שוק השכירות בהמתנה: בתל אביב כבר אימצו את מס דירה שלישית

האם חוק מיסוי לדירה שלישית כבר משפיע על שוק השכירות? מניתוח "כלכליסט" של נתוני הלמ"ס לחודש יולי ונתוני אתר מדלן עולה כי לעת עתה שוק השכירות לא מציג עלייה משמעותית במחירי השכירות בהשוואה לשנים האחרונות. מתברר כי החשש שבריחת המשקיעים תוביל לעליית מחירי השכירות לא התממש. אך ישנן ערים, במיוחד באזורי הביקוש כמו תל אביב ואשדוד, שבהן מחירי השכירות עולים, אך ההסבר לכך הוא מחסור בהיצע וביקוש גבוה באזורים הללו.

ייתכן שבקרוב תורגש עלייה במחירי השכירות בעקבות מכירות המשקיעים כתוצאה מהאפשרות שאכן יחוקק חוק מיסוי דירה שלישית, שמצוי בהמתנה לאחר שבג"ץ החזיר אותו לוועדת הכספים; והן בשל ההמתנה לדירות של זכאי מחיר למשתכן, שמתגוררים בינתיים בשכירות ועשויים להעלות את הביקוש בשוק הזה.

מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עולה כי בממוצע ארצי מחירי השכירות מתחילת השנה (בחודשים ינואר־יולי) עלו בשיעור של 1.3%; כאשר בתקופה המקבילה בשנה שעברה המחירים עלו ב־1.5%. ובסיכום 2016 מחירי הדיור עלו ב־1.4%.

הריבית במשק, שירדה לאחר המשבר ב־2008, הובילה משקיעים לרכוש דירות. אלה הפיקו עבורם השבחת הון משמעותית ותשואה מהשכרת הדירות - כאשר על פי אתר מדלן בעשור האחרון מחירי הדירות זינקו בשיעור של 137%.

אמנם לאורך השנים התשואה משכירות רשמה ירידה, אך עדיין ההשקעה בנדל"ן משתלמת יותר מהשקעות סולידיות כמו אג"ח ממשלתי: בדו"ח היציבות הפיננסית של בנק ישראל מחודש יוני השנה הוצג כי התשואה על דירה ממשיכה לרדת אך גם התשואה על אג"ח ממשלתיות - והפער בתשואה מדירה עדיין משמעותי: 2.4% "דבר שעשוי להסביר מדוע ההשקעה בדירות עדיין אטרקטיבית", נכתב בדו"ח בנק ישראל.

שכונת יד אליהו בתל אביב. מחיר השכירות עלה ב־2.3% צילום: אוראל כהן

בולמוס הרכישות בעקבות הורדת הריבית הוביל לזינוק במחירי הדירות, אולם מכיוון שמרבית הדירות שנקנו הושכרו, נהנה שוק השכירות מהיצע גבוה יחסית, ולכן מחירי השכירות לא עלו משמעותית, כפי שעלו מחירי הדיור. העלאת מס הרכישה ביוני 2015 ציננה את שוק המשקיעים. על פי יואל נוה, הכלכלן הראשי במשרד האוצר בסקירתו מהחודש, הוא מציין כי בשנה שקדמה להעלאת מס הרכישה משקל המשקיעים בסך הדירות שנרכשו עמד על 28% ולאחר העלאתו, כבר בחודש אוגוסט 2015, שיעור המשקיעים ירד ל־21%.

למרות מאמצי כחלון

מאמציו של שר האוצר משה כחלון להוציא את המשקיעים משוק הנדל"ן נועדו לצנן את מחירי הדירות למכירה אך עלולים לבוא על חשבון שוק השכירות בשתי דרכים: על ידי צמצום היצע הדירות ועל ידי הוספת מסים שיגולגלו על השוכרים. למס הרכישה, נוסף מס דירה שלישית, שאושר בכנסת בדצמבר 2016, וגם משפיע על פעילות המשקיעים. על פי סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר לרבעון השני של השנה, המשקיעים מכרו ברבעון זה 6,500 דירות. המשמעות היא שמאז העלאת מס הרכישה וחוק מיסוי דירה שלישית, משקיעים מכרו דירות אך טרם נרשמה השפעה משמעותית על מחירי ההשכרה, פרט לאזורי הביקוש, שבהם כאמור קיים מחסור. כן יש משקיעים שכבר גלגלו את המסים החדשים על השוכרים, מה שגרם לעליית מחירי השכירות באזורי הביקוש.

עליית הריבית על המשכנתאות בשנה וחצי האחרונות, שהחלה להתייצב לאחרונה, גם השפיעה ועודדה את המשקיעים לעצור את הרכישות, ובכך התרחב היצע הדיור להשכרה. נוצר אם כן מצב של אי ודאות הנוגע למחירים העתידיים בשוק השכירות.

אורי גרינפלד, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות פסגות, מופתע מהנתונים: "ציפינו לראות האצה בשוק השכירות אך נרשמה האטה וזה מפתיע גם אותנו. יש פחות משקיעים בשוק, אמורים להיות היצע שקטן ופחות דירות להשכרה. אך גם משקיע שלא מוכר את הדירה היה צפוי שיעלה את שכר הדירה וישית את המס על השוכרים. כנראה שהגענו לרף פסיכולוגי או לגבול מסוים של עליות מחירים".

ת"א: הבועה שלא תתפוצץ

מנתוני הלמ"ס לפי פילוח למחירי השכירות בערים בשני הרבעונים הראשונים של 2017, עולה כי מחיר השכירות בתל אביב עלה ב־1% בלבד. ב־2016 מחירי השכירות בתל אביב ירדו בשיעור של 1.5% וב-2015 ירדו בשיעור של 1.4%.

על פי ניתוח מדלן עבור "כלכליסט" בשכונת לב העיר מחיר דירת שלושה חדרים בממוצע בחודשים יולי 2016־2017 הוא 7,100 שקל, עלייה של 6% מהתקופה המקבילה אשתקד; בשכונת יד אליהו המחירים עלו בשיעור של 2.3% תוך שנה, ומחירי השכירות הממוצעים כיום שם הם 4,400 שקל לדירות שלושה חדרים.

לדברי שירלי ורנר, זכיינית רי/מקס אושן תל אביב: "בכל אחת מהשכונות בתל אביב נרשמה עלייה של כמה מאות שקלים בשכירות. לב העיר הוא אזור סופר־מבוקש שכל חדר בו עולה בממוצע 2,300 שקל. חניה מקפיצה את מחירי הדירות ומתומחרת כתוספת של עד 1,000 שקל, תלוי באזור. בעלי נכסים מעלים מחיר כי הם חיים את הבועה התל־אביבית שלא תתפוצץ לעולם; בסוף הדירות מושכרות".

ירושלים: פחות תושבי חוץ

על פי הלמ"ס במחצית הראשונה של 2017 מחירי השכירות בירושלים עלו בממוצע ב־0.5%, ובתקופה המקבילה אשתקד המחירים עלו ב־0.4%. אך ב־2016 המחירים ירדו בירושלים ב־0.3% נוכח ירידת השכירות לקראת סוף השנה.

על פי ניתוח מדלן בשכונות שנדגמו בירושלים בחודשים יולי 2017־2016 מחיר דירת שלושה חדרים עמד בממוצע על 5,500 שקל בשכונה המבוקשת רחביה, ו־3,500 שקל בשכונת קריית יובל הידועה במחירים יותר נמוכים. בנוסף, ועל פי ניתוחם בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה המחירים לא השתנו.

צילום: אוראל כהן

ליאורה להיס, יועצת נדלן באנגלו סכסון ירושלים הסבירה את הקיפאון במחיר בשנה האחרונה בירידה של ביקוש מצד תושבי חוץ. לטענתה "השוק מבולבל. תושבי חוץ פחות באים וגם בגלל הממשלה והחלטות כלפי משקיעים. בעלי בתים שהשכירו חדרים ב־8,000 שקל יורדים פתאום ל־5,000 שקל".

חיפה: דירות ריקות

בחיפה על פי הלמ"ס מחירי השכירות עלו במחצית השנה בשיעור של 0.2%, בהשוואה לעלייה של 0.9% בתקופה המקבילה אשתקד. בנוסף, ב־2016 מחירי השכירות בחיפה לא השתנו, ובמדלן הראו כי יש שכונות בחיפה שבהן המחירים אפילו ירדו: בשכונת אחוזה על הכרמל שנחשבת יוקרתית המחירים ירדו בשיעור ממוצע של 3% ועומדים על 3,200 שקל בממוצע לדירת שלושה חדרים, ובשכונת הדר הכרמל השכירות נותרה ללא שינוי בשנתיים האחרונות: 2,300 שקל לדירת שלושה חדרים.

"שוק השכירות החיפאי בעייתי כיום. לאנשים לא היה מה לעשות עם הכסף בגלל הריבית הנמוכה וכך עלה מספר הדירות להשקעה בחיפה", מסביר דרור אלוני, זכיין אנגלו סכסון חיפה. "רבים קנו דירות באזורים הזולים של העיר, כמו למשל בשכונת הדר או ברמות רמז הסמוכה לטכניון. ונוצר היצע רב של דירות להשכרה וקשה לאנשים להפנים שהמחירים ירדו. כיום דירות עומדת הרבה זמן להשכרה ויש צורך להגמיש את המחיר. בשכונה החדשה, נאות פרס, בנו מאות דירות שנרכשו להשקעה ואין הרבה שמחפשים לגור שם. לדעתי המחירים יירדו בעתיד באזור בשיעור של כ-10%".

אשדוד: מחסור בדירות

באזור הדרום על פי נתוני הלמ"ס, השכירות עלתה בממוצע בשיעור של 1.4% במחצית הראשונה של 2017 לעומת 0.3% בתקופה המקבילה אשתקד. ב־2016 המחירים

בדרום עלו בממוצע בשיעור של 2.5%, גבוה בהשוואה לממוצע הארצי.

מהניתוח שביצעו מדלן עולה כי באשדוד נרשמו עליות מחירים בשנים האחרונות בשיעור גבוה משמעותית משאר חלקי הארץ. ברובע ד' באשדוד המחירים זינקו במהלך יולי 2017־2016 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד בשיעור של 2.9% ושנה קודם לכן בשיעור של 9.4%. ברובע י"ב בעיר בכל שנה המחירים עלו בשיעור של 7%.

"בשנים האחרונות היקף הבנייה החדשה באשדוד היתה מצומצמת יחסית. כך, בעוד ששיעור הגידול במספר הדירות באשדוד בשנים 2016־2010 עמד על 7%. אבישי קהלני מאתר מדלן והוסיף כי "הסכם הגג שנחתם החודש בין הרשות המקומית לממשלה מסמן שינוי בכל הקשור לגידול במספר הדירות. במסגרת ההסכם צפויות להיבנות מעל ל־45 אלף דירות חדשות כאשר כ־10,000 דירות יוקצו לתושבי אשדוד במטרה למנוע הגירה שלילית".

בבאר שבע על פי מדלן נראה כי בשכונה ג' הפונה לסטודנטים נרשמה יציבות וללא השתנות במחירים בהשוואה שבין יולי 2017־2016 ליולי 2016־2015, ומחירי שכירות ללא שינוי נרשמו בשנה זו גם בשכונת רמות בה מתגוררת משפחות.