כך מונע בנק ישראל מרוכשי הדירות לקבל משכנתאות זולות

הזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות גרם להרעה משמעותית בקרב רוכשי הדירות: לא רק עליית מחירי הדיור מעיקה על הרוכשים — גם הריבית על המשכנתאות עולה, ובכך מזניקה את התשלום המצטבר במהלך השנים בסכום שיכול להגיע למאות אלפי שקלים.

סביבת הריבית האפסית השוררת בשנים האחרונות הייתה אמורה לספק לרוכשי דירות הזדמנות לחסוך מאות אלפי שקלים על תשלום ריביות למשכנתא. אם כן, כיצד בסביבת הריבית הנושקת לאפס, נאלצים רוכשי דירות לשלם ריביות גבוהות על כספים שהם לווים?

הסיבה העיקרית שהמקשה על רוכשי הדירות ללוות בזול נעוצה בתקנה של בנק ישראל, שהוצאה במאי 2011. המפקח לשעבר על הבנקים דודו זקן הוציא אז הוראה המגבילה את רכיב הריבית המשתנה הקצרה במשכנתאות לעד שליש מהיקף הלוואה. הוראה זו חסמה את הלווים מלקחת יותר מ־33% מהיקף המשכנתא את מסלול הפריים, המבוסס על הריבית קצרה במשק. בכך למעשה ההוראה אילצה את רוכשי הדירות לקחת שני שלישים מהמשכנתא ברכיבים יקרים הרבה יותר, דוגמת הריבית הקבועה או הצמודה. ריבית הפריים היא ריבית הגבוהה ב־1.5% מריבית בנק ישראל, שעומדת כיום על ‭0.1%‬ בלבד, כלומר ריבית הפריים עומדת על 1.6%. במסלול הפריים המשכנתא ניתנת במרווח (תמיד שלילי) מריבית הפריים, כשלרוב המרווח עומד על 0.8%־0.5%. נכון להיום, במסלול זה הלווים משלמים ריבית של 0.8%־1.1%, זאת לעומת ריבית של 4% במסלולים הפופלריים האחרים.

מניתוח שערך ד"ר שלמה קרעי מאוניברסיטת בר אילן, עולה כי מגבלת שליש הפריים העבירה לבנקים תוספת ריבית של 10 מיליארד שקלים בארבע וחצי השנים האחרונות וצפויה להעביר בתנאי השוק הנוכחיים עוד 5 מיליארד שקלים בשנה. היום תדון ועדת הכספים של הכנסת בתשלומים העודפים ששילם הציבור בעקבות התקנה, בדיון בהשתתפות נגידת בנק ישראל קרנית פלוג.

ההגנה שכשלה

הגורמים העיקריים שהביאו את בנק ישראל להגביל את רכיב הפריים היה הרצון להקטין את ההשפעה הישירה בין הפחתות הריבית לבין הריבית על משכנתאות, וזאת במטרה להגביל את כוח הקניה של הרוכשים. בדרך זו ניסו להשיג מספר מטרות: הקטנת הביקוש לדירות ועצירת מחירי הדירות על ידי ייקור המשכנתאות, הורדת נטל החוב המתנפח של משקי הבית והגנה על משקי הבית מפני שינויים עתידיים בריבית. בפועל, כל המטרות לא הושגו. ולא רק שהן לא הושגו — מחירי הדירות עלו מאז, היקפי חובות תפחו למימדים אדירים ושוק המשכנתאות הפך לפחות תחרותי.

כדאי להתעכב על הסיבה החשובה ביותר, לדברי בנק ישראל, במתן ההגבלה והיא ההגנה על משקי הבית. ניקח כדוגמא עלייה של ‭1%‬ בריבית בנק ישראל, שעלולה לגרור אחריה זינוק של עד ‭15%‬ בגובה ההחזר החודשי של המשכנתא לנוטלי משכנתאות במסלול שבו נתח הפריים הוא דומיננטי, וזאת בניגוד למשכנתאות במסלול של ריבית קבועה ובניגוד למשכנתאות במסלול ריבית צמודה בדוגמא שלנו, ההחזר החודשי של לווה שנטל משכנתא בהיקף של מיליון שקלים לתקופה של 20 שנה, ששליש ממנה במסלול פריים כפי שמתיר בנק ישראל, עומד על ‭5,858‬ שקל. אילו המגבלה לא היתה קיימת והוא יכול היה לקחת ‭70%‬ מהמשכנתא במסלול פריים, ההחזר החודשי שלו היה עומד על ‭5,088‬ שקל — פער של 770 שקל.

במצב הכלכלי הקיים ובסביבת הריבית הנוכחית התרחיש היחיד שבו ההגבלה של בנק ישראל פועלת לטובת הציבור הוא זה שבו הריבית מזנקת ל־5% — תרחיש שנכון להיום אינו ריאלי. במקרה כזה ההחזר החודשי של לווה שנטל משכנתא בהיקף של מיליון שקל ל־20 שנה ששליש ממנה במסלול פריים יעמוד על ‭6,602‬ שקל, אך אילו הוא היה נוטל את אותה המשכנתא במסלול של ‭70%‬ פריים, ההחזר החודשי שלו היה עומד על ‭6,825‬ שקל — פער של 223 שקל. כלומר בנק ישראל "מגן" על הלווים מפני עלייה תיאורטית של 223 שקלים, וזאת על ידי תשלום חודשי נוכחי של 770 שקלים. מדובר בבזבוז כספים אדיר, בטח כשהנושאים בנטל הם רוכשי הידירות, לעיתים בשלבים בחיים בהם הם חייבים כל שקל.

החוב הפך להיות ענק

מעבר להחזרים החודשיים, הגבלת המסלול מעמיסה עוד חובות על משקי הבית. ניקח כדוגמה לקוח שלקח ב־2011, לאחר מתן ההוראה, הלוואה של מיליון שקל ל־20 שנה. נניח שבהתאם למגבלת בנק ישראל הוא לקח 30% בריבית פריים ו־70% בריבית קבועה לא צמודה ממוצעת של 5.8%. לקוח זה שילם מאז ינואר 2012 סכום מצטבר של 353,399 שקלים, מתוכם 145,579 שקלים על חשבון הקרן ו־ 207,820 שקלים ריבית.

לעומת זאת, אם היה לוקח במסלול 100% פריים הוא היה משלם סכום מצטבר של 273,322 שקלים, מתוכם 200,865 שקלים על חשבון הקרן ורק 72,457 שקלים ריבית.

רמז מהעבר: הסמכות של בנק ישראל בנושא לא ודאית

בשנה שעברה ניסה המפקח על הבנקים לשעבר דודו זקן להגביל את שכר היו"רים בבנקים. הניסיון הזה עשוי להעלות שאלות על סמכות בנק ישראל להגביל את היקף המשכנתא בריבית הפריים, מכיוון ששני המהלכים נשענים על אותו סעיף בפקודת הבנקאות, אך הגורל שלהם שונה.

באוגוסט 2015 קבע זקן תקנות להגבלת שכרם של היו”רים בבנקים, לפיהן שכר היו”רים בבנקים יוגבל ל־508 אלף שקל בשנה, בצמוד לשכרם של דירקטורים. זקן ניסה ליישם את ההגבלה באמצעות הוראת ניהול בנקאי תקין.

איגוד הבנקים התנגד והסתייע בבכירי עורכי הדין בישראל, בהם עו”ד פיני רובין. אחת הטענות של האיגוד היתה שאין סעיף בפקודת הבנקאות המעניק למפקח סמכות להגביל את השכר. בבנק ישראל נשענו על סעיף 5(ג’1) בפקודה, סעיף סל המתיר למפקח להוציא הוראה במטרה להבטיח את ניהולם התקין של הבנקים.

האיגוד לא הסכים עם הפרשנות המרחיבה שהמפקח נתן לסעיף ובחוות הדעת שלו נכתב כי “המפקח מתיימר להרחיב את סמכותו בעניינים אשר אינם בסמכותו ועל ידי כך עושה (עם הפקודה) מה שהמחוקק לא רצה".

בסופו של דבר, התקנות של זקן רוככו ומוסמסה עד שהשנה הכנסת הגבילה את שכר הבנקאים באמצעות חוק.

זקן היה המפקח שאחראי גם להגבלת רכיב הפריים במשכנתאות. לאחרונה נשאל בנק ישראל על מה התבסס הפיקוח כשהגביל את רכיב הפריים והשיב כי מדובר באותו סעיף, 5(ג’1).

היום תגיע נגידת בנק ישראל קרנית פלוג לדיון בוועדת הכספים והיא צפויה להישאל על השימוש בסעיף. ייתכן שבדומה לסוגיית הגבלת השכר, גם כאן יחליטו חברי הכנסת להיכנס בנעלי הפיקוח ולהשתמש בחוק כדי לגבור על ההוראה של המפקח להחליט בעצמם על מדיניות המשכנתאות.