בת ים רוצה 20 אלף דירות וכסף תל-אביבי

כ־20 אלף דירות חדשות ייתווספו לבת ים בעקבות מדיניות התחדשות עירונית, כך נודע ל”כלכליסט”. מדיניות זו נפרסת על פני 91 תוכניות שעיקרן פינוי־בינוי, והן כוללות הריסה של כ־5,600 דירות ישנות, לטובת בניית כ־25 אלף דירות חדשות. מימוש התוכניות הללו יגדיל את מספר הדירות בעיר ב־36% ל־75 אלף (כיום יש בבת ים 55 אלף דירות). מדיניות ההתחדשות הזו נחשבת יוצאת דופן בשנת בחירות מוניציפליות, שבה רוב ראשי הערים נמנעים מקידום תוכניות בנייה בהיקפים גדולים. הדירות ייבנו בלב השטח הבנוי שכן לבת ים אין עתודות קרקע פנויות.

אזור עסקים חדש

70 מהתוכניות נמצאות בשלבי תכנון מתקדמים. 42 מהן אושרו בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ויעברו בקרוב לאישור הוועדה המחוזית, ו־28 תוכניות כבר אושרו למתן תוקף. תוכנית אחת, - הכוללות 275 דירות ו־17 אלף מ”ר משרדים - כבר נמצאת בהליכי בנייה. בנוסף לכך ארבע תוכניות מצויות בשלבים סופיים לקראת קבלת היתר בנייה. הגדולה שבהן, ברחוב כצנלסון, תאפשר לבנות חמישה מגדלים בני 27 קומות שיכללו בסך הכל 470 דירות, במקומם של שישה מבנים בעלי 104 דירות.

20 מהתוכניות ממוקמות באזור שצפוי להפוך לרובע העסקים של העיר, כ־650 דונם בדרום בת ים בין הרחובות הרב ניסנבאום, יוספטל והנביאים. על פי התוכניות, יפונו ממתחם זה מבני תעשייה לטובת בניינים בתמהיל של 65% למשרדים, 1.4 מיליון מ”ר, ו־35% למגורים, 4,900 דירות חדשות. שטחי משרדים ומסחר, המניבים ארנונה גבוהה, נחוצים לעיר שמצויה במצב כלכלי קשה, ואת כל אחת משנות התקציב האחרונות סיימה עם גירעון של עשרות מיליוני שקלים. יתר 50 התוכניות מפוזרות ברחבי העיר, ובהן תוכנית לפינוי 5,500 דירות לטובת בניית 21 אלף דירות. רובן כוללות גם שיעור מסוים של מסחר ותעסוקה. את רוב התוכניות מקדמים יזמים, אך שמונה תוכניות שממוקמות על ציר מרכזי או בכניסה לעיר מקדמת העירייה בשיתוף ומימון הרשות להתחדשות עירונית. עם התוכניות הללו נמנות תוכנית לפינוי 500 דירות על ציר יוספטל ובניית 1,990 דירות חדשות בבניינים של עד 42 קומות; ותוכנית שהופקדה לאחרונה בכניסה לעיר מיפו, שבה ייהרסו שמונה בנייני רכבת ישנים עם כ־130 דירות, ובמקומם ייבנו 500 דירות בבניינם של עד 23 קומות.

צילום: אילן ארד

"בבת ים יש מצבור גדול של בניינים שנבנו בשנות ה־50 וה־60 ונמצאים בסכנה אמיתית של קריסה", מסביר האדריכל גורי נדלר, סגן מהנדס העיר. לדבריו’ באותם עשורים נעשתה מרבית הבנייה ברמה נמוכה בעיר, ואז גם נגמרו בה עתודות הקרקע.

מהיכן יגיע המימון

לפני כעשור אימצה העירייה תפיסה תכנונית שמבקשת להעצים את העירוניות, כלומר לצופף את הבנייה, לשלב מסחר ומגורים, ולהגביר את השימוש בתחבורה ציבורית ובמדרכות. נדלר מספר כי באותה תקופה סבלה העיר מהגירה של תושביה לחולון ולראשון לציון. "הבנו שאנחנו לא יודעים להיות ראשון לציון, אלא תל אביב — במובן של סגנון החיים והבנייה: צפוף, עירוני ומעורב שימושים. זאת בניגוד לבנייה שמאופיינת בשכונות שיש בהן רק בתים, בלי מסחר והתושבים מרבים להשתמש במכוניות. בדקנו מה הצפיפות הנכונה לבת ים, והבנו שאפשר להגדיל משמעותית את מספר הדירות. אמנם לא יהיו פארקים עצומים, לא שתי חניות לכל דירה, ולא בתי ספר על 30 דונם, אבל כן חניה לכל דירה, בתי ספר בקומות, בתי קפה ואפשרות ללכת לים ברגל".

אלא שהחסם המשמעותי במימוש התוכניות אינו חשש מצפיפות או מחסור בגנים, אלא מצבה הכלכלי הרעוע של העיר והחשש כי בעתיד תתקשה לספק שירותים לעשרות־אלפי התושבים. במשך שנים סבלה העיר מגירעון של יותר מ־100 מיליון שקל בשנה, משום שהכנסותיה מארנונה ומעסקים זעומות. כיום יש בקושי כ־15 אלף מ"ר משרדים, בעוד שהערים השכנות שמקיפות אותה נהנות ממאות אלפי מטרים. ההכנסות מארנונה שמשלמים התושבים לא מכסות את השירותים שהם צורכים.

בתוכניות של פינוי־בינוי עיר רשאית להעניק ליזמים הנחה של עד 100% מהיטל השבחה. מצבה הכלכלי של בת ים אינו מאפשר זאת, ובכל הפרויקטים, למעט אחד, הוחלט על תשלום מלא של היטל השבחה. כדי לאפשר ליזמים להשיג את הרווחיות המצופה ולשלם את המס, איפשרו להגדיל את כמות הדירות החדשות עד פי חמישה לעומת כמות הדירות שתיהרס. ככל שמחירי הדירות עולים כך המכפיל הזה קטן, ולכן בשנים האחרונות, במיוחד באזורים הקרובים לים, הוא הצטמק עד לפי 3.8.

הפתרון שאימצה המדינה לקשיים הכלכליים של בת ים הוא בהמלצה לאחד את העיר עם שכנתה הגדולה והעשירה תל אביב. לדברי נדלר, מהלך כזה, אם אכן יתמשש, רק מעצים את הצורך בציפופה של בת ים: "אם יהיה איחוד הדבר הנכון הוא להגדיל את כמות התושבים, משום שלאחר ההצטרפות לתל אביב, לא יהיה קושי לספק להם שירותים".