מנצלים את זכויות הבנייה: המגדלים הישנים מיישרים קו
לצד המגדלים החדשים שמעצבים את קו הרקיע של ערי המרכז, גל של הוספת קומות לבנייני משרדים ישנים שוטף את תל אביב ורמת גן. מהמהלך הזה כולם מרוויחים: היזמים נהנים מהשבחת הנכס, והעירייה זוכה להגדיל את תשלומי הארנונה ואף מקבלת הזדמנות לחדש את אזורי התעסוקה ולפתח שטחי ציבור
מעקב אחרי קו הרקיע של גוש דן חושף את תנופת הבנייה הבלתי פוסקת, שבה גורדי שחקים מחליפים בנייה נמוכה. אולם מי שעוקב אחר קו הרקיע בתקופה האחרונה יוכל לזהות מגמה חדשה: קומות חדשות נבנות על מגדלים קיימים שהולכים וגבהים. הסדרת זכויות הבנייה במרכזי העסקים הראשיים בגוש דן, יחד עם בולמוס בניית שטחי המשרדים הגבירו את התמריץ להגבהת המגדלים, אלא שהבנייה הזו מציבה אתגרים הנדסיים, טכניים וכלכליים ליזמים.
קראו עוד בכלכליסט:
- חברת מגדלי ישראל תקים 2 מגדלי משרדים על ציר ז'בוטינסקי בפתח תקווה
- אינטר ישראל: דמי השכירות למשרדים בת"א חצו לראשונה את רף ה- 100 שקל למ"ר
- כך ייראו מגדלי העתיד: מגורים משרדים ומסחר במגדלים של מעל 50 קומות בגבעתיים
עם המגדלים שגבהו לאחרונה נמנים מגדל אדגר 360 ברחוב השלושה בתל אביב, שגבה מ־16 קומות ל־36, מגדל איילון של רוגובין תדהר ברמת גן, שהוגבה מ־17 קומות ל־35, ובית הקריסטל בתל אביב, ומספר לא מבוטל של פרויקטים מסוג זה כבר נמצאים בשלבים שונים של תכנון ופיתוח כמו בית גיבור ספורט ובית אנגל ברמת גן ומבני גזית, מגדל הראל.
בית הראל, רחוב אבא הלל סילבר רמת גן. הקומות החדשות טרם אוכלסו צילום: אוראל כהן תוספת הקומות מאפשרת לנצל את השטח ביעילות רבה יותר. לדברי סגנית מהנדס העיר תל אביב אורלי אראל, תוספת הקומות מתאפשרת בעיקר בזכות תוכנית המתאר שמספקת ליזמים ודאות תכנונית: "היום אנחנו תחת המטרייה של תוכנית המתאר, כך שנאשר תוספות באזורי המע"ר (מרכז עסקים ראשי) או באזורים מעורבים שבהם ניתן בתוכנית המתאר להוסיף משרדים מלונאות ומסחר, והמטרה שלנו היא כמובן לחזק את המעמד הכלכלי של העיר".
לדבריה, ניתן לבנות תוספות בכל האזורים שסביב איילון, כלומר באזור יגאל אלון ונחלת יצחק, המסגר, יצחק שדה. כך גם בנוגע לקריית עתידים, רחוב אילת ודרך שלבים. גם לאזור התעסוקה של רמת החייל יש תב"ע לפני הפקדה שתאפשר תוספת זכויות.
העירייה מרוויחה מהמהלך תוספת עסקים שנכנסים לעיר והגדלת תשלומי הארנונה, ובמקרים רבים היא אף זוכה להזדמנות חד־פעמית לחדש את פניהם של מבנים ישנים ולחייב את היזמים בפיתוח סביבתי.
בית גיבור ספורט, רחוב מנחם בגין, רמת גן. מתוכננת הוספת קומות צילום: אוראל כהן "יש כיום בזבוז אדיר של קרקע, בונים מגדלים חדשים בזמן שיש קרקעות שזכויות הבנייה בהן טרם מוצו", מסביר יורם בלומנטל, שותף באינטר ישראל יועצי נדל"ן. "אנחנו מודדים את ערך הקרקע לפי זכויות הבנייה, ולא לפי גודל המגרש. זו גם הזדמנות לשדרג את הבניינים המיושנים שפוגעים בפיתוח הסביבתי ואמצעי לעודד התחדשות עירונית".
גל הפיתוח הזה מתאפשר הודות לעובדה שמגדלים רבים כוללים אופציית התרחבות. לדברי האדריכל גיא מילוסלבסקי, האחראי על תוספת של 8 קומות ו־9,500 מ"ר לבית גיבור ספורט ברמת גן, "היום מאוד מקובל לבנות ולהשאיר אופציה להתרחבות לפחות ברמת הקונסטרוקציה. פעם לא תמיד השאירו את האופציה הזו פתוחה, ולכן הבדיקה הראשונה והחשובה ביותר היא הבדיקה הקונסטרוקטיבית, אם המבנה לא מסוגל לשאת תוספת קומות הוא יבוטל". לדבריו, מלבד חיזוק הקונסטרוקציה, המהלך מצריך לתכנן מחדש גם את החשמל, המיזוג, האינסטלציה והגדלת החניון, וכל זאת תוך כדי מינימום פגיעה בשלוות השוכרים הקיימים.
בית מבני גזית, רחוב מנחם בגין תל אביב. מתוכננת הוספת קומות צילום: אוראל כהן
תוספת יקרה
עוד טוען מילוסלבסקי כי עלויות של תוספת קומה גבוהות יותר באופן יחסי מבניית מגדל חדש. כך למשל בניית קומה טיפוסית בבניין חדש תעלה כ־4,500 שקל למ"ר, ואילו תוספת בגיבור ספורט תעלה כ־6,500 שקל למ"ר. על כן התוספות יהיו נפוצות יותר באזורי ביקוש. "בנייה כזו תהיה נפוצה יותר באזורי ביקוש שבהם המחיר יהיה כזה שיוכל לכסות את העלויות הגבוהות הנדרשות בהסבת הבניין החיזוק שלו וההגבהה".
השנה צפויה תוספת של כ־400 אלף מ"ר שטחי משרדים בתל אביב ורמת גן, יותר מפי ארבעה מהביקוש בתקופות החזקות של השוק. "אני לא בטוח שהכל צריך לקרות עכשיו, כלומר גם בנייה של מגדלים חדשים וגם תוספת מגדלים. אם תהיה חולשה של תחומים שנחשבים לצרכני משרדים כמו הייטק ופיננסים, נישאר עם הרבה היצע ללא ביקוש", מזהיר בלומנטל. עם זאת, יוסי מלכה, סמנכ"ל השיווק של מבני גזית, לא חושש: "אני מכיר את המע"ר הצפוני ומחירי השכירות לא ירדו".
