מינואר: אלפי בעלי מספר רב של דירות יזכו בהטבת מס בשווי כולל של מיליארדי שקלים

הטבת מס שנחקקה אמנם לפני ארבע שנים, אך תיכנס לתוקף רק בעוד חודשיים, עשויה לסייע למשרד האוצר במאמציו לשחרר דירות מבעלי מספר רב של דירות ולהוציאן לשוק. זאת קרוב לחצי שנה לאחר המהלומה שספגו שר האוצר משה כחלון ופקידיו, כאשר בג"ץ החליט לבטל את החוק להחלת מס על ריבוי דירות ולהשיבו לדיונים חוזרים בוועדת הכספים של הכנסת. במסגרת ההטבה צפויים בעלי מספר רב של דירות, שיבקשו למכור אותן, לזכות בהנחה של עשרות אחוזים על מס השבח - הנחה שעשויה להגיע למיליוני שקלים לאדם ולמיליארדי שקלים במצטבר.

מדובר באחד הסעיפים שנחקקו במסגרת הרפורמה במיסוי מקרקעין שהוביל יאיר לפיד, שכיהן כשר האוצר ב־2013. גם אותה רפורמה נועדה לעודד שחרור דירות שנרכשו כהשקעה ובו־בזמן לצנן את ההמשך המאסיבי של רכישת דירות בידי משקיעים. הרפורמה נכשלה בזמנה מלעמוד ביעדיה, אולם סעיף שנכנס לתוקפו רק כעת עשוי להביא להשפעה מאוחרת של אותו מהלך.

מס השבח הוא המס שאותו משלם בעל דירה בעת מכירתה, על עליית השווי שלה מהיום שבו הפך לבעליה ועד ליום מכירתה. מהמס פטורים בעלי דירה יחידה, והוא חל על מוכרים שבחזקתם דירה אחת נוספת לפחות, כלומר משקיעים. בצורתו המלאה עומד המס על 25% מהשבח הריאלי. לדוגמא, במסגרת עסקה למכירת דירה שנרכשה לפני עשור במיליון שקלים, סכום אשר בהצמדה למדד שוויו כ-1.2 מיליון שקלים כיום, ונמכרת כעת ב-2.2 מיליון שקלים - השבח הוא מיליון שקל. במקרה זה יחויב המוכר במס שבח על סך 250 אלף שקלים. מדובר בסכום לא מבוטל שבאופן טבעי מהווה חלק חשוב בשיקולי בעל הדירה אם למכור אותה.

ערב הרפורמה ב-2013, יכלו בעלי מספר דירות לזכות בפטור מלא מהמס אחת לארבע שנים. הרפורמה ביטלה את הפטור, אך העניקה הטבה גדולה אף יותר. החוק החדש איפס את השבח לחלוטין החל מ-1.1.2014, וקבע כי לאחר מכן יוכלו בעלי המספר הרב של הדירות למכור דירות נוספות – אך לא בפטור מוחלט כי אם במס מופחת. שיעור המס המשולם נקבע לפי היחס בין התקופה שחלפה החל מכניסת החוק לתוקף – 1.1.2014, לכלל תקופת הבעלות בנכס. מי שמכר ב-1.1.2014 זכה בפטור מוחלט ממס, אך הורות המעבר אפשרו למשקיעים לנצל הטבה זו עבור שתי דירות בלבד, וזאת עד ה-1.1.2018. החל מתאריך זה, לא מוגבלים בעלי המספר הרב של הדירות במספר הדירות שימכרו.

כך למשל במקרה שבו מחליט אדם למכור את נכס שבו החזיק במשך 20 שנה ביום כניסת התקנה החדשה לתוקף, ה-1.1.2018, יחויב בחמישית בלבד מהמס המלא שאותו היה עליו לשלם, לפי החשבון של 4 שנים שחלפו מאז ה-1.1.2014, חלקי כל תקופת הבעלות – 20 שנה. בהתחשב בעליות המחיר החדשות שחלו בשוק הדירות בעשור האחרון, הרי שמדובר בהטבת עתק בשווי של מאות אלפי שקלים.

מעבר לעובדה שמדובר בהטבת עתק, משמעות נוספת היא, כי ככל שימתין המשקיע עד למכירת הדירה, שיעור ההטבה יפחת. אם יעשה זאת, נניח בעוד שנתיים, ב-1.1.2020, הרי שאז כבר יעמוד המס שיהיה עליו לשלם על 6 חלקי 22 מהמס המלא שהיה עליו לשלם על השבח, וכן הלאה.

"הליך איטי של היפרדות ממאגר הדירות"

כעת נשאלת השאלה כמה דירות צפויות להיות מושפעות מההטבה. על פי נתוני רשות המסים שפורסמו לפני מספר חודשים בהקשר לדיוני מס דירה שלישית, ישנם כיום כ-7,000 אזרחים ישראלים המחזיקים ב-5 דירות ומעלה, מהם כ-400 הנם בעלי למעלה מ-10 דירות. על פי נתונים שפרסם באותה העת משרד האוצר, היו אמור מאגר של כ-50 אלף דירות בשוק בסך הכל להיות מושפע מהמס על ריבוי הדירות, וזהו אותו המאגר שבעליו יוכלו ליהנות מההטבה שמעניקה להם כעת המדינה. המשמעות היא כי גם אם יחליטו בעליהן של עשרת אלפים מהדירות בלבד לנצל את ההטבה, ואלה יזכו כל אחד בהנחה ממוצעת של כ-200 אלף שקל על מס השבח עבור כל דירה, הרי שמדובר יהיה בהטבה כוללת של שני מיליארד שקל. 

שמאי המקרקעין אהוד המאירי צילום: עמית שעל

"לאורך השנים, רוב רכישת מגרשים לבנייה מבעלים פרטי על ידי קבלנים, נעשתה בדרך של 'עסקת קומבינציה' לפיה בעל הקרקע הפרטית מקבל תמורת מכירת המגרש כ 40% – 50% ממספר הדירות שייבנו", אומר שמאי המקרקעין אהוד המאירי. "כלומר, בתום הבנייה יכול היה למצוא עצמו אותו בעל קרקע עם כמות של 10 ואף 20 דירות. חלק מאותם בעלי הדירות שביקשו למכור את הדירות שברשותם המתינו 4 שנים בין עשקה אחת לשניה על מנת לזכות בפטור ממס".

באופן טבעי, מסביר המאירי, מדובר היה בהליך איטי של היפרדות ממאגר הדירות: "לדוגמה, אם בעל מגרש קיבל בתמורה 10 דירות הוא היה צריך למכור הדרגתית לאורך 40 שנה כדי לקבל פטור ממס על כל הדירות. אולם כעת, החל מ 1.1.18 יוכל אותו בעל דירות למכור את כל הדירות במס מוטב".

עוד מעריך המאירי כי לכניסת ההטבה החדשה לתוקף, עשוי להיות אפקט דומה לזה שהיה אמור לייצר מס ריבוי דירות – לו היה נחקק. "ייתכן מאד שבעוד מספר חודשים במשרד האוצר יגלו כי בחוק שניסו לקדם בכזו אינטנסיביות במהלך השנה האחרונה, אין עוד צורך", העריך.

אך לא כולם תמימי דעים עם דעתו של המאירי בנושא. "חוק מס ריבוי דירות כלל גם גזר – הטבה כספית למוכרים, אבל גם מקל בדמות מס חדש למי שירצה לשמר את הדירות שברשותו. כעת עם כניסת המס המוטב לתוקף, נשאר רק הגזר, וכלל לא בטוח שהוא יספיק", מעריך עו"ד אבישי מלכא המתמחה בסוגיות של מיסוי מקרקעין. "כדי שבעלי הדירות, שמדכירים כיום את דירותיהם בתשואה נאה, ואשר נהנו מעליית הערך, יחליטו למכור את הדירה ולנצל את הטבת המס, הם צריכים לדעת שיש להם אופציית השקעה אטרקטיבית יותר. האם זה המצב? אני כלל לא בטוח".

יתרה מזו, מזהיר עו"ד מלכא כי מצב אשר בו יחליט בעל מספר רב של דירות למכור את מספר רב של דירות בתוך זמן קצר, עשוי להוביל את רשויות המס לראות את העסקות כ"עסקות אקראי", כלומר עסקות שמבוצעות על ידי בעל עסק בתחום הנדל"ן, ולמסותו בהתאם, כולל גביית מס הכנסה בשיעור של עשרות אחוזים מרווחיו. "מדובר בסיכון שלוקח על עצמו כל מי שמבצע עסקות מכירה או רכישה תכופות בתחום הנדל"ן. בשלב מסוים רשות המסים שואלת את עצמה האם לא מדובר ביזם בכיסוי של משקיע. ישנם מבחנים שנקבעו בפסיקה על מנת להגדיר זאת".