עמיתי הפניקס יממנו פרויקט מחיר למשתכן בקיבוץ גליל ים

כספי החוסכים לפנסיה צפויים לממן את פרויקט מחיר למשתכן שיוקם על קרקעות של קיבוץ גליל ים, הסמוך להרצליה. איסתא, בשיתוף עם החברה הקבלנית סלע בינוי, זכתה בסוף 2016 במכרז המדינה לפרויקט בגליל ים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן של משרד האוצר. ההרשמה למכרז יצאה לדרך בסוף השבוע.  

איסתא דיווחה ששתי החברות (איסתא וסלע בינוי) התקשרו עם חברת ביטוח שתממן את הפרויקט דרך מתן מסגרות אשראי להקמה בהיקף של עד 422 מיליון שקל. ל"כלכליסט" נודע שמדובר בחברת הביטוח הפניקס, שהקימה לפני שנה וחצי מחלקה לליווי פרויקטים של בנייה, בדומה למחלקה הקיימת בהראל, באופן שמאפשר לחברות הביטוח דריסת רגל גם בשוק הנדל"ן למגורים. את העסקה הובילה חנה הולנדר, ראש חטיבת האשראי של הפניקס.

מסגרת האשראי למימון הקרקע תהיה בגובה של עד 134 מיליון שקל (80% מעלות הקרקע), בתמורה לריבית שנתית בשיעור של פריים בתוספת ריבית של 0.2%–0.7%. מסגרת אשראי נוספת של עד 15 מיליון שקל תועמד למימון הקמת הפרויקט, ועד 422 מיליון שקל נוספים (בכפוף לכך שכלל הסכומים לא יעלו על 422 מיליון שקל) ישמשו להנפקת פוליסות ביטוח (ערבות מכר) על ידי הפניקס לרוכשי הדירות.

להבטיח את הכסף של הרוכשים

למעשה, מבחינת הפניקס זו ליבת העסקה — במסגרת החוק נדרש הקבלן להעמיד לרוכשים ערבויות לביצוע הפרויקט בהתאם לאבני דרך, ולשם כך הוא נדרש לרכוש אותן מבנק או חברת ביטוח. הרעיון הוא להגן על רוכשים שקונים דירה על הנייר ומשלמים מקדמה, להבטיח את הכסף ששילמו למקרה שבו הקבלן נקלע לקשיים.

העמלה שתקבל הפניקס עבור הערבות היא 0.02%–0.06%, ועוד פרמיה בשיעור שנתי של 0.3%–0.8% לכל פוליסה לרוכשים שתוצא על ידי הפניקס — מתוך הסכום המובטח על ידי הפוליסה.

מבחינת הפניקס, ערבויות חוק המכר הן מקור הכנסה בטוח, שכן כאמור הוא מבוסס על התקדמות הפרויקט, והן חלופת השקעה סולידית, למשל מול השקעה באג"ח ממשלתיות. רק חברת ביטוח או בנק יכולים להעמיד ערבות שכזו, ואילו בתי השקעות שלא מחזיקים ברישיון מבטח לא יכולים לעשות זאת ונמצאים בעמדת נחיתות.

בחירה לא טריוויאלית עבור הפניקס

מבחינת הפניקס, הבחירה בפרויקט לא טריוויאלית. מדובר באחד הפרויקטים המבוקשים של מחיר למשתכן בשל המיקום, והוא צפוי ליהנות מביקוש גבוה בזכות הנחה גבוהה על מחיר הקרקע, שעשויה להגיע למאות אלפי שקלים לרוכש. חשיפת הפניקס היא בעיקר לקריסת הקבלן.

איסתא נכסים (חברה־בת של איסתא) וסלע בינוי זכו במכרז לאחר שהציעו מחיר של 13,774 שקל למ"ר, לא כולל מע"מ. המתחם שבו זכו מורכב מחמישה מגרשים בשטח כולל של 14 דונם, ואיסתא וסלע צפויות לשלם לרשות מקרקעי ישראל 117 מיליון שקל עבור הקרקע, 41 מיליון שקל הוצאות פיתוח ו־7 מיליון מס רכישה.

איסתא והפניקס שיתפו פעולה בעבר. בסוף מרץ חשף "כלכליסט" שהפניקס "חטפה" לבנק הפועלים עסקת מימון מול איסתא ופתאל להעמדת הלוואה של 200 מיליון שקל לרכישה משותפת של שלושה בתי מלון בקפריסין.

חנה הולנדר ראש חטיבת אשראי הפניקס צילום: נמרוד גליקמן