ראש העין כמשל: 30 שנה לקח לבנות את שכונת פסגות אפק

הסיפור של שכונת פסגות אפק בראש העין יכול להמחיש מדוע הבנייה בישראל מתארכת כל כך. כדי להבין איך קורה שזמן הבנייה של שכונה מגיע ל־30 שנה, כלומר כפול מהזמן הממוצע — 15 שנים ושמונה חודשים על פי משרד השיכון — צריך להיכנס לפרטים.

המחסור בעתודות קרקע לבנייה באזור המרכז אינו תופעה של השנים האחרונות. לכן כשבאמצע שנות השמונים זוהתה קרקע על הגבעות שמדרום־מזרח לראש העין כעתודת בנייה רלבנטית ואטרקטיבית, היה זה אינטרס של כל הגורמים לקדם את הבנייה בה. רק היום, 30 שנה אחרי, מתבצעת בפועל הבנייה של שכונת הענק, שבסיומה תכיל 16 אלף יחידות דיור ותאכלס 60 אלף תושבים.

גם ה"בולדוזר" לא הזיז

בשנת 1990 הופקדה תוכנית ראשונה בוועדת התכנון המחוזית מרכז, אולם היא זכתה להתנגדויות רבות מצד ארגוני סביבה, שטענו כי מדובר בריאה ירוקה שבה שוהות חיות בר שצריך להגן עליהן, ולכן לא קודמה במשך יותר מ־15 שנה. באופן אבסורדי, ראש העין, שבשטחה נמצאת שכונת פסגות אפק, שיחקה באותה התקופה תפקיד מרכזי בניסיונות להגדיל את מלאי הדירות באזור המרכז כחלק מהמענה לעלייה הגדולה מברית המועצות בתחילת שנות התשעים. עם זאת, למרות מאמצי הבנייה המוגברים באותן שנים ולמרות תואר ה"בולדוזר" שהודבק לאריאל שרון, שהיה אז שר הבינוי, תוכניות בנייה בראש העין קודמו, והעיר אף שילשה את מספר תושביה, אך הבנייה בפסגות אפק לא התקדמה.

מאחר שמדובר באחת השכונות הגדולות שתוכננו אי פעם בישראל, היא חולקה לשישה רבעים בתחילת שנות האלפיים, וכל רובע תוכנן באופן עצמאי ונשאר מקושר לרבעים הנושקים לו אך לא תלוי בהם. מבני הציבור ושטחי המסחר חולקו בין הרבעים השונים כדי שבסופו של דבר הם יספקו את הצרכים של הרשות המקומית והדיירים העתידיים.

בשנת 2005 התבצע התכנון המפורט של שני הרבעים הראשונים. התכנון של רבעים A ו־C קודם על ידי מינהל מקרקעי ישראל (רשות מקרקעי ישראל היום), רובע B תוכנן על ידי יזמים פרטיים, ואת שאר הרבעים קידם משרד הבינוי והשיכון. התוכנית, ששופרה והותאמה לתנאים ולצרכים של אותה העת, הופקדה מחדש להתנגדויות בוועדה המחוזית מרכז בשנת 2007, זאת למרות החלטה אסטרטגית שהתקבלה בממשלת אולמרט שלפיה יש לעצור את התכנון באזור המרכז במטרה לעודד פיזור אוכלוסין לגליל ולנגב.

תושבים מגישים עתירה

אם על פי לוח הזמנים הממוצע של משרד הבינוי והשיכון התקופה המינימלית שבה נמצאת תוכנית בוועדה המחוזית היא כשנתיים וחודש ימים, הרי שבפסגות אפק נדרשו להליך שלוש שנים, והיא קיבלה תוקף רק ב־2010. במקרה הזה הליך התכנון ארך כ־20 שנה. רק אז החל שיווק הקרקע, ורק מכאן ואילך ניתן היה להכין תוכנית מפורטת למבני המגורים, למבני הציבור ולתשתיות. הסיבה לזמן הרב שחלף מהפקדת התוכנית עד למתן תוקף רשמי של סמכויות התכנון היא עתירה שהגישו תושבי העיר, עתירה שנדחתה בהמשך.

הליך התכנון, שהוא ארוך כשלעצמו לרוב, אינו סוף הדרך. הוא מסמן שהתוכנית הגיעה לשני שלישי הדרך במקרה הטוב או לאמצע הדרך במקרה הטוב פחות. וכך היה גם במקרה של פסגות אפק.

שר הבינוי לשעבר אריאל אטיאס. שיווק את השכונה

השנה היא 2010, מחירי הדירות מממשיכים לעלות אך בממשלה מתקשים להבין את ממדי הבעיה. תכנון שיווק השכונה מתארך, ורק במאי 2011, בתקופת כהונתו של אריאל אטיאס כשר הבינוי והשיכון, יצאה פסגות אפק לשיווק.

היתר בנייה בצוואר בקבוק

כדי להתחיל לבנות דרושות תשתיות מינימליות — סלילת דרכי גישה, מקורות חשמל ומים ועוד. ההכנות ארכו זמן רב, והבנייה המסיבית על הקרקע החלה רק ב־2013 במקביל לשיווק הדירות. ובינתיים מחירי הדירות ממשיכים לעלות. חברות שזכו במתחמים קטנים יותר החלו בבנייה רק ב־2014, ואלה נתקלו בחסם אחר. משום שמדובר בשכונת ענק בקשות היתרי הבנייה הגיעו לרשות המקומית יחד ונוצר צוואר בקבוק באגף ההנדסה בעיריית ראש העין. מתן היתרי הבנייה התעכב ונדרשה לו שנה ואף יותר מכך לעיתים. "העירייה לא הבינה כי היא תקבל מבול של בקשות להיתרים. היה אדם אחד המוסמך לחתום על היתרים, ולכן כל בקשה נגררה", מספר אחד הקבלנים שקיבל בשנה האחרונה היתר שהגיש לפני יותר משנתיים.

וכך, עתודת קרקע ענקית אוכלסה ב־3,000 משפחות עד היום, כ־30 שנה לאחר שהחלו הליכי התכנון ועשר שנים לאחר שהסתיים התכנון בפועל ל־16 אלף, כשמ־2007, עת הופקדה התוכנית בועדה בשנית, זינקו מחירי הדירות ביותר מ־100%.