חוקי הדיור להשכרה לא קורצים ליזמים: "הצעות החוק כיום אינן כלכליות עבורנו"

נראה כי לאחרונה חלה מעין התעוררות חקיקתית בתחום הדיור להשכרה, עם שלוש הצעות חוק שגובשו במטרה לעודד בניית פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. אלא שבניגוד לתוכנית מחיר למשתכן, ששר האוצר משה כחלון מקדם בנחישות, הצעדים הננקטים בתחום הדיור להשכרה מהוססים בהרבה, ואין בהם כדי לפתות יזמים להיכנס לענף הזה, אף שכחלון הקים צוות לבחינת הנושא. "הצעות החוק כיום אינן כלכליות ליזמים. ללא תשואה של 8%-7% בשנה, שום יזם לא יבנה פרויקטים להשכרה ארוכת טווח", אמר ל"כלכליסט" אבנר לוי, יו"ר ארגון הקבלנים תל אביב־יפו־בת ים.

הצעת החוק הממשלתית שמקדמים שר האוצר משה כחלון ושר הכלכלה אלי כהן, להרחבת חוק עידוד השקעות הון, מעניקה הטבות מס מוגדלות ליזמים שישכירו פרויקטים בני יותר מ־30 דירות לפי החלוקה הבאה: לתקופת השכרה לעשר שנים שיעור המס על השבח הריאלי ממכירה או השכרה יהיה 9%, ולתקופה של 15 שנה הוא יעמוד על 7.5% בלבד.

בנוסף לכך מוצע שיופחת מס הרכישה על הקרקע לשיעור של 0.5%, במקום 6%, בפרויקטים שיושכרו ל־15 שנה. הצעת החוק עברה בממשלה ובקריאה ראשונה במליאת הכנסת, ומחר היא צפויה לעלות לדיון בוועדת הכספים. אלא שעל הצעה זו אומר לוי: "התשואה המשוערת מחישובים שביצענו היא כ־3% בלבד וזו תשואה לא כדאית, כאשר המימון עומד על 5%".

אתר בנייה של דירה להשכיר. היזמים מתלוננים על חוסר יכולת להגדיר סיכונים צילום: אוראל כהן

מלבד הצעת חוק זו, גובשו לאחרונה שתי הצעות חוק פרטיות. זו שמקדם ח"כ רועי פולקמן (כולנו) נותנת תוספת בנייה של עד 25% לפרויקטים על קרקעות פרטיות, בתנאי שהפרויקט יושכר לטווח ארוך ובמחיר הנמוך בכ־20% ממחיר השוק לתקופה של 20 שנה, שאחריה יוכל היזם למכור אותו בשוק החופשי. הצעה זו אושרה בוועדת הרפורמות לקריאה ראשונה, והיא זוכה לתמיכת האוצר.

הצעת החוק הפרטית שמקדם ח"כ חיים ילין (יש עתיד), נועדה לקדם מיזמים בפריפריה, ומפחיתה הגבלות על קרנות חברתיות להשקעה בנדל"ן (קרנות ריט חברתיות) שייעדו לפחות 30% מנכסיהן לשכירות ארוכת טווח. כמו כן, לשוכרי הדירות תינתן אפשרות לרכוש את הדירות בהנחה שהיא בגובה מחצית מדמי השכירות שהם שילמו. מחצית מדמי השכירות ייזקפו לזכות ההון העצמי הנדרש לצורך קבלת משכנתא. הצעתו אושרה בוועדת השרים, וצפויה לעלות לקריאה טרומית במליאת הכנסת מחר.

היזמים מצדם טוענים כי הבעיה המרכזית בכניסה לפרויקטים כאלה היא אי הוודאות הרבה בתחום וחוסר היכולת להגדיר את הסיכונים בו. "בשלב הזה ישנה אי ודאות גדולה בחוקים ובכלל בשוק הדיור, וזה לא יהיה נכון להתייחס לרעיונות. כשהדברים יתייצבו ותהיה חקיקה נסתכל על האפשרויות", אמר מיקי זיסמן, מנכ"ל קרדן נדל"ן.

כיום פרויקטים להשכרה ארוכת טווח משווקים על ידי החברה הממשלתית דירה להשכיר. על פי המודל של החברה, הקרקעות הציבוריות משווקות בהנחה, והיזם מקים פרויקט שכולו להשכרה, כש־25% מהדירות מוצעות להשכרה במחיר מוזל לזכאי משרד הבינוי והשיכון. לאחר 20 שנה רשאי היזם למכור את הדירות בשוק החופשי.

בהרצליה גליל ים דירה להשכיר אכלסה פרויקט הכולל 273 דירות, מהן 68 דירות בשכר דירה מופחת ב־20%. פרויקט נוסף יתאכלס בחודש הבא ברמת השרון. מדובר ב־280 דירות, מהן 70 לזכאים. כמו כן ישנם עשרה אתרי בנייה פעילים הכוללים כ־2,800 דירות.

ממשרד האוצר נמסר: "לאחרונה הוקם צוות בנושא שכירות, במסגרתו הועלו מסקנות ביניים המיושמות בימים אלו בשלל הכלים שיש בידי הממשלה. הכלים נועדו לייצר שוק ממוסד לשכירות ולהגדיל את היצע הדירות האלו. ככל שעבודת הצוות תתקדם, נעדכן ביותר פרטים".