רק 54% הצלחה למחיר למשתכן מחוץ למרכז

עם סיכום השנה, יכול שר האוצר משה כחלון להתהדר בנתונים המצביעים על כך שקבע שיא בשיווקי קרקעות לבנייה, כאשר הוא מקווה שהנתון הזה יוביל לעצירת עליית המחירים. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שיווקה בשנת 2016 מכרזים ל־71.7 אלף דירות, שרובן בתוכנית מחיר למשתכן. בהשוואה לשנת 2015, אז שווקו רק 30 אלף דירות בגלל השיתוק של הבחירות, רמ"י יותר מהכפילה את כמות יחידות הדיור.

אלא שבדיקת “כלכליסט” מגלה שהנתון הזה רחוק מלתאר את המציאות. ראשית, אמנם מתחילת הפעלת התוכנית יצאו מכרזים לכ-78 אלף דירות, אולם יותר מ־40 אלף מהן במכרזים שטרם הגיע תאריך היעד שלהם: הם פורסמו אך עדיין אי אפשר לדעת מה יעלה בגורלם.

מתוך 39.3 אלף הדירות שהמכרזים שלהם הגיעו לסיום, שווקו בהצלחה רק 24.3 אלף דירות - שיעור הצלחה של 62%. אלא שמתברר שמרבית הקרקעות לדירות שווקו מחוץ למחוזות המרכז ותל אביב - 75% מהדירות המשווקות שווקו במחוזות צפון, חיפה, ירושלים ודרום ושם שיעור ההצלחה נמוך עוד יותר - 54% בלבד.

כשמוסיפים לכך את העובדה שרק כ-8,100 דירות הוגרלו - כלומר ל־10% מזכאי התוכנית, ניתן לחשוש שמתקרב הרגע שהציבור יאבד אמון בתוכנית, מה שישפיע מאוד על השוק. אין ספק, שהדרך הנכונה לשינוי המגמה עובר דרך שיווקים מאסיביים באזורי הביקוש - ושם נסגרו מכרזים לפחות מ־10,000 דירות.

את הדירות נראה אולי בעוד עשר שנים

ההחלטה לרכז תחת קורת גג אחת במשרד האוצר את כל הגופים העוסקים בדיור, בהם רמ"י ומינהל התכנון, ומשרד הבינוי והשיכון שנמצא בידי מפלגת כולנו מוכיחה את עצמה ונפח פעולתן עלה דרמטית, הן בהגדלת היצע הקרקעות המתוכננות והן בקרקעות הזמינות לבנייה. מכיוון שמספר העובדים בגופים הללו לא גדל באופן משמעותי, הדבר מעלה תהיות באשר לאופן התנהלותם מאז 2008.

בהוראת שר האוצר כל הקרקעות משווקות בשיטת מחיר למשתכן שנועדה לספק דיור לזוגות צעירים במחירים הנמוכים במאות אלפי שקלים ממחיר השוק, בהתאם למיקום. בשנת 2016 שיווקה המדינה 50,360 יחידות דיור במסגרת מחיר למשתכן, ומאז השקת התוכנית ביוני 2015 שווקו 78.4 אלף יחידות דיור.

אלא שאת הדירות המתוכננות אפשר יהיה לראות רק בעוד עשר שנים לפחות, לאחר שיוסרו שורת חסמים בתחום התשתיות כמו בניית מחלפים או מכוני טיהור שפכים, או חסמים פיזיים כמו פינוי בסיסי צה"ל.

שר האוצר משה כחלון צילום: אלכס קולומויסקי

גם מספר השיווקים יוצר מצג שווא מכיוון שזו השנה השנייה ברציפות שכחלון התפתה ללכת בדרכו הבהולה של שר הבינוי הקודם אורי אריאל ולנפח את המספרים לקראת סוף השנה. בזמנו, אריאל הוביל לשיווק של מכרזים לא בשלים בכמות גדולה, ללא פרטי המכרז - כך שקבלנים לא יכלו לגשת אליהם. בפועל נסגרו המכרזים באיחור של חודשיים־שלושה. בשבוע האחרון של 2015 שיווק כחלון 14.4 אלף יחידות דיור מתוך 20.4 אלף ששווקו באותו רבעון. מסביבתו של כחלון נמסר אז כי בשונה מאריאל, המכרזים בשלים וישווקו בהצלחה, ו"מדובר במקרה שונה לחלוטין".

אולם מבדיקת "כלכליסט" עולה כי תוצאות המכרזים ששווקו בשבוע האחרון של 2015 הניבו תוצאות גרועות יותר מאלו של אריאל. רק 7,158 מיחידות הדיור שהוצעו, המהוות 49%, שווקו בהצלחה לקבלנים, זאת בעוד שבתקופת אריאל אחוזי ההצלחה היו גבוהים מ־65%. בדיעבד ניתן לראות כי המכרזים ששווקו לא היו בשלים דיו, שכן מרבית חוברות המכרזים פורסמו רק בחודש מרץ, ומשך הזמן ממועד פרסום המכרז ועד למועד סגירתו עמד על כ־160 ימים בממוצע. לשם השוואה, מרגע השקת התוכנית ועד סוף דצמבר 2016 שווקו בהצלחה 62% מיחידות הדיור - 24.3 אלף מתוך 39.3 אלף שמועד סגירתם חלף, כאשר משך הזמן הממוצע שמכרזים היו באוויר עמד על 128 ימים.

גורם בכיר ברמ"י סיפר ל"כלכליסט" שפרסום המכרזים ללא חוברות הוא עניין שולי והמכרזים שמפורסמים באתר ''סגורים ב־95%” ורק נותר ללטש אותם.

בנוסף הוא טוען כי ישנה מטרה נוספת והיא להכין את השוק שיידע כי בעוד כמה שבועות תתפרסם חוברת מכרז בקרקע מסוימת, כך שבינתיים יכולים קבלנים ויזמים לערוך בדיקות מקדימות. טענות אלו אינן עולות בקנה אחד עם הנתונים, שכן משך הזמן הממוצע שמכרז עומד באוויר עומד נכון על למעלה מארבעה חודשים, בעוד שבעבר משך הזמן הממוצע עמד על חודשיים־שלושה.

נתוני הצלחת המכרזים מאכזבים, והסיבה המרכזית לכך היא שיטת המכרזים החדשה שבה מי שזוכה בקרקע הוא המתמודד שהציע את ההצעה הנמוכה ביותר למ"ר. בכך מבטיח כחלון שכל דירה תימכר במחיר קבוע לצרכן, בנוסף להנחה ברכיב הקרקע, ומוותר למעשה על הכנסות ממכירת קרקעות. עם זאת, קבלנים מהססים להתמודד במכרזים הללו מכיוון שאחוזי הרווח שלהם מוגבלים מלמעלה, כך שכל עלות נוספת מתגלגלת על הקבלן, וזאת במטרה להגן על הרוכשים מעליות מחירים שנוצרו בגלל בעיות במהלך הבנייה. ברוב המכרזים שנכשלו, הסיבה לכישלונות נעוצה במחיר מקסימום נמוך מדי, שלא הותיר רווח יזמי מספק והותיר את הקבלנים עם כדאיות כלכלית לא אטרקטיבית מספיק.

לכישלון המכרזים השפעה שלילית משולשת על מחירי הדיור בשוק, שגם כך צמא לקרקעות זמינות לבנייה. פעם אחת בגלל שהמכרז נדחה בכמה חודשים, מה שמקטין בטווח הקצר את היצע הדירות שניתן למכור בשוק ובכך לצנן במעט את הביקושים. שנית, בגלל שהמכרזים הללו חוזרים לרמ"י ומשרד הבינוי והשיכון לבחינה מחודשת של תנאי המכרז, התאמתו ושיווק מחדש, ופעם שלישית בגלל שהפעולה גוזלת זמן של עובדי ציבור שיכלו לעבוד על מכרזים אחרים ובכך גורמים לדחייה של מכרזים גם בטווח הקצר־בינוני.

מתמודדים באזורי הביקוש, אך אין מספיק דירות

בפילוח לפי מחוזות מצטיירת תמונה מעניינת, שבה גם הקבלנים מעדיפים להתמודד למכרזים המשווקים באזורי הביקוש ופחות באלו שבפריפריה. כך למשל, עד סוף דצמבר 2016 נסגרו מכרזים לבניית 8,580 יחידות דיור במחוז מרכז בהם זכו קבלנים ב־6,960 יחידות דיור, המהווים כ־81% הצלחה. במחוז חיפה אחוזי ההצלחה ירדו ל־74% מהמכרזים שמועד סגירתם חלף, ובמחוז תל אביב אחוזי ההצלחה מזנקים ל־97% - אבל ההסבר לאחוז הגבוה הוא שבסך הכל נסגרו שם מכרזים ל־1,500 יחידות דיור בלבד.

מימין שר הבינוי והשיכון יואב גלנט וראש מטה הדיור אביגדור יצחקי צילומים: עומר מסינגר, עמית שעל

על אף ההצלחה בשיווקי המכרזים, מחירי הדירות נגזרים ברובם ממחיר הקרקע שנקבע על ידי שמאי רמ"י, כך שברור שבאזורי הביקוש מחירי הקרקעות יהיו גבוהים מאלו שבפריפריה. מחירי הדירות המוצעים בפרויקטים באזורים אלו עדיין גבוהים וזוגות צעירים רבים מוותרים על מימוש הזכייה כי הם אינם מצליחים לגייס את ההון העצמי הראשוני לנטילת משכנתא.

בפריפריה לעומת זאת מוצעות דירות במחירים זולים יותר ממחירי דירות באזור המרכז, אולם קבלנים לא ששים להתמודד במכרזים הללו והם נכשלים אחד אחרי השני. במחוז באר שבע נסגרו בהצלחה רק 43% מהמכרזים, במחוז ירושלים 45% ובמחוז צפון המצב מעט טוב יותר עם 62% הצלחה. קבלנים טוענים שמלבד מחירי מקסימום נמוכים, הקרקעות באזורים אלו קשות או בעלות שיפוע מהותי, מה שמייקר הן את עלויות הבנייה מאחר שנדרש ציוד הנדסי יקר יותר, והן את עלויות הפיתוח, כך שלמעשה הרווח היזמי באותם פרויקטים נמוך עוד יותר.

קבלנים מגדילים מרפסות ומייקרים את העלות לצרכן

כרגע עושה רושם שהציבור נותן אמון בכחלון למרות שעד כה יצאו להגרלות רק כ־6,500 יחידות דיור, וזה בגלל השינויים הרבים שמשרד האוצר עושה בתוכנית במטרה לפתור את הבעיות שצצות ולייצר תחושה בקרב הציבור שגלגלי התוכנית מונעים. ההחלטה לייצר קבוצה בת 60 אלף זכאים שרק היא תוכל להתמודד על המכרזים נועדה להגביר את האמון בקרב מי שנרשם ראשון והאמין להבטחות לקבל זכות לרכוש דירה מוזלת ולא לשוב למעגל הביקושים. במהלך נוסף שנועד להגביר את אמון הציבור, החליטו החודש במשרד הבינוי והשיכון לשנות את תנאי המכרזים בכל הקשור לתכנון הדירות.

קבלנים שזכו במכרזים מתכננים דירות גדולות מדי ביחס למספר החדרים, מגדילים מרפסות ושטחי גן ובכך מייקרים את העלות הסופית לרוכש בזמן שהעלות השולית לבנייה נמוכה. תופעות אלו התרחשו בלא מעט פרויקטים ואלו הובילו זוגות שעלו בהגרלה לוותר על הזכייה והגדילו את מספר הביטולים ליותר מ־20% בממוצע בכל הפרויקטים.

ככלל, עושה רושם כי תוכנית מחיר למשתכן אינה מצליחה לענות על מטרותיה. בפריפריה יימכרו דירות זולות, אך לא ברור מי יהיה מעוניין לגור שם בגלל היעדר מקורות תעסוקה ופתרונות תחבורה איכותיים. ואילו דווקא במרכז, שם המכרזים נסגרים בהצלחה יחסית, מחירי הדירות גבוהים מדי כך שבפועל האוכלוסייה שאליה פונה התוכנית לא מצליחה לרכוש את הדירות.

כך למשל, ברעננה הוצעו 81 דירות, מתוכן נמכרו נכון לאתמול 35 דירות בלבד, וזאת למרות שמכירת הדירות בפרויקט החלה כבר לפני כשלושה חודשים. כל הדירות שנותרו על המדף עולות 2.2 מיליון שקל ומגיעות עד למחיר של 3.7 מיליון שקל.

כחלון אמר אתמול כי "2016 מסתיימת כשנת שיא של כל הזמנים בנדל"ן. הצבנו יעדים שאפתניים ביותר והצלחנו לעמוד בהם. נמשיך לבנות עבור הזוגות הצעירים עד שיהיו יותר דירות מביקוש לדירות ומשבר הדיור יסתיים. אין לי ספק שהפעולות הרבות שאנחנו עושים להגדלת ההיצע וריסון הביקושים ישפיעו לבסוף על שוק הדיור כולו. עובדי משרד האוצר, רשות מקרקעי ישראל, מינהל התכנון ומשרד הבינוי והשיכון עשו מאמצים האדירים במהלך השנה כדי שנעמוד ביעדים".