זכיתם בהגרלת מחיר למשתכן, ועכשיו מה עם תעסוקה?

"אנחנו לא שומרים קרקעות, כל קרקע מוכנה שיש לנו משווקת באופן מיידי", אמר לאחרונה עדיאל שמרון, מי שעומד בראש רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ועל כך חזרו בשנתיים האחרונות גם שר האוצר משה כחלון ושר הבינוי יואב גלנט. אלא שהקרקעות שמשווקות בידי רמ"י נמצאות בעיקר בפריפריה, מחוץ לאזורי הביקוש, ולא ברור כיצד הרשויות מתכוונות להיערך להגדלה כה מסיבית של מספר התושבים.

בדיקת "כלכליסט" מצאה כי 47% ממכרזי מחיר למשתכן הם לאזורים שמצפון לחדרה ומדרום לגדרה, זאת בנוסף לפרויקטים קודמים שמצויים בהליכי שיווק - כך שבתוך כשנתיים נוצרה רשימת יישובי פריפריה, כמו טבריה, דימונה ועפולה, שצפויים להכפיל את מספר תושביהם בתוך עשור. השאלה היא אם יהיה ביקוש לכל כך הרבה דירות בערים שחלקן סבלו עד לאחרונה מהגירה שלילית, והאם מתוכננת היערכות הולמת לקליטת אלפי תושבים חדשים. אילת היא העיר האחרונה שנחתם עמה הסכם גג, שיכפיל את מספר תושביה, ויאפשר בנייה של כ־18 אלף דירות ו־7,000 חדרי מלון. הסכמי גג קודמים להכפלת מספר התושבים נחתמו עם ערי פריפריה נוספות כמו קריית גת, נתיבות, עכו, עפולה, דימונה, מעלות תרשיחא וחריש.

טבריה. שיעור אבטלה של 8.6% צילום: תומי הרפז

משווקים הכל ומהר

מ־2015, עת החלו לצאת לדרך מכרזי מחיר למשתכן, גדל מאוד מספר הדירות המשווקות כחלק מהמדיניות המוצהרת של "לשווק הכל ומהר". במצב רגיל היזמים הם שמווסתים את קצב הבנייה, אך במסגרת תוכנית הדגל של כחלון להורדת מחירי הדירות הממשלה לקחה אחריות על שיווק הדירות עבור הקבלנים.

מחיר למשתכן מספקת הטבה לזוגות צעירים, ובאופן זה מייצרת ביקושים מלאכותיים. כשיזם בונה דירות באופן עצמאי, הוא לוקח בחשבון שהביקושים יהיו בהתאם לתשתית התעסוקתית, החינוכית והתחבורתית באזור. אלא שתוכנית מחיר למשתכן שינתה את כללי המשחק, כלומר ההנחה שמספקת המדינה הפכה במקרים מסוימים לחזות הכל, ולא ברור כיצד יסופקו צורכיהם של הזוג הצעיר במקום החדש.

המדינה והרשויות המקומיות ביחד אמורות להיערך לקליטת תושבים חדשים מבחינה תעסוקתית ותחבורתית, וזאת נעשה לאחרונה באמצעות הסכמי גג והסכמי פיתוח. ועדיין לא ברור עד כמה יש התאמה בין מספר התושבים שצפויים להיקלט בערים המוחלשות ובין מספר מקומות התעסוקה החדשים המתוכננים, ונראה כי אחריות רבה מדי נותרה בידי אותן רשויות.

שום משרד ממשלתי לא ידע לומר מהם היעדים שהוצבו בתחום התעסוקה. בדיקה של ארבע ערי פריפריה העלתה כי שיעור האבטלה בהן גדול בהרבה מהממוצע הארצי, העומד על 4.3%, נכון לינואר 2017, על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס). בדימונה למשל שיעור האבטלה עומד על 8.9%, בטבריה 8.6%, בעפולה 5.6%, ובצפת 8%.

בטבריה מתוכננת בנייה של 7,000 דירות, כלומר כ־10,000 תושבים חדשים יידרשו לקבל מענה תעסוקתי. בשלב זה מתוכננת בניית מספר מלונות, שיספקו עבודה לכ־1,500 איש, והקמת אזור תעסוקה חדש בשטח של כ־64 אלף מ"ר, שבשלב זה לא ידוע כמה משרות חדשות הוא יכלול. בדימונה מתוכננת תוספת של 16 אלף דירות. בשנים האחרונות הוקמו בה שמונה מפעלים, אך אלה לא יספקו מענה להיקפי הקליטה המתוכננים. בעפולה יתווספו 11 אלף דירות, כשבשלב המיידי מדובר בתוספת של 850 משרות, ובהמשך לאחר הקמת פארק ההייטק צפויות להיפתח עוד אלפי משרות. בצפת מתוכננת בנייה מיידית של 1,500 דירות, ובהיבט התעסוקתי מתכוונים שם להתמקד בחברות מהתחום הרפואי והפרא־רפואי, להקים מרכז רפואי לילדים ומרכז מסחרי חדש. מדובר במאות משרות חדשות בלבד.

פרופ' דניאל צ'מנסקי. צפי ליצירת יישובי שינה צילום: גיל נחושתן

מלבד זאת, יש צורך לספק אמצעי תחבורה נאותים לטובת אלה שימשיכו להתנייד למקומות עבודה באזורי המרכז. רק ב־11 מתוך 32 היישובים בפריפריה שבהם פורסמו מכרזי מחיר למשתכן עובר קו של רכבת ישראל. ההערכה היא שפחות ממחצית מרוכשי הדירות בפריפריה יוכלו ליהנות מתחבורה ציבורית נוחה, ויידרשו להשתמש ברכב פרטי. כך למשל תושב דימונה שיבקש להגיע לתל אביב יידרש לבלות ברכבת כשלוש שעות ביום, ותושבי טבריה, צפת ועפולה יבלו במקרה הטוב כשעתיים על הכביש לכל כיוון.

אין חשיבה אסטרטגית

היזם עופר שגיב, מבעלי חברת מיטל הנדסה, מתגורר בצפון הארץ ומעיד כי הוא מכיר את הנושא מקרוב: "אין תשתית לתעסוקה שתומכת בהעברת כל כך הרבה זוגות צעירים לצפון, וזו הסיבה שעד היום לא הגיעו לכאן. במקרה למדינה יש כאן כיום קרקעות מתוכננות, אז כאן היא משווקת. גם התחבורה נותרה בעייתית בעיקר כי מדי חודש מתווספים אלפי רכבים חדשים לכבישים".

פרופ' דניאל צ'מנסקי, ראש בית הספר לניהול במכללה האקדמית גליל מערבי וראש התוכנית לניהול נדל"ן, טוען כי שיווק אלפי דירות בלי לייצר כמות מותאמת של מקומות עבודה בסמיכות להם תיצור יישובי שינה: "זה לא מסייע לפיתוח כלכלי של האזור. לבנות דירות בזול זה טוב, אבל לא מספיק. צריך להשקיע לא רק בתשתיות אלא גם במקומות עבודה. צריך לייצר תשלובות של עסקים שיש להם זיקה אחד לשני, החשיבה צריכה להיות אסטרטגית ולא טקטית, וצריכה להיות ארוכת טווח ועם כל האספקטים של הפיתוח הכלכלי. שר הבינוי אחראי על הבינוי, אבל למה הוא לא משלב ידיים עם שר הכלכלה?".

לדבריו, מדובר בנזק לטווח ארוך: "אם ביישוב מסוים תהיה הצפה של דירות, המשמעות היא שהמחירים ירדו, ואז ייכנסו לשם רק זוגות ממעמד סוציו־אקונומי נמוך שאין להם ברירה. זה קרה בבאר שבע כשבנו הרבה דירות והמחירים ירדו, ולקח המון זמן עד שהמחירים בעיר חזרו לעלות, ורק אז אנשים עברו לעיר מתוך בחירה. אי אפשר

להציף את היישובים, זה חייב להלום את קצב הגידול של האוכלוסייה".

חלק מהזוגות רכשו דירות בפריפריה, לא כדי לגור בהן, אלא למטרת השקעה, אלא שעלול להיווצר מצב שבו אלפי דירות משתחררות אל השוק יחד, ולא בהכרח יהיה מי שישכור את הדירות הללו. במקרה כזה אותם זוגות צעירים שמחויבים למשכנתא עלולים לקרוס כלכלית.

ברשויות המקומיות מודעים היטב למצב, אך קשה להאשים בכך את ראשי הערים שאחרי שנים שאיש לא דיבר איתם לפתע משרדי הממשלה מגלים בהם עניין, מציעים הצעות ומפנים תקציבים. ראש העיר טבריה יוסי בן דוד אמר ל"כלכליסט": "זה לא שאני לא פוחד או שאין כאן סיכונים, אבל זה מאפשר לנו לפתח תשתיות. אני ער למצב ולכן לא מציף את השוק ומייצר גלגלי שיניים, כלומר על 100 דירות חשוב לי לייצר 80 מקומות עבודה".

ממשרד האוצר נמסר בתגובה: "על תיאום צורכי התושבים ובניית תשתיות נלוות עונים הסכמי הגג והסכמי הפיתוח. רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון ביחד עם הרשויות המקומיות משכללות את צרכי העיר ומתאימות עצמן בהתאם".