100 זוכים במחיר למשתכן בגליל ים עתרו נגד הפרויקט: "תכנון לקוי ולא סביר"

כ-100 זוכים בפרויקט מחיר למשתכן שתבנה אפריקה ישראל בשכונת גליל ים בהרצליה עתרו היום (ב') לבית המשפט המחוזי בתל אביב נגד המשך קידום הפרויקט בו זכו, כך נודע ל"כלכליסט". זאת בשל טענות מצדם לפגמים חמורים בתכנון הפרויקט וכן בדרישה לתשלום של מאות אלפי שקלים עוד בטרם שניתן היתר בנייה לפרויקט.

בימים האחרונים אספו כ-100 מהזוכים בפרויקט כ-20 אלף שקל לצורך הגשת העתירה נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה, רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון ואפריקה ישראל מגורים. מחרתיים(ג') צפויים הזוכים לקיים הפגנה מול בניין עיריית הרצליה, בשעה שבה תערוך ועדת התכנון המקומית דיון לאישור תוכנית הפרויקט.

בעתירה, שהוגשה באמצעות עו"ד יהודה גזיאל, מבקשים הזוכים שהוועדה המקומית הרצליה תורה לאפריקה ישראל מגורים לבצע פרסום בעיתונות של ההקלות ביחס לפרויקט. להורות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה להכיר בזכות העותרים להגיד התנגדויות למתן ההקלות כולל שמיעת טיעונים כדין. להורות על עיכוב המשך הליכי ביצוע שיווק הדירות עד לסיום הליכי מתן היתרי הבנייה כדין.

כמו כן הם מבקשים להורות לאכוף את תנאי המכרז שקובע כי "על המשיבה לבנות את כל הפרוייקט כדירות למשתכן". בנוסף מבקשים הם שאפריקה ישראל מגורים לא תוכל לבחור מראש את 20% הדירות אשר היא זכאית לשווק בשוק החופשי אלא אלה הם הדירות שיוותרו לאחר בחירתם של המשתכנים. הם מבקשים לחייב את המשיבות בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

הזוכים כתבו כי לאחר הזכייה "נדהמו לגלות תמונה עגומה מאוד של טיב הדירות, איכותן, סטנדרט הבניה הירוד, תכנן מאולץ וחנוק של הדירות – התואם תכנון ארכאי של בניניים. לטענתם החברה תכננה "שני סוגי דירות בפרויקט וזאת בניגוד להוראות המכרז: הסוג האחד דירות בתכנון איכותי בכל היבטי התכנון הינו תכנון דירות היזם. תכנון זה גרם, בין היתר למחנק תכנוני של יח"ד למשתכן. והסוג האחר דירות למשתכן – באיכות תכנון ירודה מאוד הנובעת כאמור בין היתר ממחנק תכנוני שיצר תכנון דירות היזם".

מהעתירה עולה כי בדירות מחיר למשתכן האמבטיות והמטבחים "כלואים ללא חלון לאוויר חוץ". עוד ציינו כי "המרפסות קטנות מאוד. לשם השוואה- מרפסות היזם – גדולות ומרווחות". לטענתם כלל חזית הפרויקט לא אחידה כך שינן מרפסות "מרווחות של דירות היזם ומרפסות קטנות של דירה למשתכן".

גליל ים (ארכיון) צילום: עמית שעל

בעניין מתן הקלת השבס ותוספת יח"ד הם ציינו כי מדובר בחריגה מתכנית חדשה יחסית שאושרה במקום ואישור ההקלה מהווה פגיעה קשה בהם "יח"ד איננה סטיה מתכנית ארכאית אלא מתוכנית בניין עיר שהושקעה בה מחשבה, ותכנון של מיטב האדריכלים והיא אושרה רק ב-8 לדצמבר 2016, דהיינו הדיו טרם יבשה על התוכנית וכבר המשיבה מבקשת לסטות ממנה ב-27% במספר יח"ד, תוך פגיעה קשה בדירות העותרים בטיבון, באיכותן, בערכן ובהנאה העתידית מהן".

"הוועדה דנה בבקשות להקלות ללא חו"ד של מהנדס"

לפני שבועיים שלח עו"ד יהודה גזיאל מכתב מטעם הרוכשים ליו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה, ובו טענות לגבי אופן תכנון הפרויקט. על פי הנטען במכתב, הקלת ה"שבס" שאותה אישרה הרשות המקומית לאפריקה-ישראל ואשר מאפשרת את הגדלת מספר יח"ד ב-25% יצרה "תכנון לקוי מאוד תוך פגיעה מהותית וקשה באיכותן הסבירה של הדירות".

זאת, כך נטען, משום ש"הקלת שבס" אשר הגדילה מספר הדירות, מבלי להגדיל את מספר הקומות, הביאה למצב שבו ישנן 5 דירות בכל קומה, כאשר הדירה החמישית היא 'דירה כלואה' עם כיוון אוויר אחד והמרפסת או החלון פונה לקירות או חיפויים. בנוסף, ישנן דירות רבות בהן השירותים והמקלחת ללא חלון הפונה החוצה או למרפסת השירות וכך גם במטבחים לפי תכנון הדירות.

עוד טוענים הזוכים לכשלים שנגרמו בהליך מתן ההקלה. הראשון נובע מכך ששלב פרסום ההקלה להתנגדויות הציבור היה במהלך חודש יולי, בעוד שתוצאות ההגרלה נודעו באוגוסט, באופן שלא אפשר לרוכשים להתארגן ולהתנגד. עוד נטען כי "הוועדה דנה בבקשות להקלות ללא שהייתה בפניה חוות דעת של מהנדס הוועדה כנדרש בתקנות״. מבדיקת מול עיריית הרצליה עולה כי מהנדס העיר הציג בעבר חוות דעת בעל פה, ובמהלך הדיון מחר צפוי להוסיף חוות דעת בכתב המאשרת את התכנון הנוכחי. עם זאת, גורמים המקורבים לראש העיר סיפרו לכלכליסט הלחצים הפוליטיים עשויים להוביל לתכנון מחדש בפרויקט.

לזוכים טענות גם על מבנה התשלום שנקבע לרכישת הדירות, במסגרתו יהיה עליהם להעביר לקבלן סכומים בהיקף של 27% משווי הדירות, חודשים רבים בטרם יקבל הקבלן היתר בנייה. ״הוספת מגרשים לא בשלים תכנונית להגרלות משפיעה גם מבחינה כספית על הזוכים. הזוכים נדרשים לשלם בשלב ראשוני לאחר חתימת ההסכם סכום ששווה ל 27% מסכום הדירה, וזאת כאשר המגרשים יבשילו תכנונית וימסרו לקבלן לבניה בשלב הרבה יותר מאוחר. במקרה של הפרויקט של אפריקה ישראל הזוכים צפויים לחתום על חוזה במהלך החודש הקרוב (נובמבר 2017) כאשר המגרש ימסר לבניה רק עוד שנה (תאריך מסירת המגרש לקבלן הוא 17.10.2018!)״, נכתב.

יש לציין כי ההטבה שלה זוכים מרבית זוכי "מחיר למשתכן" של נטילת עד 90% משכנתא, אינה חלה על פי תנאי התוכנית על דירות בעלות של יותר מ- 1.8 מיליון שקל. בפרויקט אותו בונה אפריקה ישראל קיימות כ-100 דירות בנות שלושה חדרים בעלות של כ-1.6 מיליון שקל, אשר בהן יוכלו הזוכים להעמיד הון עצמי בשיעור של 10% משווי הדירה.

עוד עולה מבדיקת "כלכליסט" כי על אף שתנאי החוזה של אפריקה ישראל אכן מחייבים את משרד הבינוי והשיכון להעביר לידיה את הקרקע בעוד שנה, בפועל צפויה מסירת הקרקע לחברה להתרחש בחודש מרץ 2018 ולא בתאריך הפורמלי שפורסם בחוזה מול משרד הבינוי והשיכון.

זו לא פעם ראשונה שזוכים טוענים נגד פרויקט בתכנית ומעוניינים לשנות את התכנון. לפני פחות מחודש זוכים יצרו תקדים בראשון לציון שפורסם ב"כלכליסט". במסגרתו, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון קיבלה התנגדויות של זוכים בתכנית שנבעו מהוספת יח"ד בהקלת השבס באופן שדומה מאוד לטענות לגבי הנעשה בפרויקט בהרצליה.

תגובת אפריקה ישראל מגורים: "החברה השקיעה למעלה משנה משאבים רבים בתכנון הפרוייקט עד לשלב מתקדם של קבלת החלטת הועדה למתן היתר בתנאים. כמיטב המסורת של שכונות הסביונים בכל רחבי הארץ, "סביוני גליל ים" שבונה אפריקה ישראל מגורים במסגרת "מחיר למשתכן", תעמוד אף היא בסטנדרט התכנון הגבוה הנהוג בשכונות הסביונים. יתרה מזו, התוכניות עומדות בכל הקריטריונים הנדרשים בתנאי מכרז 'מחיר למשתכן' ולאישורי הרשויות והתקנים הנדרשים, ואף שודרגו בהתאם להנחיות עיריית הרצליה. יודגש כי, החברה טרם קיבלה לידיה את העתירה ותתייחס אליה בערכאות המשפטיות המתאימות לכשתתקבל"

תגובת משרד הבינוי והשיכון: "התלונות נבדקו אל מול כלל הגורמים הרלוונטיים, ביניהם ועדת התכנון של העיר הרצליה, אשר אישרה את התכניות. משרד הבינוי והשיכון מחייב את הקבלנים לתנאי מכרז ולתב"ע, לרבות מפרט טכני שנבדק ע"י המשרד ועומד בתנאי 'מחיר למשתכן' כגון מ"ר הדירה ומספר חדרים.באשר למספר כיווני אוויר, שינויים אלה אינם נאכפים במסגרת המכרזים וכלל, יש לציין כי תכנון הפרוייקט אינו שונה במהותו מתכנון דירות דומות בעיר ועומד בכל הסטדנרטים של דירות הנמכרות בשוק החופשי".