חוק פיצול בתים אושר לקריאה שנייה ושלישית: אין חובה לבנות ממ"ד

חוק פיצול דירות אושר בוועדת הרפורמות בראשות ח״כ רחל עזריה לקריאה שנייה ושלישית במליאת הכנסת. בדיון היום (ג׳) הוכנסו שינויים כך שלא יהיה אילוץ לבנות ממ״ד בבתים שיפוצלו ובהם אין כיום ממ״ד. המושבים והקיבוצים לא יורשו לפצל דירותיהם, מלבד יישובים שגרים בהם מפוני גוש קטיף - שיוכלו לפנות למועצת מקרקעי ישראל שתבחן זאת. ההצבעה במליאת הכנסת צפויה להתרחש כבר בתחילת שבוע הבא.

החוק קובע הוראת שעה לחמש שנים במסגרתה הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה יחויבו לאשר הוספת יחידת דיור אחת להשכרה בבית צמוד קרקע בתוך המבנה הקיים (פיצול יחידת דיור לשתי דירות ללא תוספת בנייה). הצעת החוק לפיצול בתים הוצעה על ידי שר הכלכלה, אלי כהן, ולאחר מינויו חתום ח"כ רועי פולקמן על הצעה.

ביוזמתו של ח"כ רועי פולקמן (כולנו), נשאר הסעיף המדבר על רכיב השכירות שאומר שהדירות שנוספו עקב הפיצול יהיו מיועדות לשכירות בלבד ולא יוכלו להימכר גם אחרי 10 שנים - כפי שהוצע במהלך הדיונים. ח"כ פולקמן מסר: "זה עתה העברנו את ׳חוק שכירות הוגנת׳ ואנחנו ממשיכים לדאוג גם בחוק פיצול דירות לשני מיליון השוכרים בישראל. הסעיף הזה נותן פתרונות נוספים לשוכרים ומגדיל את התחרות".

אלי כהן צילום: עמית שעל

במסגרת החוק לא נכללים המושבים והקיבוצים נוכח הגבלות גודל האוכלוסייה במגזר החקלאי (תחת לוח 2 בתמ״א 35). מדובר ברצון מנהל התכנון שלא לצופף את אזורי ההתיישבות החקלאיים בישראל. תוך שמדובר בתכנית מתאר שהוכנה במשך שנים רבות ומגבילה במגזר החקלאי את מספר יח״ד שניתן להקים בכל מושב או קיבוץ. לכן תנועות המושבים והקיבוצים התנגדו בתחילה להיכלל בחוק מחשש להורדת מספר יח״ד בשטחם, ולאחר מכן הציעו פשרה שלא התקבלה ונידונה רבות בדיונים האחרונים. כמו כן, לאחרונה אושר למושבים פיצול הנחלה השלישית והיו טענות לחוסר צדק חלוקתי אם יתאפשר עבורם הפיצול בחוק שאושר בנוסף לפיצול הנחלה.

עם זאת, הוצהר לפרוטקול הוועדה במהלך הדיון כי רשות מקרקעי ישראל תמליץ למועצת מקרקעי ישראל למתן הטבות למפוני גוש קטיף. המושבים בהם נקלטו קהילות המפונים יוכלו לנסות ולפנות למועצה הארצית לצורך הגדלת מכסת יח״ד המותרת ביישוב. העובדה שהיישוב כולל מפונים תילקח בחשבון בהחלטת המועצה

ישנם יישובים שקלטו קהילות שלמות של משפחות מהיישובים המפונים בגוף קטיף. המושבים והיישובים הקהילתיים הסמוכים לאשקלון: תלמי יפה, בת הדר, קיבוץ מבקיעים, יד בנימין וניצן. כמו כן, מפונים נקלטו גם בקיבוץ פלמחים ובקיבוץ נווה ים. יו״ר הוועדה עזריה אמרה במהלך הדיון כי בעניין היישובים בהם מפוני גוש קטיף ״מדובר רק במצב בו קהילה קלטה קהילה. יש צורך לשקול את נושא הקהילה עצמה ואני סומכת על מנהל התכנון והמועצה הארצית בבדיקות האלה״.

יו״ר הקואליציה, ח״כ ביטן הציע להחיל את החקיקה על מרתפים, בהם מבוצע לרוב הפיצול. הוכרע בחקיקה כי ניתן יהיה להפוך שטח שירות לשטח עיקרי בפיצול. המשמעות היא שיהיה ניתן להשתמש במרתף לחלק מהפיצול וזאת רק בתנאי שהוא עומד בתנאים ראויים למגורים.

עוד הוכרעה בדיון סוגיית הממ״ד בדירות שיפוצלו, כך שלא תהיה חובה לבנות ממ״ד בדירות שיפוצלו. פיקוד העורף יוכל לדרוש שיפורי מיגון בדירה בה קיים ממ״ד.

ח"כ רחל עזריה צילום: יוסי אלוני

היטלי ההשבחה וגודל הדירה המפוצלת

על פי החוק וההחלטה שהתקבלו כבר בדיונים הקודמים, מי שיבקש לפצל את דירתו ישלם בעת הגשת הבקשה להיתר שליש מסך היטל ההשבחה שהיה עליו לשלם על פיצול הנכס קודם החקיקה. שליש נוסף מסך היטל ההשבחה ישולם בעת מכירת הנכס שפוצל. במקרה שאדם לא ימכור את הנכס המפוצל הוא לא ישלם את השליש הנוסף.

היטל השבחה משולם בגין עליית שווי הנכס כתוצאה משינויים תכנונים שבוצעו בנכס. במרבית המצבים שיעור המס הוא כמחצית מעליית השווי של השינוי התכנוני שבוצע בנכס.

עוד לפי הצעת החוק, גודל הדירות לאחר שיפוצלו לא יהיה קטן מ־45 מ"ר וכל דירה תכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדים. שטחה של הדירה המפוצלת בשלמותה לא יפחת מ־120 מ"ר. בנוסף, דירה שפוצלה תשמש להשכרה בלבד או למגורי קרובים.

מראשית החקיקה הערכות הן לתוספת של 250 אלף יח״ד

בראשית החקיקה, עוד כשהשר אלי כהן היה חתום על הצעת החוק, הוא העריך שהחוק יוביל לתוספת של 250 אלף יח״ד לשוק הדיור לאורך זמן. הערכותיו של כהן היו בשלב שבו לא דובר על הכללת הקיבוצים המושבים או הבנייה הרוויה, ועדיין מדובר במספר רב של דירות במידה ואכן יתווספו לשוק. החוק יכול היה להיות משמעותי הרבה יותר במידה והיה מוחל גם במושבים ובקיבוצים וגם בבנייה רוויה שהיא בניינים, כפי שניסתה להוביל יו״ר הוועדה עזריה.

החוק כעת מתייחס ומאפשר פיצול רק בבתים צמודי קרקע. כלומר, רק בוילות או דו משפחתיים בערים. לרוב מדובר בשכונות יוקרה כמו צהלה בת״א או ערים בהן רבה הבנייה צמודת הקרקע כמו למשל רמת השרון והרצליה פיתוח. כמו כן, גם בערים כמו אשקלון או חיפה השכונות החזקות עם צמודי הקרקע הן אלה שיורשו לפצל - לעומת הבניינים שבהם החוק לא מאפשר את הפיצול.

הסיבה להתנגדות ולכך שפיצול דירות לא מתאפשר בבניינים היא הרחבה בלתי מבוקרת של האוכלוסייה בערים על בסיס תשתיות קיימות שהובילה להתנגדות הרשויות המקומיות. ההיגיון שבהתנגדותם טמון בבעייתיות בכך שבניין הכולל 15 דירות יהפוך לבניין בן 30 דירות וגודל האוכלוסייה כמעט יכפיל את עצמו,כשהתשתיות ישארו אותו הדבר. סיבה נוספת להתנגדות ראשי הערים היא כי אוכלוסייה אינה מהווה הכנסה מספקת לרשויות המקומיות, ההוצאה בגין תושב היא רבה על אף תשלומי הארנונה. זאת בהשוואה להכנסה משטחי מסחר ותעסוקה.