זוגות צעירים זה לא משתלם: ראש העין מטרפדת את תנופת הבנייה בעיר

מי שנוסע על כביש 5 לא יכול לפספס את תנופת הבנייה למגורים שפוקדת את ראש העין בשנים האחרונות. כ־6,000 דירות חדשות נבנות בשכונה חדשה בדרום מזרח העיר, ובקנה יש תוכניות מאושרות לבניית עוד כ־8,000 דירות. הפוטנציאל הגלום בה למאבק במחירי הדירות היה גם הסיבה לכך ששר האוצר הקודם, יאיר לפיד, חתם איתה על הסכם גג בהיקף של כ־2 מיליארד שקל. אלא שראש העירייה שלום בן משה ראש החליט לעצור את החגיגה ולקצץ מכמות הדירות החדשות שייבנו בעיר לטובת משרדים המניבים הרבה יותר ארנונה.

בתחילת השבוע אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז מרכז תוכנית חדשה שמשנה יעוד באחד המתחמים (המכונה C) בדרום מזרח השכונה החדשה, כך שנחתכו ממנו 300 דירות במקומן ייבנו בנייני משרדים בשטח כולל של 120 אלף מ"ר, וקומפלקס של דיור מוגן ובו כ־400 דירות.

בסך הכל באותה שכונה ייבנו 1,000 דירות במקום 1,300, אך במשרד הבינוי גורסים כי לא חל שינוי מהותי בהיקף השטח המיועד למגורים בזכות הדיור המוגן. בראש העין הסכימו לכך מכיוון שדיור מוגן מניב יותר ארנונה מבתי מגורים.

בנוסף, בימים אלה נמצא בן משה במשא ומתן עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומשרד הבינוי לשינוי תב"ע אחרת (מתחם F). במקרה זה דורש בן משה לקצץ 600 דירות שהיא מאפשרת כיום, ובמקומן להקים בשטח מתקני ספורט ופנאי.

"3,000 שקל בשנה"

החשש העיקרי בראש העין הוא מגרעון תקציבי בעקבות קליטת כל כך הרבה משקי בית, בלי הגדלה הולמת של שטחי המסחר והמשרדים. לפי ניתוח של רות יוסף, הממונה על מחוז מרכז במשרד הפנים, בעיר כמו ראש העין הממוקמת באשכול הסוציואקונומי השביעי, משק בית צורך מידי שנה שירותים העולים כ־3,000 שקל יותר מאשר תשלומי הארנונה שלו.

"המיסוי שמשפחה משלמת אינו מספיק", אומר בן משה. לדבריו, "נדרשים מקורות תקציביים נוספים כדי לספק בתי ספר, גנים ומוסדות ציבור, המקורות החשובים ביותר הם מתחום המסחר והתעסוקה".

ראש העין. "אין יחס הגיוני בין השטח למגורים לבין השטח לתעסוקה"

לפי אותו ניתוח של יוסף, כדי שרשות מקומית תישאר עם הראש מעל המים כ־50%–60% מהארנונה שלה צריכה להגיע ממשרדים או תעשייה. ערים בהן הייתה ירידה בשיעור ההכנסות מעסקים נקלעו לגרעונות. הדוגמה הבולטת לכך היא בית שמש שמאז 2007 כמות התושבים בה צמחה ב־33% (מ־74 אלף ל־99 אלף ב־2013), כאשר שיעור הארנונה לא למגורים ירד מ־45% ל־43%. לפי יוסף הדבר הוביל לגרעון של כ־20 מליון שקל.

באותה תקופה (בין השנים 2007–2013) כמות התושבים בראש העין צמחה ב־15% (מ־38 אלף ל־42 אלף), אבל העיר הצליחה לשפר דווקא את מאזנה מכיוון שבן משה וקודמו בתפקיד ניצלו את תנופת הבנייה גם כדי לשפר את המאזן בין ארנונה למגורים וארנונה שאינה ממגורים. כך, ב־2007 שיעור הארנונה שאינה למגורים היה 53% והתקציב היה מאוזן. ב־2013 צמח שיעור הארנונה שאינה למגורים ל־56%, ותקציב 2014 הסתיים ביתרת זכות של כ־5 מליון שקל.

ראש העירייה שלום בן משה: "המיסוי שמשפחה משלמת אינו מספיק. נדרשים מקורות תקציביים נוספים כדי לספק בתי ספר, גנים ומוסדות ציבור"

אלא שהצמיחה בכמות התושבים בעיר עוד לא הושלמה, ולמעשה רק בשנים האחרונות החלו תושבים חדשים לאכלס את השכונות החדשות. זאת כאשר בצנרת התכנון יש פוטנציאל לבניית עוד כ־8,000 דירות. לפי נתונים מאתר הנדל"ן מדלן רק בשנת 2016 צמחה כמות הדירות בעיר ב־15% ובתוך ארבע שנים צפויים להגר אל העיר עוד 3,000 תושבים. כדי לשמור על תקציב מאוזן ואף חיובי מבקש בן משה לבנות בעיר כ־1.2 מיליון מ"ר של משרדים. בשנים הקרובות תושלם בנייתו של אזור תעסוקה בסמוך לצומת קסם ואיתו יהיו בעיר כ־900 אלף מ"ר, כך שעל פי חישוביו של בן משה יחסרו לו עוד כ־300 אלף מ"ר.

בן משה טוען כי כבר לפני שנתיים זיהה את הבעיה שעלולה לקרות אם לא ישנה את תוכניות הבנייה שאושרו לפני כמה שנים. "בחנתי את התמהיל והתברר שאין שום יחס הגיוני בין כמות השטח שהוקצה למגורים לבין השטח שהוקצה לתעסוקה, ספורט ופנאי. אמרתי למשרד הבינוי ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שאני מתנגד ומבקש ליצור עוד 90 אלף מ"ר לתעשייה, מסחר ושירותים".

בגלל המאמצים להגדיל את היצע הדירות למכירה, דרישתו של בן משה לא עברה בקלות אך כשרמ"י ומשרד הבינוי הבינו כי אחרת לא יזכו לשיתוף פעולה מצידו הסכימו לקדם את השינוי בתוכנית. לפי בן משה, התוכנית החדשה למתחם C זכתה לתמיכה של רות יוסף ודניאלה פוסק מתכננת המחוז, ואושרה בתחילת השבוע להפקדה. לאחר ההפקדה יש תקופה בה אפשר להגיש התנגדויות לתוכנית ולאחר דיון בה התוכנית מקבלת תוקף סופי ואפשר להוציא היתרי בנייה.

"גובשו הבנות בעל פה"

המשא ומתן על מתחם F, שכיום מיועד לבניית 600 דירות, עוד לא הבשיל אך בן משה טוען כי גובשו כבר הבנות בעל פה. להערכתו, בוועדת ההיגוי שתתכנס בשבועות הקרובים הוא יגיע להסכמות סופיות עם רמ"י ומשרד הבינוי. מלבד הקיצוץ בכמות הדירות, שינוי התוכניות מעכב בעוד כמה חודשים אם לא יותר, את תחילת הבנייה שכן הן מחייבות הליך אישור בוועדה המחוזית. כאן נשאלת השאלה האם אפשר היה לחסוך זמן ולתכנן זאת טוב יותר בתחילת הדרך.

הבעיה הגלומה בארנונה ממגורים היא זו שהובילה את שר האוצר משה כחלון ושר הפנים אריה דרעי לקדם רפורמה ולהקים את קרן הארנונה, שתרכז את תשלומי הארנונה של משרדי הממשלה ותחלק אותם באופן שוויוני בין הרשויות. במשרד הפנים מבינים כי תמהיל הארנונה נקבע בתהליך התכנוני, אלא שמאז כניסת כחלון למשרד האוצר השפעתם על הליכי התכנון הצטמצמה שכן הוועדות המחוזיות הועברו למשרד האוצר. בניסיון למתן במעט את פרץ הבנייה למגורים מקדם המשרד מודל שיאפשר לאתר מבעוד מועד ישובים שאוכלוסייתם תגדל משמעותית בשנים הקרובות. כדי למנוע גירעונות נציג משרד הפנים במוסדות התכנון ידרוש לבנות בהם גם אזורי מסחר ותעשייה.

ממשרד הבינוי נמסר: "בניגוד לעמדת המשרד, הרשות המקומית מבקשת לשנות את התוכנית במתחם F לשימושים ציבוריים. נושא זה נמצא בדיונים".