רכישת הדירות החדשות בירידה והמדף מתמלא

האם שינוי מגמה בענף הנדל"ן עומד בפתח? מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) שפורסמו אתמול עולה כי מתחילת השנה מספר העסקאות לרכישת דירות חדשות נמצא בירידה. כמו כן, היצע הדירות החדשות שעל המדף נמצא ברמה הגבוהה ביותר מאז 2000, מה שעשוי להוביל לירידת מחירים בעתיד. אלא שהאזורים שבהם היצע הדירות עלה בצורה המשמעותית ביותר הם אלו שבהם הביקוש נמוך יותר — בפריפריה.

מהנתונים עולה כי בספטמבר נמכרו 3,240 דירות חדשות — ירידה של 11.5% בהשוואה לספטמבר אשתקד, אז נמכרו 3,660 דירות. מדובר בנתון מפתיע במידה מסוימת משום שהשנה חגי תשרי התרחשו רובם בחודש אוקטובר, מה שהגדיל את מספר ימי העסקים בספטמבר בהשוואה לשנה הקודמת. בהתאם לכך ההערכות היו כי במהלך ספטמבר כמות הדירות שיימכרו תהיה גבוהה יותר או לכל הפחות שווה לכמות של ספטמבר אשתקד, זאת למרות העלאת מס הרכישה בסוף חודש יוני 2015 שדחפה משקיעים (אלו שבבעלותם שתי דירות ומעלה) להקדים את רכישותיהם במטרה להימנע מתשלום מס גבוה יותר.

בסה"כ מתחילת השנה (ינואר־ספטמבר) נמכרו כ־36 אלף דירות חדשות — ירידה של 7.5% בהשוואה לתקופה המקבילה ב־2015, שבה נמכרו כ־39 אלף דירות חדשות.

נתון זה עדיין משקף היקף רכישות גבוה, אולם הוא עשוי להצביע על ירידה בביקושים לרכישות חדשות.

הרוכשים על הגדר

אחד ההסברים האפשריים לירידה הזו הוא שרוכשים פוטנציאליים שזכאים לרכישת דירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן עוד מחכים לתוצאות ההגרלות השונות ובינתיים משהים את הרכישות.

הסבר נוסף לירידה הוא שיעור המשקיעים בשוק, שלפי בנק ישראל עומד על כ־13% מסך כלל העסקאות לרכישת דירות (חדשות ויד שניה), ואופן פעולתם. לפי נתונים של משרד האוצר שפורסמו לפני כשבועיים מספר המשקיעים שמוכרים את דירותיהם גבוה ממספר המשקיעים שקונים דירות. יתכן שאותם משקיעים חושבים שמחירי הדירות נמצאים בשיא ולכן מעדיפים למכור את הנכסים שבידיהם ולא לרכוש חדשים.

כמו כן, מכיוון שבנק ישראל לא עורך פילוח של סוגי הנכסים אותם רוכשים המשקיעים יתכן שחלקם רוכשים דירות יד שניה, מה שבסופו של דבר מפחית את היקף המכירות של דירות חדשות.

שר האוצר משה כחלון. בספטמבר נמכרו 3,240 דירות חדשות, ירידה של 11.5% בהשוואה לשנה שעברה צילום: אלעד גרשגורן

על כך יש להוסיף את העובדה שבין ספטבר 2015 לספטמבר 2016 עלו מחירי הדיור ב־6.8%. העליות האלו לא החלו ב־2015. למעשה, מחירי הדיור עולים מאז 2007 באופן עקבי. העלייה המתמשכת במחירי הדירות מקשה על אוכלוסיות שונות, שעליהן נמנים זוגות צעירים, לגייס את ההון העצמי הראשוני שדרוש לרכישת דירה. גם המצב הזה משפיע על הביקוש לדירות חדשות.

שיא בדירות על המדף

נתוני הלמ"ס מצביעים על כך שמספר הדירות החדשות שעומדות על המדף הוא הגבוה ביותר מאז 2000 ועומד על כ־30 אלף — נתון שסותר את הטענה כי אין מספיק דירות במלאי. נתון זה מהווה אינדיקציה טובה לביקוש האמיתי בשוק הדיור ולמתרחש בו משום שהוא מצביע על היכולת של האוכלוסיה לרכוש דירות.

כשצוללים לתוך הנתונים של הדירות שעל המדף וכשבוחנים אותם לפי מחוזות עולה תמונות מעניינת: בפריפריה, שבה הביקושים לדירות נמוכים יותר, העלייה במספר הדירות שעל המדף גבוהה יותר בהשוואה לאיזורי הביקוש.

כך, למשל, במחוז הדרום נרשמה עלייה של 50% במספר הדירות שנמצאות על המדף בינואר־ספטמבר 2016 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, במחוז חיפה נרשמה עלייה של 35% ובצפון העלייה עמדה על כ־30%. זאת בזמן שבמחוז ירושלים נרשמה עלייה של 4%, במחוז מרכז נרשמה עלייה של 3% ובתל אביב נרשמה ירידה של 3%.

על עודפים ומחירים

במידה מסוימת נתוני הלמ"ס מחזקים את המחקר שהתפרסם בשבוע שעבר על ידי ד"ר נעם גרובר ממכון שורש שטוען כי ירידת המחירים בשוק הדירות קרובה.

לטענת גרובר, הפער השלילי בין קצב התחלות הבנייה לקצב גמר הבנייה שנוצר בשנים 2003—2008 — שנים שבהן לא תכננו ולא שיווקו מספיק קרקעות — נסגר ב־2013, מה שעשוי להוביל לירידה במחירי הדירות.

לפי גרובר, שוק הדיור באזורים מסוימים הגיע לרוויה, כך שמשכירים שמצליחים היום למצוא שוכרים בקלות יתקשו בכך בעתיד הקרוב. מצב שבו דירה עומדת ריקה במשך זמן מה הוא מצב שנוטה להלחיץ את משכירי הדירות שמרגישים כי התשואה שלהם מהנכס מתחילה להיפגע. אותם בעלי דירה עשויים להעמיד את דירתם למכירה בשל המצב הזה וכך הם מגדילים את ההיצע בשוק.

מאחר ששוק הדיור בישראל מתואם יחסית — כלומר, כשבאזור מסוים מתרחשות עליות אז גם בשאר האזורים מתרחשות עליות — ההערכה בשוק היא כי ירידות באזורים מסוימים עשויות להשפיע גם על האזורים הסמוכים, אם כי במידה נמוכה יותר — מה שעלול להתרחש במחוזות שבהם יש דירות רבות מדי על המדף.