בלעדי לכלכליסט
ריב בין שכנים על 12 מ"ר שינה את חוקי הבנייה ברמת גן
החלטה של ועדת הערר המחוזית קובעת כי התיקון האחרון לתמ"א, שמעניק הקלות רבות, אינו תקף ברמת גן. ההחלטה תהווה מכה קשה ליזמי תמ"א 38 בעיר שיצטרכו לשלם עכשיו היטלי השבחה לא מתוכננים על פרויקטים שכבר מצויים בבנייה
מחלוקת בין דיירים ברמת גן בנוגע להיקף זכויות הבנייה שכל אחד מהם יקבל במסגרת פרויקט תמ"א 38 שקודם בבניין שהם גרים בו הובילה בסופו של דבר להחלטה דרמטית של ועדת הערר המחוזית, שדנה בנושא. על פי ההחלטה, שהתקבלה בשבוע שעבר, תיקון 3א' לתמ"א 38 - תיקון שאושר לפני שנה ומגדיל משמעותית את זכויות הבנייה במקרים של הריסה ובנייה מחדש - למעשה כלל אינו חל על רמת גן.
זו החלטה משמעותית לענף תמ"א 38 כולו, שכן מיום שאושרה התוכנית לחיזוק מבנים, היתה רמת גן העיר שבה קודם המספר הרב ביותר של פרויקטים. את ההחלטה נימקה הוועדה בראשות עו"ד תמר עיני ורדון בכך שעל רמת גן חלה כיום תוכנית הקובעת את אופן מימוש התמ"א ברחבי העיר - תוכנית ג/30, וכי על הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן להמשיך לפעול על פיה, ולא על פי הוראות תיקון 3א'. הסיבה לכך, נקבע, היא כי על פי סעיף 23 לתמ"א, לוועדת התכנון העירונית שמורה הזכות לקדם תוכנית בנוגע לאופן שבו יש ליישם את התמ"א בשטח שיפוטה, ולאחר שתוכנית זו נכנסת לתוקף - הוראותיה גוברות על זכויות הבנייה שמעניקה תמ"א 38, אשר זהות בכל רחבי הארץ. עוד נכתב בהחלטה כי עיקרון זה של עליונות התוכנית המקומית על הזכויות שמקנה התמ"א, לא שונה גם לאחר אישור תיקון 3א.
מסכסוך שכנים לעיקרון
הסכסוך שהוביל בסופו של דבר להחלטה החל לפני שנתיים במחלוקת קניינית בין דיירים בבניין של 3 קומות ברחוב השר משה בעיר. ב־2013 חתמה חברת "ראדקו תמ"א 38" עם בעלי שש הדירות הסכם להקמת פרויקט תמ"א 38 במסלול להריסה ובנייה מחדש. על פי ההסכם החברה היתה אמורה להרוס את הבניין ובמקומו לבנות בניין חדש של 9 קומות, ובו 21 דירות: 6 לדיירים הוותיקים, ו־15 שתכננה למכור. הוועדה המקומית אישרה את התוכנית במאי 2015. אבל באוקטובר של אותה שנה אחד מבעלי הדירות הגיש עירעור לוועדת הערר של מחוז תל אביב, בטענה כי 12 מ"ר נוספים שצפוי אחד השכנים לקבל, בנוסף ל־12 מ"ר שקיבלו כל הדיירים, בנימוק שהוא בעל זכויות בגג הבניין, לא מגיעים לו, משום שפלש לגג המשותף. ועדת הערר קבעה כי המחלוקת אינה רק קניינית, וקיימה דיון עקרוני על זכויות הבנייה שאישרה הוועדה המקומית.
ראש עיריית רמת גן ישראל זינגר. ההחלטה בתמיכת העירייה
תוכנית ג/30 נכנסה לראשונה לתוקף ב־2010, ותוקפה הוארך על ידי הוועדה המחוזית ב־2015. התוכנית אושרה זמן קצר לאחר אישור תיקון 2 לתמ"א, שהעניק תוספת של 1.5 קומות בפרויקטים לחיזוק מבנים. בוועדה המקומית שבה ביקשו לעודד פרויקטים מסוג זה, החליטו לאפשר זכות לבניית קומה נוספת - 2.5 קומות בסך הכל. לאחר מכן, אושרו שני תיקונים נוספים - 3 ו־3א' אשר הגדילו את היקף זכויות הבנייה התמ"איות שפטורות מהיטל השבחה משמעותית, אף מעבר לאלה של ג/30.
אך על פי החלטת הוועדה, התיקונים לא רלוונטיים, ויש להמשיך ולחשב את היקף הזכויות כתוספת של קומה אחת, בנוסף לזכויות שהעניק תיקון 2 לתמ"א, שהיה תקף בעת אישור תוכנית ג/30.
העירייה בעד, היזמים נגד
הכרעה זו תאפשר לעירייה לגבות היטל השבחה על חלק ניכר מזכויות הבנייה שתאשר ליזמי תמ"א 38 בהיקף של 2.5 קומות. פסק הדין התקבל בתמיכת עיריית רמת גן ולאחר שוועדת הערר התייעצה אתה. בעירייה מבהירים כי אין הבדל מהותי בהיקף זכויות הבנייה שהם מאשרים לעומת תיקון 3א', אך מודים כי הם שמחים על ההחלטה שתאפשר להם לגבות היטל השבחה, ו"בלי היטלי השבחה, לא נוכל להשקיע בתשתיות".
הנפגעים העיקריים הם בניינים של 3 קומות ויותר, משום שהתיקונים המאוחרים לתמ"א 38 מאפשרים להוסיף להם עוד 3.5 קומות בפטור כמעט מלא מהיטל השבחה, בתמורה לחיזוקם מפני רעידות אדמה. לעומת זאת ההחלטה של ועדת הערר מאפשרת לכל היותר להוסיף לכל בניין 1.5 קומות בפטור מהיטל השבחה. מדיניות זו של עיריית רמת גן תאפשר להוסיף עוד 2.5 קומות, אבל ההבדל הוא שעל התוספת הזאת העירייה תוכל לדרוש היטל השבחה מלא - על 2.5 מתוך 3.5 הקומות.
יזמים טוענים כי ההחלטה תגרום לעצירת פרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. לדברי היזם של הבניין המדובר אבי נאור, מנכ"ל ראדקו: "החלטת הוועדה תביא לכך שהשקעה של ארבע שנים ומיליון שקל בפרויקט עלולים לרדת לטמיון, משום שהוא הפך ללא ריווחי". לדברי עו"ד ישי איצקוביץ' "התוצאה של הפסיקה מעניקה לעירייה דרך לגבות היטל השבחה, בעיקר מכוח תקנות התכנון והבנייה. זו מכה קשה לתמ"א 38, שכן היא תגביר את אי הוודאות".
