המאבק על מחירי הדיור: הסטטיסטיקן הראשי תוקף את השמאים - אף שהנתונים זהים

"קראתי בתקשורת את ניתוח המגמות למחירי הדירות שהתקבלו במשרדכם ואת ההשוואה שערכתם ביחס לממצאי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה", כתב פפרמן. "לתפיסתי, השוואת הממצאים מחייבת את מבצע ההשוואה להכיר לעומק את הנתונים אותם הוא משווה ולבצע השוואה בין סדרות ותקופות מקבילות. אולם ההשוואה שנעשתה על ידך חושפת, לצערי, טעויות בהבנת המידע שפורסם על ידי הלמ"ס. מיותר לציין שפרסומך גרם לבלבול ולנזק רב בקרב הציבור".

בדצמבר האחרון העביר שר האוצר משה כחלון החלטה בקבינט הדיור הקובעת כי נתונים העוסקים בדיור יפורסמו על ידי גוף ממשלתי אחד והוא הלמ"ס. ההחלטה התקבלה לאחר שבאוגוסט האחרון פרסם השמאי הממשלתי, טל אלדרוטי, נתונים על עלייה רבעונית במחירי הדיור ב-2.5% יממה לאחר שהלמ"ס פרסמה על ירידה חודשית של 0.3% - ירידה שהתבררה כשגויה לאחר שהלמ"ס עדכן את הנתונים והתייצבה כעלייה בשיעור של 0.2%. בתגובה להחלטה מוציאה לשכת השמאים מדי רבעון סקירה בעלת אותה מתודלוגיה שבה פעל השמאי הממשלתי ונאסר עליו לפרסם אותה.

פרופ' דני פפרמן, הסטטיסטיקן הלאומי

פפרמן גם מציין במכתבו כי למרות החסרונות המתודולוגיים של השיטה בה נוקטת לשכת השמאים "סקירת המחירים שערכתם מתייחסת לשינויים הרבעוניים במחירים ממוצעים של דירות בנות 4 חדרים ב-16 יישובים. בהשוואה רבעונית נכונה מתקבלים, אפוא, תוצאות המצביעות על עליות כמעט זהות, הן עבור סך הדירות והן עבור דירות בנות 4-3.5 חדרים. ההשוואה עליה רמזה תחת עץ כל רענן בין אחוז השינוי החודשי שפורסם על ידי הלמ"ס עם שיעור השינוי של שני הרבעונים האחרונים של שנת 2016, אינה משקפת מאומה מלבד טעויות של מבצעי ההשוואה. יצוין, שבדיקת השינויים בשני הרבעונים האחרונים בשנת 2016 במדד מחירי הדירות מצביעים גם הם עלייה דומה של 1.6%".

עם זאת, חשוב לציין שפפרמן פרסם טבלה שבה הוא מראה את השינוי במחירים הממוצעים של דירות 4-3.5 חדרים וכלל הדירות בין הרבעון הרביעי לשלישי בה ניתן לראות כי שיעור השינוי בדירות בנות 4-3.5 חדרים עומד על 1.8% בין הרבעונים, ואילו בכלל העסקאות אחוז השינוי עומד על 1.5%. עם זאת, מדד מחירי הדירות לא השתנה כלל בין הרבעון הרביעי לרבעון השלישי ועמד על 0%.

"לפיכך, הצגת תמונה לפיה על פי סקירת שמאי מקרקעין בישראל המחירים עלו ולפי ממצאי הלמ"ס המחירים ירדו, היא במקרה הטוב חוסר הבנה של הנתונים ובמקרה הרע הטעיה המיועדת לפגוע באמינות הלמ"ס", כתב פפרמן.

גם באשר לטענה כי עסקאות מחיר למשתכן גורמות להטייה בנתונים ענה פפרמן: "הטענה כי מדד מחירי הדירות רשם ירידת מחירים כתוצאה מהכללת עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן למדד. גם טענה זו פשוט אינה נכונה. בדיקות אמפיריות שנעשו בלמ"ס מראות שההשפעה של מחיר למשתכן על המדד הינה זניחה בשל מספר מצומצם של עסקאות שנעשו עד כה מסך העסקאות שבוצעו במשק".

לסיכום כתב פפרמן: "מהאמור לעיל עולה שירידת המחירים בחודש האחרון נצפתה הן עבור דירות חדשות והן עבור דירות יד שניה והיא אינה נובעת מההחלטה לכלול או

להשמיט מספר קטן של עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן. לעצם הנושא, כפי שגם הדגשנו בכלי התקשורת, העובדה שמדד מחירי הדירות שמפורסם על ידי הלמ"ס ירד בחודש האחרון אינה מעידה בהכרח לגבי ערך המדד בחודש הבא, וייתכן אפילו שערך המדד הנוכחי ישתנה עם קבלת נתוני עסקאות נוספים.

"יחד עם זאת, אני רואה חובה ציבורית בהבאת העובדות לידיעתך ולידיעת הגורמים המקצועיים במשרדי הממשלה כמו גם לידיעת הציבור הרחב, וזאת על מנת למנוע את המשך הבלבול שנוצר. אני רוצה להאמין שמדובר בטעות תמימה, ושכיושב ראש לשכת השמאים הפועל בשקיפות ובמקצועיות תדאג למנוע טעויות כאלו בעתיד".

בתגובה אומר יו"ר הלשכה אוהד דנוס: "אני שמח על כך שהסטטיסטיקן הלאומי אישש את נתוני לשכת השמאים בדבר עליית מחירים רבעונית בשיעור של 1.7%. אני חושב שבעניין זה ראויה התנצלות ח״כ פולקמן, שכינה אותי רק אמש מעל במת הכנסת 'אינטרסנט' וקרא למדד שלנו 'פייק ניוז' והינה היום הלמ״ס מאששת את הנתונים שדווחו על ידנו. עם זאת, מכתבו של הסטטיסטיקן הלאומי מעיד על כך שלמד על סקירתנו רק מהפירסומים בעיתונים. אם היה קורא את הסקירה עצמה היה מגלה שלא נערכה כל השוואה למדד הלמ"ס, למעט איזכור ששיער כי שיעור הירידה הלא סופי שנמדד על ידו בחודש דצמבר, ניתן אולי לייחס למכירות מחיר למשתכן שדווחו רק בחודש דצמבר ולכן השפעתן גדולה יותר מהאמור במכתבו. מכל מקום, קיימת בינינו הסכמה כי המחירים עלו ברבעון האחרון של שנת 2016 וזאת, בשונה מהכתוב במדד מחירי הדירות הכללי המפורסם כרגע באתר הלמ"ס".