ההחלטה הדרמטית של הלמ"ס - שהעלתה את מחירי הדיור

הלשכה המרכזית לססטיסטיקה (למ”ס) עדכנה את שיטת המדידה של מדד המחירים לצרכן וכעת משקלן של עסקאות מחיר למשתכן ומחיר מטרה נמוכות יותר מכפי שהיו בחודשים האחרונים. ההחלטה, שהתקבלה ביום שלישי השבוע על ידי יו”ר הוועדה המייעצת לענייני סטטיסטיקת בינוי, נדל”ן ודיור ד”ר דני בן שחר משנה את הנתונים האופטימיים על שוק הדיור שפורסמו בחודש שעבר.

על פי המדד שפורסם היום, מחירי הדירות עלו בדצמבר-ינואר ב־0.5%. עם זאת, שינוי משמעותי יותר מורגש בעדכון לנתונים שפורסמו לפני חודש. אז, הלמ”ס דיווחה על ירידה של -1.2% במהלך נובמבר־דצמבר, אך בעקבות העדכון התמתנה הירידה ל־ -0.5% בלבד. הלמ”ס שומרת לעצמה את הזכות לעדכן את הנתון פעמיים נוספות כדי להגיע לנתוני האמת.

עדכוני הלמ”ס כוללים עסקאות נוספות שטרם דווחו לרשות המסים - שמהווה את מאגר הנתונים של הלמ”ס - וכן הבחנה בין עסקאות רגילות לבין עסקאות מסובסדות כמו מחיר למשתכן ומחיר מטרה.

ל”כלכליסט” נודע כי אלמלא ההחלטה של בן שחר, מדד מחירי הדירות בחודש דצמבר־ינואר היה עומד על 0.1% בעוד שהמדד של חודש נובמבר־דצמבר היה יורד עוד יותר ועומד על -1.5%.

צילום: אוראל כהן

 

הטיימינג המשונה של השינוי בשיטת החישוב

ההחלטה להעניק משקל שונה לעסקאות המסובסדות במדד עוררה ויכוח רב בין חברי המועצה. יו”ר הוועדה בן שחר טען כי הכללת העסקאות במאגר מעוותת את הנתונים, שכן במצב כזה עסקאות רגילות ועסקאות מסובסדות מקבלות את אותו המשקל. זאת בעוד שעסקה רגילה מייצגת את הדירות שנגישות לכלל הציבור, אך על מנת לרכוש דירה מסובסדת יש לעמוד בתנאי סף מסוימים.

בן שחר טוען כי לדירות מסובסדות מאפיין ייחודי נוסף שאין לדירות רגילות והוא שהן לא סחירות לפרק זמן של חמש שנים ממועד קבלת טופס 4 (טופס אכלוס), דבר שמרחיק אותן מהציבור הרחב גם לאחר שנמכרו במחיר המקורי.

עם זאת, ההחלטה של בן שחר עוררה תמיהה בקרב חלק מחברי המועצה, לאור העובדה שהיא התקבלה כאמור רק ערב פרסום המדד ומכיוון שלא הגיעה להצבעה בקרב חברי המועצה הלאומית לסטטיסטיקה.

כמו כן, הלמ”ס היתה יכולה לפרסם את מדד המחירים עם מחיר למשתכן ובלעדיו כדי לתת תמונה מלאה יותר, במיוחד לאור העובדה שהשינויים התקבלו ברגע האחרון.

ראש המועצה הלאומית לכלכלה פרופ’ אבי שמחון שוחח אתמול עם “כלכליסט” והעביר ביקורת על ההחלטה להעניק שקלול נמוך יותר למחיר למשתכן. “כשאתה שומע שהמדד של מחירי הדירות עלה ב־5% מה אתה מבין מזה? שאנשים שקנו דירה ב־2016 שילמו 5% יותר מאשר מי שקנה דירה ב־2015. בצורת החישוב החדשה נוצר פער בין המספרים שמפורסמים לבין מה שאנשים מבינים מהם”, אמר שמחון. “זו טעות. פה אני חושב שנעשה דבר לא נכון, כי במובן מסוים זה משדר לציבור דברים שהם לא הדברים שמדברים פה.

דני בן שחר צילום: עמית שעל

“אני חושב שהיה צריך להתחשב בדירות של מחיר למשתכן, לא לסמן אותן ולתת להן משקל הרבה יותר נמוך מהמשקל שלהן בעסקאות בפועל. ללמ”ס כמובן אין רצונות לכוון דברים ציבורית או פוליטית, זה באמת גוף מקצועי שנעדר כוונוות פוליטיות, אבל אני חושב שיש פער בין המספרים שמדווחים לבין מה שהציבור מבין מהמספרים האלה. היה צריך לתת לדירות מחיר למשתכן את המשקל האמיתי שלהן. למעשה, אני חושב שהמינימום היה לפרסם את שני המספרים”.

בן שחר הגיב לטענות אלו ואמר: “מדובר בהחלטה מקצועית גרידא. הלמ”ס החליטה לאמץ את המסקנות המקצועיות שהתקבלו. רוח הדברים הועבר בעבר במהלך דיוני הוועדה ולכן חברי הוועדה לא צריכים להיות מופתעים”.

לדברי בן שחר, השינוי בשיטת המדידה היה מהלך חשוב שגרם בחודשים האחרונים לפער גדול יותר ולכן התיקון שנעשה כעת משפיע על התוצאות גם בדיעבד משום שהוא כולל, כאמור, עדכון עסקאות חדשות ועדכון שיטת מדידה שלא חישבה באופן נכון את הדירות המסובסדות.

מדד מחירי הדירות בודק את השינוי במחירי מלאי הדירות בישראל, הכולל נכון להיום כ־2 מיליון יחידות דיור. שינוי שיטת המדידה גורם לכך שהחישוב אמור להתבצע בכל חודש מחדש על מנת לשקף בצורה נכונה את היחס בין מלאי הדירות המסובסדות לבין מלאי הדירות הרגילות. נכון לפרסום האחרון, הדירות המסובסדות מהוות כ־0.15% ממלאי הדיור בישראל. לפיכך, ככל שיירבו העסקאות המסובסדות, כך השפעתן על מדד מחירי הדירות תגדל.