה, במיוחד כאשר מדובר בחברות בסדר גודל קטן אשר בנו פרויקטים בפריפריה במסגרת היוזמה. חלקן מוצאות עצמן היום עם מספר גבוה יחסית של דירות לא מכורות - בניגוד להבטחות על תורי ענק של זכאים שרק ימתינו לרכוש מהן דירה מוזלת. על מנת לנסות ולסייע להן החליט קבינט הדיור לאחרונה להרחיב את מענק הרכישה בפריפריה גם למשפרי הדיור.
מדובר במגמה שהלכה והתעצמה בחודשים האחרונים, כאשר הנתח של דירות מחיר למשתכן מתוך כלל הדירות החדשות שנמכרו, הלך ותפח. בסוף 2017 ובחודשיה הראשונים של 2018 כבר התייצב שיעור דירות מחיר למשתכן על כ־30% מתוך כלל הדירות החדשות, עם כמות חודשית של 1,000 דירות הנמכרות מדי חודש, מתוך כמות חודשית של 2,800 עד 3,000 דירות חדשות הנמכרות. שיעור שכזה של דירות מוזלות, משפיע כמובן גם על מדד מחירי הדירות החדשות שהחלה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפרסם לאחרונה, וזה אכן מצוי בירידה תלולה של 5% בתוך חמישה חודשים.
כאשר מספר כה גבוה של דירות חדשות נמכר רק באמצעות היוזמה הממשלתית, ניתן היה לצפות כי החברות שבחרו להימנע מההשתתפות בה ייסבלו מירידה חריפה בכמות המכירות. אך עיון בדו”חות חברות הנדל"ן הציבוריות מעלה כי הדבר אינו בהכרח כך. י.ח. דמרי למשל שמרה על יציבות יחסית במספר הדירות שהיא מוכרת מדי שנה.
מימין מנכ"ל שיכון ובינוי תמיר דגן, מנכ"ל אפריקה מגורים אורן הוד, בעלי י.ח. דמרי יגאל דמרי ובעלי חנן מור חנן מור צילומים: אוראל כהן, תומי הרפז, עומר מסינגר
דמרי היא דוגמה לחברה גדולה שהשכילה להצטייד במאגר קרקעות בהיקף של אלפי דירות, אותן היא יכולה להמשיך ליזום גם בתקופה הנוכחית, שבה המדינה אינה משווקת קרקע במכרזים רגילים.
אלא שיש מעט חברות כאלה. חברות מהשורה שאינן בונות פרויקטים של מחיר למשתכן, מנסות להפנות את פעילותן לאפיקים אחרים. הן מפתחות יכולות בתחום ההתחדשות העירונית, מפחיתות את פעילותן בתחום בנייה למגורים ומנסות להתפתח בתחומי נדל"ן המשרדים, התעשייה או הלוגיסטיקה. החלטתן של החברות הללו להוריד פרופיל, היא גם המקור העיקרי לירידה המשמעותית שאנו רואים בחודשים האחרונים במספר התחלות הבנייה.
אם לא הספיקו לענף הטלטלות שנגרמו לו בעקבות מדיניות הממשלה גורם סיכון חדש מצטרף - בדמות עליות חדות יחסית במדד תשומות הבניה. זינוק במחירי הברזל והאגרגטים צפוי, להערכת גורמים בענף, להביא לעליית מדד של 2.5% השנה, לאחר מספר שנים שבהן היה השוק רגיל לעלייה בשיעור 1%-1.5%.
אך בשורה התחתונה – למרות ההאטה וירידת המחירים המתונה עדיין, הענף רחוק מתחושה של פאניקה, ואמירות על קריסה המונית של חברות אינן נשמעות. קריסת חברות עשויה להתרחש, אך בצורה נקודתית, בעיקר בקרב אלה שלא השכילו להתנהל בהתאם לחוקים החדשים שקבעה הממשלה.
הנתונים מדברים
מבט על תוצאות חברות הנדל"ן מגלה באיזה מצב הן פוגשות את ירידת המחירים בשוק הדיור. י.ח. דמרי היא אחת החברות שעשויות לספוג פגיעה מירידת המחירים, משום שהיא מחזיקה מלאי גדול של דירות שכבר נבנו אך טרם נמכרו - 147 דירות ב־2017 לעומת 112 ב־2016. בנוסף, החברה כבר מרגישה את אפקט הצינון, כאשר ב־2017 חתמה על חוזים למכירת 640 דירות, ירידה של 7.5% לעומת 692 חוזים ב־2016.
לעומתה, חברת שיכון ובינוי נדל"ן העבירה ב־2017 את הפוקוס מישראל לאירופה. כך למשל, לפי דו"חות החברה ב־2017 היא חתמה רק על 462 חוזים למכירת דירות בישראל, ירידה של 42% בהשוואה ל־803 חוזים שחתמה ב־2016. בניגוד לכך, באירופה עלו מכירות החברה ב־45% - מ־440 חוזים ב־2016 ל־804 ב־2017.
